Как сэкономить на налогах при продаже апартаментов

19 Фев 2024

Покупая апартаменты, не все инвесторы задумываются о налогах, которые придется заплатить после их продажи. И зря: по сравнению с квартирами суммы здесь больше, а льгот — меньше. Рассказываем, как оптимизировать налоги на апарты, повысив тем самым доходность вложений.

 

Правовой статус апартаментов

 

Вопрос о том, что такое апартаменты с юридической точки зрения, в российском законодательстве урегулирован слабо. Ни в одном законе, в том числе в Налоговом кодексе, такого понятия сейчас нет.

Оно присутствует только в постановлении правительства от 18.11.2020 № 1860 «Об утверждении положения о классификации гостиниц».

Согласно этому документу, апартаменты — это тип гостиничного номера, то есть нежилые помещения.

В выписке из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в графе «Наименование/назначение» у владельцев апартов будет указано «нежилое помещение».

 

Минимальный срок владения апартаментами

 

Согласно Налоговому кодексу, общий срок владения недвижимостью для продажи без налога составляет пять лет. Но есть исключения — случаи, когда он сокращается до трех лет (ст. 217.1 НК РФ).

Ждать три, а не пять лет придется, если недвижимость:

- является единственным жильем;

- получена по наследству;

- подарена членами семьи (супругами) или близкими родственниками: детьми, родителями, братьями и сестрами (полнородными и неполнородными), бабушками и дедушками, внуками и внучками.

- получена по договору ренты;

- оформлена в собственность по приватизации.

Так как апартаменты не считаются жилым помещением, пункты о единственном жилье и о приватизации к ним неприменимы, и сократить срок владения на этом основании не получится. Однако все остальные пункты этого списка на них распространяются.

ВАЖНО

Норма о минимальном сроке владения не будет действовать, если апартаменты использовались в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду). В таком случае даже при продаже через пять лет владения в бюджет придется заплатить 13%.

Только в случае с апартаментами минимальный срок владения исчисляется не так, как это происходит с жилыми новостройками. Когда речь идет о жилье от застройщика, этот срок начинается с момента его полной оплаты по договору.

Для апартаментов же он отсчитывается от даты регистрации права собственности на объект. При этом не имеет значения, куплены апарты у застройщика или на вторичном рынке. Но в первом случае это происходит гораздо позже, уже после ввода здания в эксплуатацию.

ВАЖНО

Так как апартаменты не считаются жилым помещением, к ним также неприменимы:

- Льгота для семей с двумя детьми, освобождающая их от налога с продажи квартиры при улучшении жилищных условий (закон № 382-ФЗ от 29.11.2021).

- При продаже по переуступке — минимальный срок владения. В таком случае покупателю передается не сам объект, а лишь имущественное право на него, поэтому минимальный срок не работает.

 

Налог на продажу апартаментов и правовой статус плательщика

 

Так как апартаменты — это коммерческая недвижимость, налоги при продаже зависят от их фактического использования — того, для чего они были куплены (для жизни или для ведения арендного бизнеса).

Рассмотрим оба случая детально.

1. Апартаменты куплены для личного использования (как квартира)

Если минимальный срок владения апартаментами истек, то при продаже декларацию подавать не надо, налога не будет.

Если минимальный срок не прошел, то налогооблагаемая база считается как 13% дохода. При этом важно, что больше: цена в договоре продажи или 70% кадастровой стоимости объекта. Для расчета налога берется большая из двух этих цифр.

Пример

В 2023 году налогоплательщик продал апартаменты по договору за 5 млн рублей. Кадастровая стоимость объекта на 01.01.2023 составляла 8 млн рублей. Ранее, в 2020 году, апартаменты были куплены за 4 млн рублей.

Считаем:

70% кадастровой стоимости объекта — это 5,6 млн рублей (8 млн × 0,7). Это больше, чем стоимость в договоре продажи (5 млн).

Следовательно, для расчета налога берем:

Доход от продажи (5,6 млн) минус расходы на покупку (4 млн) = 1,6 млн × 13% = 208 тыс. рублей. Таким будет налог к уплате.

Узнать актуальную кадастровую стоимость объекта можно на сайте Росреестра (ссылка работает не во всех браузерах) или заказав онлайн-выписку из ЕГРН на «Госуслугах».

Согласно ст. 220 НК РФ, при продаже апартаментов налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом:

- В размере документально подтвержденных расходов на покупку имущества (стоимость самих апартаментов и проценты по ипотеке).

Затраты на ремонт при этом добавить нельзя, а вот расходы наследодателя и дарителя (близкого) — можно.

Пример

Апартаменты куплены за 4 млн рублей, а проданы за 7 млн. Налог при применении вычета будет рассчитываться с дохода в 3 млн и составит 390 тыс. рублей.

