Цифровая недвижимость: спрос, в который не все верят, рождает предложение, которое не все видят

В конце июля московскому бизнес-центру Golden Gate, расположенному около станции метро «Римская», был выдан первый в России сертификат цифровой недвижимости ассоциации CRB (Cloud Ready Building), которая подтвердила соответствие этого объекта международным требованиям по доступности цифровых сервисов. Многоступенчатая проверка такого соответствия включает, в частности, оценку подключения к провайдерам, оценку построения структурированных кабельных систем, наличие серверной или дата-центра (вынесенного или размещенного в самом здании) и многое другое.

Как рассказывает президент ассоциации CRB Владимир Елфимов, первым в мире цифровым зданием в профессиональной среде считается 32-этажный небоскреб на Манхэттене: здесь в 2014 году компания Sabey объединила центр обработки данных и высокотехнологичное офисное пространство и назвала получившийся гибрид digital factory. Неудивительно, что новый формат тут же начали осваивать высокотехнологичные компании, привлеченные сочетанием интересной локации и технических мощностей; и по сей день здесь имеют прописку, например, Microsoft и Dell.

Партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Андрей Андреев признает, что среди зарубежных примеров цифровых зданий первыми ему на ум приходят The Edge в Амстердаме и Googleplex в калифорнийском Маунтин-Вью. «Это, пожалуй, самые передовые здания в мире с точки зрения применения современных цифровых IT-решений (помимо уникальных технических и инженерных решений)», — поясняет эксперт.

Определение «цифровое здание» может расшифровываться по-разному. Например, в понимании членов CRB это объект недвижимости, который соответствует вызовам растущей цифровой экономики, гарантирует доступность современных облачных технологий на основе отказоустойчивости связанности с ЦОД (этот пункт в ассоциации считают, пожалуй, самым главным — бизнес активно уходит в «облака», и, согласно результатам исследования компании Oracle, к 2025 году там будет находиться 80% всех данных), обеспечен надежными каналами связи на базе независимых оптоволоконных сетей, а еще на таком объекте поддерживается на должном уровне состояние всех инженерных систем и выполняются все регламенты, связанные с их качественной эксплуатацией. И, как уже было сказано, единственным пока нашим «цифровым» зданием по версии CRB является Golden Gate.

Офис, совмещенный с дата-центром, есть у аэропорта «Домодедово», но это, наверное, не в счет. Кажется, дата-центр был предусмотрен в петербургском офисном здании, которое в 2020 году заявила к строительству IT-компания JetBrains, но она приостановила свою работу в России. Были озвучены определенные IT-решения для «Лахта-центра», но насколько в текущих условиях они будут реализованы — вопрос открытый, считает Андрей Андреев.

И вообще, по его наблюдениям, действующих аналогов The Edge или Googleplex у нас пока нет. «Некоторые арендаторы (как правило, западные IT-компании, которые сейчас массово уходят с российского рынка) внедряли на своих пространствах ряд цифровых решений, направленных на повышение качества пребывания сотрудников, уровня безопасности. Но в разрезе целого бизнес-центра комплексных решений на московском рынке нет. Некоторые собственники и/или УК внедряют цифровую систему регистрации посетителей и выдачи пропусков (правда, почти всегда сотрудники охраны дублируют и контролируют такие цифровые ресепшн). Довольно широко используются «умные» решения для паркинга, с фотовидеоконтролем и допуском. Намного реже — цифровые системы навигации для БЦ. Но в комплексе все эти элементы, которые интегрированы в одну систему и дополняют/помогают друг другу, у нас нигде не реализованы», — настаивает Андрей Андреев.

Возможно (и даже скорее всего), адепты цифрового мира преувеличивают значение IT-инфраструктуры для нынешнего неспецифического, так сказать, массового офисного арендатора. Не случайно же генеральный директор компании Remain Дмитрий Клапша уверен, что даже для IT-ориентированных структур есть критерии выбора поважнее.

Дмитрий Клапша
генеральный директор компании Remain

«Для московского офисного рынка цифровые здания — это не распространенная история. Начиналось все с технопарков («Отрадный», «Калибр» и другие), где было много электричества, льготы для IT-компаний и не только. Однако технопарки обычно расположены в индустриальных районах, которые менее востребованы как офисы. Более того, с распространением облачных решений необходимость иметь офис и дата-центр в одном месте становится менее востребованной. Соответственно, для IT-компаний при выборе офисного здания более важен комфорт сотрудников, инфраструктура в самом бизнес-центре и рядом, транспортная доступность, престижность района и прочие характеристики. Хороший пример — это компания «Авито», которая арендует качественные помещения в бизнес-центре А-класса «Белые сады» на Белорусской. Конечно, развитие и перспективы цифровых зданий будут зависеть от дальнейших трендов в IT-сфере. На мой взгляд, те объекты, которые смогут совмещать в себе качество, инфраструктуру, локацию, технические характеристики, цифровые технологии и решения, смогут по праву называть себя цифровыми зданиями».

