Льготная ипотека — 7% годовых. Как это отразится на спросе и ценах?

Президент РФ Владимир Путин 17 июня анонсировал снижение ставки по льготной ипотеке до 7% годовых. Ждать ли оживления на рынке? Спрос и цены снова вырастут? Циан.Журнал узнал мнения экспертов.
Минфин РФ уже внес в правительство проект постановления, по которому ставка опустится с 9 до 7%.

«Снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки поддержит граждан и создаст дополнительный спрос на жилье, что положительно скажется на строительной отрасли», — отмечают в ведомстве.

УСЛОВИЯ КРЕДИТА

Максимальная сумма кредита для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области равна 12 млн рублей, для остальных российских регионов — до 6 млн рублей. Первоначальный взнос по программе — от 15%.

Ипотеку на новостройки с господдержкой можно будет взять до конца 2022 года, если ее не продлят (ранее срок действия программы заканчивался 1 июля 2022-го, но потом его перенесли до конца года).

Льготную ипотеку разрешили комбинировать с рыночными ипотечными программами, в том числе с субсидированием от застройщика. Таким образом возможно увеличить лимит до 30 млн рублей в столицах и их областях, до 15 млн рублей — в других регионах.

Неопределенность сильнее ставки

Снижение ставки не стало неожиданностью. Во-первых, весной резко упал спрос на жилье: по данным Циан.Аналитики, в апреле количество сделок с новостройками снизилось на 44%, в мае — еще на 20%. Очевидно, что апрельские и майские ставки по льготной ипотеке (9–12%) не помогли.

Во-вторых, ипотека становится все более популярным способом покупки жилья: доля ипотечных сделок в мае увеличилась до 73%. Такое высокое значение в последний раз было на первичном рынке в июне 2020 года.

В итоге закономерного снижения ставки покупатели получили еще более выгодные условия, чем до начала спецоперации. Тогда льготная ипотека также была под 7% годовых, но лимит кредита был равен всего 3 млн рублей во всех регионах.

Сегодня он составляет 6–12 млн (в зависимости от региона), к тому же есть опция сочетать его с рыночной ипотекой и получить в кредит 15–30 млн рублей.

Но это не значит, что рынок вернется к февральским показателям. «Восстановления спроса до показателей начала года в краткосрочной перспективе мы не ждем, — комментирует Виктория Кирюхина, ведущий эксперт Циан.Аналитики. — Помимо уровня ставки на спрос также влияет уровень доходов населения, занятость, уверенность в стабильности доходов. Пока ситуация остается неопределенной. Это мешает росту рынка в количестве сделок».

По этой же причине аналитики не прогнозируют и какого-то ощутимого роста цен: застройщики не будут отпугивать покупателей.

Оживет ли рынок?

Снижение ставки по льготной ипотеке на новостройки до 7% позволит оживить рынок за счет уменьшенного ежемесячного платежа. Виктория Кирюхина приводит пример: предположим, при максимальной сумме лимита 12 млн рублей и сроке ипотеки 20 лет ежемесячный платеж теперь составит 93 тыс. рублей в месяц. При ставке 9%, которая действовала ранее, — 108 тыс. рублей в месяц, а общая переплата за весь срок кредита была бы выше на 4 млн рублей.

В том, что новая ставка пойдет на пользу банкам и застройщикам, уверены все опрошенные нами эксперты. А вот оценивая степень такой пользы, наши спикеры во мнениях разошлись.

Так, глава ВТБ Андрей Костин уверен, что «можно говорить о грядущем восстановлении спроса на льготные жилищные кредиты как минимум вдвое». А в Альфа-банке ожидают более скромный 15–20%-ный прирост спроса на ипотеку.

На предложение снизить ставки по льготной ипотеке банки отреагировали максимально оперативно: в день заявления президента о снижении заявили Сбер, ВТБ и ряд других банков.

Для восстановления рынка важны и ипотечные ставки на вторичном рынке: многие покупатели новостроек вносят в качестве первоначального взноса средства, вырученные от продажи вторичного жилья. Если ставки по ипотеке на «вторичку» высоки, эти потенциальные покупатели новостроек не станут реальными.

Приемлемыми для вторичного рынка ипотеки Виктория Кирюхина считает ставки ниже 12%, то есть уже те, которые сегодня предлагают банки. В Альфа-банке полагают, что восстановить спрос на «вторичку» поможет ипотека от 10% годовых.

Так что же будет со спросом и ценами, восстановятся ли уровень продаж и темпы выдачи ипотеки?

Катерина Соболева,
вице-президент Becar Asset Management:

— Любое снижение ипотечной ставки позитивно влияет на рынок недвижимости и увеличивает спрос. Сейчас основная причина снижения спроса — неопределенная экономическая ситуация в стране, которая бьет по реальным доходам населения. Кроме того, под условия льготной ипотеки попадают далеко не все покупатели.

Снижение ипотечной ставки — безусловно, необходимое, но недостаточное условие для существенного оживления рынка недвижимости. Куда большее значение имеет повышение реальных доходов граждан.

Спрос вырастет примерно на 10–20% в перспективе не менее трех–четырех месяцев. Это позитивно скажется на рынке, но не позволит достичь уровня февраля. В нынешних условиях изменить спрос смогло бы снижение ставки до 3–4% — и не только по льготной ипотеке.

Татьяна Чернышева,
руководитель управления ипотечных продаж ПСБ:

— Снижение ставки в рамках программы «Господдержка–2020» до 7% существенно простимулирует спрос на льготную ипотеку — это практически тот уровень, который действовал на рынке до ввода антироссийских санкций. Для заемщиков это станет дополнительным подтверждением стабилизации и добавит уверенности при покупке ипотечного жилья. По нашей оценке, новые условия госпрограммы льготной ипотеки увеличат объем выдаваемых кредитов примерно на 20%.

Вторичный рынок сейчас менее привлекателен для заемщиков из-за довольно высоких ставок. Заемщики все чаще отдают предпочтение альтернативным вариантам готовых квартир от застройщиков: по партнерским программам банков и застройщиков удастся получить существенный дисконт по ставке. Наиболее востребованными ипотечные программы на вторичном рынке могут стать в регионах с невысокой активностью девелоперских компаний, где нет достаточного объема вводимого многоквартирного жилья.

Значительно оживить спрос на вторичном рынке могло бы снижение ставок до уровня 7–8,5% годовых. Такие ставки быстро приведут к реализации отложенного спроса на квартиры вторичного рынка.

Анатолий Клинков,
руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»:

— После снижения ставки можно ждать оживления на рынке первичного жилья. Пока сложно оценить динамику покупательской активности в последующие три месяца, но ряд факторов указывает, что это оживление будет заметным.

Во-первых, новые условия предоставления льготной ипотеки сократят размер ипотечного платежа заемщиков примерно на 20%. Также вполне вероятно дальнейшее развитие совместных программ девелоперов и банков — не только в части дальнейшего снижения ставок, которые в отдельных случаях уже достигли 0,1% и 0,01%, но и по другим аспектам доступности жилья.

Наконец, тренд на снижение ключевой ставки ЦБ и, соответственно, ставок по рублевым депозитам способен уже в ближайшем будущем прив