Кредитный рейтинг девелопера: что он дает бизнесу и покупателю новостроек

Работу застройщиков жилья сегодня оценивают по многим параметрам: объемам строительства, продаж, реализованным проектам, а также их кредитоспособности. В последнем случае речь идет о кредитном рейтинге компании.

Для чего сегодня нужны такие рейтинги застройщикам и чем они полезны для покупателей новостроек, разбираемся вместе с экспертами.

Кредитный рейтинг застройщика

Кредитный рейтинг представляет собой мнение рейтингового агентства о способности компании (застройщика) своевременно исполнять свои финансовые обязательства в полном объеме. При формировании своей оценки агентства учитывают множество факторов — от финансовой отчетности до новостного фона. «Рейтинговый анализ девелоперов базируется на оценке трех крупных блоков: финансовом блоке, бизнес-профиле застройщика и корпоративных рисках. В финансовом блоке оцениваются долговая нагрузка компании, уровень ликвидности, показатели рентабельности», — рассказал старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко.

При анализе бизнес-профиля оцениваются масштаб деятельности компании, диверсификация проектов, земельный банк, регионы работы компании. В блоке корпоративных рисков анализируются практика принятия решений в компании, прозрачность структуры собственности компании, информационная прозрачность, практика управления рисками, пояснил эксперт.

Что касается уходящего года, то мы наблюдали в нем «сдержанно положительную динамику в части изменения кредитных рейтингов застройщикам жилья», добавил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Антон Тренин. Например, трем застройщикам были повышены рейтинги, еще по трем компаниям был улучшен прогноз до позитивного. В свою очередь негативный прогноз получили только две компании, в то время как понижений не было.

«Это позволяет оценивать завершающийся год как успешный для большинства компаний рынка жилищного строительства на фоне ажиотажного количества сделок в августе-сентябре и сохранения высокого спроса до конца текущего года. По итогам 2023 года продажи жилья в России способны достичь рекордных показателей как в количественном, так и в стоимостном выражении», — отметил Антон Тренин.

Кратко о рейтингах

Сейчас в России расчетом рейтингов занимаются четыре аккредитованные ЦБ рейтинговых агентства — «Эксперт РА», АКРА, НРА и НКР. Каждое агентство имеет свою шкалу оценки, но все они сопоставимы между собой. Ознакомиться со шкалами рейтинговых агентств можно на сайте ЦБ. Наивысшую оценку имеют компании, в рейтинге которых присутствует буква А. Дополнительным преимуществом служит наличие знака «+». Помимо буквенного обозначения, в рейтинге указывается прогноз — позитивный, стабильный и негативный. Рейтинг обычно действует год, после чего пересматривается.

Повышение прогноза: что значит

При этом есть примеры, когда застройщики в этом году получали положительную оценку одновременно от двух рейтинговых агентств. Например, «Эксперт РА» повысило рейтинг кредитоспособности ГК «А101» до уровня ruA, прогноз по рейтингу — стабильный. Как пояснили в агентстве, рейтинг обусловлен низкой долговой нагрузкой застройщика и высокой рентабельностью. Повышение рейтинга там связали с ростом объема текущего строительства (около 1,3 млн кв. м без учета нежилых и инфраструктурных объектов), сокращением корпоративного долга и улучшением финансовых показателей по мере роста строительной готовности проектов, сдачи объектов и раскрытия эскроу-счетов. «Повышение кредитного рейтинга значит, что компания стала финансово более устойчивой, соответственно, вероятность дефолта оценивается на более низком уровне. Стабильный прогноз означает, что агентство не ожидает существенных изменений в риск-профиле компании», — пояснил старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА».

Кроме того, АКРА впервые присвоило ГК «А101» кредитный рейтинг А (RU), прогноз — стабильный. Он обусловлен высокой оценкой операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузкой, высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. «Если говорить про уровень А (RU), то он свидетельствует о попадании девелопера в одну из наиболее высоких категорий среди всех компаний отрасли жилищного строительства. Стабильный прогноз означает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев», — пояснил эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА.