«Цифровые решения всегда представляли интерес для потенциальных арендаторов при выборе бизнес-центра, но никогда не были must have условиями. В первую очередь такие ожидания предъявляются к системе паркинга и регистрации посетителей. Другие системы по управлению и контролю инфраструктуры БЦ либо применяются очень точечно, либо отсутствуют вообще, так как их внедрение стоит УК очень дорого», — добавляет Андрей Андреев. И, по его мнению, это далеко не единственная из проблем.

Андрей Андреев
партнер, руководитель департамента управления и эксплуатации коммерческой недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP)

«Развитие современных цифровых и IT-решений в инфраструктуре российской коммерческой недвижимости всегда упиралось в отсутствие собственных локальных систем и высокую дороговизну европейских и американских софтов и железа. Сейчас, в условиях санкций и ограничений на поставку западных технологий, этот процесс, на мой взгляд, затормозится еще сильнее, так как собственники и УК должны решать другие проблемы. В первую очередь это поддержание технической и инженерной инфраструктуры в условиях ухода западных производителей и нарушения логистики: уже сейчас наблюдаются сложности с обычным регламентным обслуживанием холодильного и лифтового оборудования некоторых производителей. Внедрение цифрового решения для БЦ стоит денег, эти затраты всегда перекладываются на арендаторов, что, опять же, в текущих условиях, при запросе рынка арендаторов на сильный cost saving, является рискованной для собственников стратегией. Возможно, текущая ситуация поспособствует появлению локальных российских IT-решений для управления и контроля инфраструктуры. Но, как показывает западная практика, это будет, возможно, при сильной поддержке и непосредственном участии государства. Госкорпорации и структуры могут выступать заказчиками таких решений для своих офисных пространств, и на законодательном уровне также можно оказать поддержку российским разработчикам и IT-специалистам».

С другой стороны, генеральный директор бизнес-центра Golden Gate Наталия Линник признается, что «стоило только появиться в печати информации о получении нами сертификата CRB, как нам стали поступать заявки от IT-компаний и потенциальных арендаторов, считающих нас лучшими». Выходит, спрос-то и правда есть, и немалый. И это подтверждает Максим Каварьянц — генеральный директор компании Coldy, чье бизнес-пространство Taller как раз предусматривает создание пока единственного в Москве IT-ландшафта, включающего собственный дата-центр.

Максим Каварьянц
коммерческий директор компании Coldy

«Спрос на IT-устойчивую офисную недвижимость существует уже достаточно давно. И Taller как бизнес-пространство нового цифрового поколения был спроектирован в ответ на этот запрос. Концепция была основана на результатах опроса бизнеса, представляющего потенциальную целевую аудиторию бизнес-пространства, а это далеко не только IT-компании: мы делаем ставку в целом на прогрессивный бизнес всех отраслей. Итоги оказались весьма предсказуемыми: опрошенные определили качественный IT-ландшафт в числе ключевых офисных преимуществ. Новые экономические условия, в которых мы живем сейчас, только обострили, конкретизировали этот запрос: современному бизнесу необходима максимальная защита от киберугроз и возможности для масштабирования IT-мощностей в будущем, а собственный дата-центр в составе бизнес-центра позволяет решить эту задачу. Вообще, цифровой бизнес-центр — это продукт иного уровня IT-качества, поэтому резидент у него целевой. И он осознает, что ценовая разница между цифровым офисным «квадратом» и обычным окупается в процессе эксплуатации за счет решения цифровизированных задач, оптимизации затрат на системное администрирование, механизмы кибербезопасности, оперативного реагирования при возникновении угроз. У такого целевого резидента нет потребности в классических офисных пространствах. Перспективы роста этой доли потребителей внушительные: главным образом ситуация будет зависеть от эффективности комплексных мер поддержки IT-ориентированного бизнеса. По аналогии с ипотекой для IT-специалистов в жилищном строительстве сегмент коммерческой недвижимости также нуждается в аналогичных банковских механизмах. Да и в целом потребность в ЦОДах достаточно высока. Наши коллеги из компании 3data еще весной констатировали, что рынок коммерческих дата-центров находится в состоянии дефицита: на сегодняшний день свободными остаются порядка 800 стойко-мест. Нехватка сформировалась на фоне релокации бизнеса, который в текущем году был вынужден перенести данные с зарубежных серверов на отечественные. А возрастающую потребность подстегивает и действие некоторых законов (например, тот же ФЗ о персональных данных, обязывающий ведомства хранить эту информацию). Таким образом, рост потребности непосредственно в дата-центрах будет только увеличиваться».

Директор компании «Юникорн» (разработчика платформы Ujin) Светлана Перминова тоже отмечает, что цифровые здания сегодня — это направление, набирающее популярность. Хотя формат, который предлагает Taller, по ее мнению, останется для нашего рынка редким примером...

Источник: BFM.ru