- В размере фиксированного вычета 250 тыс. рублей (если расходов на покупку не было). Этот вычет уменьшает налогооблагаемую базу, т. е. позволяет снизить размер дохода.

Пример

Апартаменты проданы за 4 млн рублей. Без вычета налог придется заплатить со всей суммы, а с его использованием — с 3,75 млн (4 млн – 250 тыс.).

Это ежегодный вычет, которым можно пользоваться несколько раз. Но имейте в виду, что он применяется ко всем совершенным за год сделкам. Например, если в одном налоговом периоде с апартаментами вы продаете гараж, 250 тыс. рублей нужно будет вычесть из суммарного дохода за обе сделки.

2. Апартаменты куплены для сдачи в аренду или для перепродажи

Сдача в аренду и перепродажа относятся к предпринимательской деятельности. Минимальный срок владения в таком случае не действует (п. 17.1 ст. 217 НК РФ), и налог придется заплатить даже через 10 лет после оформления объекта в собственность.

При продаже таких апартаментов применить расходы на покупку и фиксированный вычет на продажу в 250 тыс. рублей тоже не получится.

Расчет налога при сдаче/перепродаже апартаментов напрямую зависит от правового статуса их владельца.

Возможные варианты в таком случае — ИП на одной из следующих систем налогообложения:

- общей;
- упрощенной;
- патентной.

ВАЖНО

Многие слышали, что для сдачи недвижимости в аренду выгодно быть самозанятым (или ИП на НПД), но этот режим нельзя применять при сдаче в аренду и перепродаже нежилых помещений. Следовательно, сдавать/перепродавать апарты, будучи самозанятым, нельзя.

Общая система налогообложения наименее популярна среди владельцев апартаментов. Налоговая ставка на ней — 13% (в том числе при продаже объекта), кроме того, взимается НДС, а также необходимо вести объемную отчетность.

ВАЖНО

Чтобы платить налог с продажи апартаментов как индивидуальный предприниматель, при регистрации ИП нужно выбрать код ОКВЭД 68.10.22 «Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений».

Упрощенная система в этом отношении гораздо удобнее. При выборе УСН «Доходы» предприниматель должен будет платить в бюджет 6% от всех полученных за счет объекта доходов, в том числе и при его продаже.

ВАЖНО

Доходы от сделки необходимо отразить в отчетности по ИП.

При выборе УСН «Доходы минус расходы» придется платить 15% от суммы, составляющей разницу между доходами и расходами. Это выгодно, когда затраты на ведение бизнеса достаточно высоки.

ВАЖНО

ИП на УСН имеет право уменьшить доход на сумму уплаченных за себя и сотрудников страховых взносов.

Сама по себе патентная система налогообложения не применяется. Она является дополнением к упрощенной или общей системе. При выборе патента налог на доходы от арендного бизнеса будет рассчитываться исходя не из реальной, а из вмененной прибыли — суммы усредненного дохода в регионе деятельности ИП (зависит от локации, площади апартов и т. п.).

Однако на продажу объекта патент не распространяется, и нужно будет заплатить НДФЛ в размере, который соответствует выбранной системе налогообложения.

ВАЖНО

Помните, что при использовании УСН существуют лимиты по доходам и персоналу, превышение которых увеличивает налоги.

А если бизнес на апартаментах ведет физическое лицо без статуса ИП?

Если вы планируете сдавать апартаменты на регулярной основе, систематически получая прибыль, и при этом оставаться в правовом поле, у вас есть два варианта:

- сотрудничество с управляющей компанией, которая будет вести дела от вашего имени;

- регистрация в качестве ИП и самостоятельная работа.

Отсутствие статуса индивидуального предпринимателя при работе без помощи УК — это нарушение закона и, соответственно, риск. Если налоговая расценит ваши действия как предпринимательскую деятельность, вам доначислят налоги, страховые взносы, штраф и пени.

Признаки предпринимательской деятельности (ст. 2 ГК РФ):

- самостоятельные действия на свой страх и риск;

- цель — извлечение прибыли;

- систематичность (два и более раза);

- прибыль извлекается из продажи товаров или от пользования имуществом.

Если на момент продажи статус индивидуального предпринимателя у налогоплательщика отсутствует, то налоги ему посчитают как ИП на общей системе налогообложения.

Процентная ставка для физлиц в таком случае составит 13%. А если доходы будут больше 5 млн рублей, с суммы превышения нужно будет заплатить 15%.

На практике ситуации, когда вы один раз купили, продали или сдали апартаменты в аренду, не будут считаться предпринимательством. Определяющим фактором здесь будет регулярность.