По его мнению, получение сразу двух высоких рейтингов для девелопера хорошо тем, что они подтверждают друг друга, обеспечивая независимость оценок. «Дополнительно это открывает доступ компании к более широкой базе на рынках капитала за счет улучшения транспарентности», — отметил Антон Тренин. «Получение двух кредитных рейтингов увеличивает публичность компании и повышает интерес со стороны инвесторов», — добавил старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА». В будущем практика получения второго кредитного рейтинга будет расти, особенно среди крупных компаний, считают эксперты.

Что еще дает кредитный рейтинг девелоперу

Наличие рейтинга у застройщика свидетельствует о том, что он стремится выстраивать прозрачный бизнес. Кроме того, высокие рейтинги предоставляют больше возможностей в части кредитования. «Для девелопера более высокая рейтинговая оценка позволяет рассчитывать на улучшение условий заимствований и увеличение лимитов кредитных средств, а также положительным образом влияет на привлекательность и безопасность в глазах участников рынков капитала», — считает эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА. Повышение кредитного рейтинга застройщика в первую очередь позволяет ему получить займы по более низкой ставке, а значит, обслуживание долга становится для компании дешевле, подтвердил аналитик ФГ «Финам» Никита Бороданов.

Получение такого рейтинга является неотъемлемой частью выхода на публичные рынка капитала, интерес к которым со стороны застройщиков растет, добавил старший директор по корпоративным и суверенным рейтингам «Эксперт РА». Например, возрастающий интерес к выпуску облигаций объясняется беззалоговостью этого инструмента, а также отсутствием целевого использования этих средств, в результате чего полученные средства от выпуска облигаций можно использовать в качестве собственного капитала при получении проектного финансирования в банке, пояснил эксперт.

Кроме того, высокий рейтинг застройщика свидетельствует о его финансовой стабильности и надежности. «Корреляция между высоким кредитным рейтингом и минимальным риском банкротства действительно высокая», — отметил Никита Бороданов. «Высокие рейтинги свидетельствуют о кредитном качестве компании, правильном векторе развития, надежном соблюдении финансовых обязательств. Все это привлекает партнеров на бирже, иногда результатами оценки интересуются и рядовые клиенты», — добавил управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Мнение банка

Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка:

— При кредитовании девелоперов банк прежде всего оценивает сам проект, эффективность и риски, связанные с его реализацией. В отношении жилой недвижимости наиболее важным показателем является LLCR (Loan life coverage ratio), который демонстрирует устойчивость проекта к изменениям, например к удорожанию. Также принимаются во внимание опыт и деловая репутация девелопера. Высокий кредитный рейтинг является дополнительным положительным фактором при принятии решения о кредитовании.

Чем полезен рейтинг покупателю новостройки

Повышение кредитного рейтинга в первую очередь отражает снижение рисков банкротства компании. При этом кредитный рейтинг также может служить для застройщика инструментом повышения лояльности покупателей к компании, говорит Дмитрий Сергиенко.

С одной стороны, после реформы отрасли деньги покупателей находятся под защитой банков на эскроу-счетах. «С другой стороны, в случае банкротства застройщика покупатель получает денежные средства и возвращается к началу пути покупки квартиры. При этом цены на недвижимость за это время с высокой вероятностью вырастут, также нужно будет потратить немало времени для выбора новой квартиры», — пояснил эксперт. «Соответственно, кредитный рейтинг для покупателя квартиры может служить сигналом, что застройщик выполнит обязательства в полном объеме», — отметил он.

Повышение кредитного рейтинга свидетельствует о профессионализме застройщика и минимальном риске банкротства, согласен с коллегой Антон Тренин. «Как правило, уровень кредитного рейтинга А (RU) имеют самые крупные и благонадежные застройщики с умеренно низким уровнем финансовых рисков. Повышение кредитного рейтинга до уровня А (RU) вследствие обозначенных факторов способно положительно влиять на уровень доверия у покупателей новостроек на стадии строительства при прочих равных», — полагает он.

Источник: РБК-Недвижимость