Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

28 Ноя 2022
Как не потерять миллионы: 6 причин оспаривания сделок с жильем

Покупка квартиры часто сопряжена не только с большими тратами, но и с рисками. Перед заключением сделки необходимо досконально проверить юридическую чистоту квартиры. В противном случае можно столкнуться с оспариванием сделки. Например, если выяснится, что у квартиры есть неучтенные наследники.

Вместе с экспертами из Федеральной нотариальной палаты (ФНП) и адвокатами рассказываем о самых частых причинах оспаривания сделок с жильем.

 

1. Недееспособность или ограниченная дееспособность

 

По словам экспертов ФНП, одна из самых частых причин оспаривания сделок — это недееспособность или ограниченная дееспособность одной из сторон. У продавца может быть официальный статус недееспособного. Нотариус проверяет по реестру, и, если так, сделка не совершается.

«Бывает, что человек объективно недееспособен, но через суд его никто таковым не признавал, на учете он не стоит. Или же речь идет о фактической недееспособности, когда в целом человек в порядке, но в момент сделки был не в себе, не понимал, что происходит, был под давлением и т. п.», — отметили в ФНП. «Довольно частый мотив — человек ссылается на то, что был введен в заблуждение. Например, хотел удостоверить завещание, а подписал договор дарения», — добавили там.

Например, вы купили квартиру, нотариус заверил сделку, банк выдал ипотеку, регистрация прошла. Но потом объявляется опекун и подает исковое заявление о признании сделки недействительной, мотивируя это тем, что продавец не мог осознавать последствий своих действий, описал возможную ситуацию адвокат Константин Ерохин.

Одновременно накладывается арест на квартиру, который сохраняется до принятия решения по делу. Затем проводится психолого-психиатрическая экспертиза, которая должна установить, мог ли продавец заключить сделку в силу своего психического состояния. Если будет вынесено положительное решение, то сделку признают недействительной. «Таких примеров очень много. Обычно подобные иски подаются от имени пожилых людей, которые могли иметь признаки старческого слабоумия или страдали психическими заболеваниями, различных хронических больных (алкоголизм, рак и др.), у которых из-за болезни затрудняется восприятие и принятие адекватных решений», — добавил Ерохин.

 

2. Нарушение прав третьих лиц

 

Оспорить сделку в суде может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, отметили в ФНП. Например, это могут быть супруги, если нет их согласия на продажу квартиры или нарушены права несовершеннолетнего. Оспорить сделку могут также представители госорганов. «Например, по инициативе органов опеки и попечительства сделка может быть признана недействительной, если в проданной квартире не выделены доли детям за счет использованного маткапитала. Сюда же попадают сделки, заключенные без согласия органов госвласти, например, когда требуется предварительное разрешение ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий», — отметили эксперты.

Нередко оспаривание сделок связано с приватизацией жилья, добавил председатель коллегии адвокатов Москвы «Адвокатъ» Андрей Мисаров. Например, когда при приватизации не были учтены права несовершеннолетних детей. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Либо, например, при приватизации квартиры не были учтены права людей, которые отбывали наказание в местах лишения свободы и были временно выписаны из квартиры. «Если суд установит, что приватизация прошла с нарушением, то сделку могут признать недействительной», — отметил адвокат.

 

3. Мошенничество

 

Причиной для оспаривания сделки может стать и прямое мошенничество. Например, квартиру продают от имени умершего человека, по поддельным паспортам или поддельным доверенностям, рассказали в ФНП. «Нотариус, у которого есть доступ к базам МВД, ЗАГС и другим, а также большой опыт работы с документами и людьми, зачастую выявляет попытки аферистов», — отметили там.

Речь может идти не только о прямом мошенничестве, но и о превышении полномочий представителя. «Например, родитель подписывает сделку за малолетнего в своих интересах, гендиректор — без одобрения участниками, представитель по доверенности — без нужных полномочий в доверенности. Это тоже повод для оспаривания сделки в будущем», — предупредили эксперты.