Если налоговая признала деятельность собственника предпринимательской, она имеет право доначислить:

- НДФЛ со всех продаж (13%);
- НДС (20%);
- пени (рассчитываются по ставке ЦБ РФ);
- штраф (20 или 40% от суммы неуплаченного налога).

Доначисление налога может произойти за счет лишения нарушителя положенных льгот: вычета за фактические расходы и фиксированного вычета в 250 тыс. рублей (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

ДЛЯ СПРАВКИ

Правомерность начисления физлицам НДС подтверждает Верховный суд РФ в определении от 20.07.2018 № 16-КГ18–17.

Оно гласит, что гражданин, который занимается предпринимательской деятельностью по сдаче собственных нежилых помещений в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, должен уплачивать НДС.

Рисковать или нет, каждый арендодатель решает самостоятельно. Я же рекомендую оценить риски и просчитать свою налоговую нагрузку на разных системах налогообложения, выбрав ту, на которой налог будет минимальным.

 

Налоги для нерезидента РФ

 

Статус налогоплательщика определяется по итогу календарного года на 31 декабря. Если физлицо фактически находилось на территории РФ от 183 дней и более, оно приобретает статус налогового резидента РФ, а если меньше — становится нерезидентом.

Ставка НДФЛ с доходов для налоговых нерезидентов составляет 30%. Этот налог уплачивают физлица и ИП на общей системе налогообложения при продаже апартаментов и сдаче их в аренду.

ВАЖНО

При продаже имущества налоговым нерезидентам нельзя уменьшать сумму налога за счет расходов на покупку апартаментов и фиксированного вычета в размере 250 тыс. рублей.

Таким образом, чтобы избежать больших лишних трат, вопросами налогообложения следует озаботиться с самого начала, еще до покупки апартаментов. Систему налогообложения нужно выбирать в зависимости от того, какова цель вашей покупки.

Источник: ЦИАН

12 Апр 2024

От ₽11 млн: сколько стоит построить дом из дерева этой весной

В 2023 году каждый третий дом на рынке индивидуального жилищного строительства (ИЖС) был возведен из дерева. Чаще всего россияне строили каркасные дома или дома из клееного бруса площадью около 120 кв. м. Вместе с экспертами…
Читать далее...

12 Апр 2024

Собственники каких квартир должны меньше платить за отопление

Правильность расчета платы за отопление имеет важное значение, поскольку ежемесячно собственники платят по этой графе немалые суммы. Разберем, за какие квартиры собственники должны платить меньше, нежели им начисляют в…
Читать далее...

12 Апр 2024

Как собственник жилья может выписать прописанного без его согласия?

О том, как можно выписать других жильцов квартиры в том случае, если у них нет права собственности, рассказывает доцент Финансового университета при Правительстве РФ Петр Щербаченко. «Существует два способа —…
Читать далее...

12 Апр 2024

Как получить квартиру, если застройщик объявил себя банкротом

Заключение договора долевого участия и покупка квартиры на этапе котлована в настоящее время очень популярно. Так, можно приобрести жилье намного дешевле, чем покупать уже готовую квартиру. Однако, в таком случае имеются…
Читать далее...

12 Апр 2024

Маткапитал разрешили тратить на реконструкцию таунхаусов

Средства материнского капитала теперь можно будет использовать на реконструкцию таунхаусов и компенсацию затрат, если работы были уже проведены, сообщил премьер-министр РФ Михаил Мишустин. Выступая на заседании…
Читать далее...

10 Апр 2024

Смета на ремонт: как составить и что учесть, чтобы не просчитаться?

Смета на ремонт квартиры может показывать перечень необходимых работ и материалов, которые нужно приобрести. Составление такой сметы, в первую очередь, позволяет понять что нужно делать и что нужно купить. Еще это дает…
Читать далее...

10 Апр 2024

Раз — и двухэтажные апартаменты. Можно ли присоединить чердак к квартире

Мужчина, живший на последнем этаже многоквартирного дома, сделал себе двухуровневую квартиру. Он прорубил проём на чердак, поставил там винтовую лестницу. С помощью перегородок из гипсокартона сделал несколько комнат и…
Читать далее...

10 Апр 2024

Новые законы и штрафы для дачников в 2024 году

В 2024 году появились новые штрафы и законы‚ которые касаются обладателей дач. Рассказываем‚ чего не стоит выращивать на участке и как правильно распоряжаться загородной недвижимостью. 1. Штраф за ипомею трёхцветную…
Читать далее...

10 Апр 2024

Девелоперам предложили выдавать кредиты на социальную инфраструктуру по…

Для строительства школ и детских садов нужно выделить отдельные кредитные линии для застройщиков с субсидированными ставками, считает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков. Расходы на…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 164