 

4. Мнимая или притворная сделка

 

Оспорить сделку в суде можно, если она мнимая: когда сделка заключается сторонами только для вида, без желания принимать на себя правовые последствия, отметили в ФНП. Например, в рамках банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы ликвидное имущество, спрятать его от кредиторов. «Нотариус всегда проверяет, не находится ли человек в статусе банкрота, если да — сделка невозможна», — добавили там.

Еще один вариант оспаривания — когда сделка будет признана притворной. Речь идет о ситуации, когда одной сделкой прикрывают другую (например, дарение вместо купли-продажи). Нотариус разъясняет все правовые последствия и риски, часто люди передумывают на этом этапе.

По словам Андрея Мисарова, оспаривание сделки в преддверии банкротства — одна из самых распространенных сегодня ситуаций. Это связано с развитием самого института и информированностью людей. Потенциальные банкроты хотят, чтобы им списали долги в рамках закона, но и одновременно сохранить свои активы.

Например, у человека есть три квартиры, он их продает до начала процедуры банкротства, чтобы вывести из конкурсной массы. Такая сделка может быть впоследствии оспорена судом, особенно если она была совершена за год и менее до начала процедуры. Покупатель в данной ситуации может не знать о предстоящем банкротстве продавца.

«Проверить информацию можно, когда такая процедура уже начата. О возможном банкротстве можно судить только по косвенным признакам. Например, запросить выписку из кредитной истории. Если у продавца квартиры есть долги и просрочки по кредитам, лучше от такой сделки отказаться. Не исключено, что он может быть признан банкротом», — предупредил адвокат.

Но не каждая такая сделка может быть отменена. Например, если суд сочтет покупателя добросовестным приобретателем — он купил квартиру по рыночной цене, заплатил за нее по безналичному расчету и может подтвердить свою платежеспособность. В таком случае права покупателя будут защищены, добавил он.

Госдума приняла в первом чтении законопроект о защите прав граждан, которые из-за признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной при банкротстве продавца утрачивают единственное жилье.

 

5. Требования наследников

 

Причиной для оспаривания сделки в суде могут стать и требования наследников. По словам экспертов из ФНП, сейчас часто наследники оспаривают сделки купли-продажи из-за того, что не была выделена доля скрытого сособственника. «Например: муж умер, осталась квартира, которая была приобретена в браке, но доля мужа не была выделена. Жена квартиру продала. А потом пришли дети наследодателя от первого брака и заявили свои права на наследство (невыделенную долю умершего отца). В этом случае у них есть все шансы оспорить сделку по продаже квартиры», — привели пример эксперты ФНП.

Еще один риск связан с ситуацией, когда наследодатель оставил квартиру одному наследнику, но включил в завещание условие о том, что у третьего лица будет право пожизненно в ней проживать. Например, женщина завещает недвижимость сыну, но с условием, что в ней сможет жить, допустим, ее сестра. Собственник сможет продать такую унаследованную жилплощадь, но с сохранением этого права проживания. «Некоторые продавцы о таком «довеске» умалчивают, а свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе, до последнего не показывают. В Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. Таким образом, покупатель приобретает и квартиру, и незнакомого соседа», — предупредили в ФНП.

 

6. Неправильно оформленные сделки

 

Поводом оспаривания сделки с недвижимостью может стать и ее неправильное оформление. К примеру, была неправильно оформлена банковская ячейка или допущены ошибки в написании данных покупателя.

Сюда же можно отнести неисполнение договорных условий сделки. Например, объект приобретался с частичной рассрочкой платежа по нему. Сроки оплаты прошли, имущество перешло к покупателю, однако задолженность по оплате имущества не погашена, приводит пример Кирилл Ерохин. «Если речь идет о значительной задолженности, продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества первоначальному владельцу», — добавил адвокат.

 

Последствия оспаривания сделки

 

Оспаривание сделки проходит в суде. По оценке экспертов ФНП, в среднем такое дело рассматривается от года и сопряжено с большими расходами (оплата адвоката, оплата госпошлин, написание заявлений). Сделка, признанная недействительной, влечет реституцию. То есть стороны возвращаются в первоначальное положение. Покупателю возвращаются деньги, продавцу — квартира. Если была упущенная выгода или, например, ремонт (неотделимое улучшение), то можно взыскивать это с человека, из-за которого нарушены права.

Но вот только выиграть суд не значит получить деньги обратно. Даже когда есть решение суда и приставы берут дело в производство, далеко не всегда получается получить деньги за возвращенную квартиру обратно. «В данном случае более защищенной стороной является продавец. К нему возвращается недвижимость, которая никуда не денется. А вот деньги, которые заплатили за квартиру, могут быть потрачены. И хотя суд обязует продавца вернуть их, на практике взыскать их часто сложно, денег у продавца может уже не быть. Поэтому риск невозврата денег в данном случае очень высокий», — добавил Андрей Мисаров.

Чтобы снизить такие риски, эксперты рекомендуют досконально проверять юридическую чистоту квартиры, общаться с продавцом, узнать у него подробную историю квартиры. Дополнительной гарантией может стать участие нотариуса в сделке, который должен изучить все нюансы квартиры.

Источник: РБК-Недвижимость

08 Фев 2023

У застройщиков сдают нервы: жилья возводят много, покупать некому

Спрос на жилье продолжает падать, и застройщики лихорадочно думают, как бы привлечь покупателей. Дошло до того, что девелоперы готовы снизить стоимость квартир на 30%, лишь бы новостройки не зияли темными окнами. Или же, как…
Читать далее...

07 Фев 2023

Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Купить квартиру в доме, который только начали строить, — дешевле, чем приобретать готовое жильё на первичном или вторичном рынке. Но может оказаться, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно…
Читать далее...

07 Фев 2023

Перепланировка квартиры до сдачи жилого комплекса: особенности

Реально ли согласовать перепланировку квартиры до ввода дома в эксплуатацию? Что для этого нужно сделать, и все ли застройщики идут навстречу пожеланиям дольщиков? Рассказываем в материале. Перепланировка на этапе…
Читать далее...

07 Фев 2023

Индексация маткапитала обогнала рост стоимости вторичного жилья вдвое

Индексация материнского капитала в 2023 году обогнала темпы роста средней стоимости квадратного метра вторичного жилья в России, что сделало покупку недвижимости с его использованием более выгодной, чем в 2022-м, рассказали…
Читать далее...

07 Фев 2023

Население строит больше девелоперов: в России побит рекорд по вводу жилья

Еще никогда в России не строили более 100 млн «квадратов» жилья в год, но в 2022 году эта планка была взята. При этом второй год подряд объемы индивидуального жилищного строительства превышают объемы, которые сдают в…
Читать далее...

07 Фев 2023

Как предложили оформлять права на недвижимость в новых регионах России

Росреестр разработал законопроект, который устанавливает правила признания прав на недвижимость на территории Донецкой и Луганской народных республик (ДНР и ЛНР), а также Запорожской и Херсонской областей. Документ пока…
Читать далее...

07 Фев 2023

На рынке недвижимости надувается «пузырь»: обратная сторона ипотечного рекорда

В этом году темпы роста ипотечного рынка в России могут замедлиться до 15%, сообщил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ Александр Данилов. Программа льготной ипотеки больше не спасает…
Читать далее...

07 Фев 2023

Итоги января на рынке новостроек: цены перестали расти

В некоторых российских городах цены на новостройки продолжают по инерции расти, тогда как магистральный тренд уже совсем другой – сокращение всего что можно: спроса, предложения, средней площади квартир и средней цены…
Читать далее...

07 Фев 2023

Микроквартиры: особенности небольших квартир и апартаментов

На недвижимость микроскопической площади в Москве развит большой спрос. Сейчас такой вариант жилья перестал быть чем-то сомнительным. При правильном обустройстве помещения квартира подойдет для большинства покупателей.…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 164