Немыслимо, невероятно? Собственники квартир хотят сами принимать свой дом у застройщика

В начале сентября Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), обратилась с письмом на имя премьера РФ Михаила Мишустина с просьбой внести изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы, а также принять новый закон о товариществах собственников жилья (ТСЖ).

В нем сказано, что существующую систему приемки многоквартирных домов у строительных компаний необходимо радикальным образом изменить. Давайте разберемся, как именно.

 Без меня меня женили

 В соответствии с действующим законодательством органы местного управления в течение шестидесяти дней после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома обязаны провести конкурс и выбрать для него управляющую организацию. А в течение пяти дней с момента получения этого документа застройщик обязан заключить договор на эксплуатацию.

Для этого девелопер создает дочернюю управляющую компанию, которая принимает у него построенный дом со всеми коммуникациями, и продолжает свою деятельность по обслуживанию дома. Покупатели же принимают у застройщика только собственные квартиры и не могут повлиять на качество всего дома в целом и его инженерных систем.

В АКОН считают, и это подтверждается практикой, что существующая схема позволяет застройщику передавать дом на эксплуатацию с многочисленными недоделками и дефектами. Поскольку аффилированная управляющая компания не заинтересована в их устранении.

Для многих застройщиков создание собственных управляющих компаний уже давно перестало быть только лишь инструментом для поддержания высокого уровня эксплуатации построенного жилья. Они стали отличным способом заработать дополнительные денежные средства без особых затрат. И практически всегда с нарушением прав собственников.

Покупатели оказываются один на один со своими проблемами. По текущему законодательству они уже не могут никого заставить устранить недостатки. Девелопер обещает, что этим займется управляющая организация, которая, в свою очередь, ничего никому не обязана.

Для смены управляющей компании и создания ТСЖ новоселам приходится дожидаться, когда необходимое для кворума количество дольщиков зарегистрируют свое право собственности на квартиры. Этот процесс может затянуться на несколько лет.

 Недостаточно зрелые

 Представители АКОН предлагают внести изменения в законодательство, которые позволят создавать ТСЖ дольщикам. Это позволит принимать дом в эксплуатацию от застройщика непосредственно тем, кто будет владеть квадратными метрами и заинтересован в том, чтобы в нем не было недостатков.

В письме также указано, что эта схема не новая и уже реализуется жилищно-строительными кооперативами, которые после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию осуществляют его управление в соответствии с Жилищным кодексом.

Застройщики, однако, уже высказались против этой инициативы. В качестве возражений они приводят аргументы, которые, в основном, связаны с оценкой профессионализма дольщиков. Так, например, они считают, что покупатели квартир «недостаточно зрелые, чтобы самостоятельно управлять своей недвижимостью».

Также многие застройщики опасаются пресловутого «потребительского терроризма», поскольку в данный момент они полностью избавлены от любой возможности покупателя отстоять свои права. И уверены, что в массе своей инвесторы недостаточно образованы, чтобы увидеть недостатки здания и коммуникаций. Что, по их мнению, приведет к авариям и несчастным случаям быстрее, чем если дом будет принимать карманная управляющая компания.

Вот что говорит по поводу инициативы АКОН Валентина Тугушева, зам. генерального директора по правовым вопросам УК «Аструм-Москва» (ГК «Гранель»): «Эту инициативу реализовать достаточно сложно в рамках законодательства даже с учетом внесения изменений в ГрК РФ и ЖК РФ. Товарищества для управления недвижимостью создаются в домах, где есть сильная инициативная группа жителей, готовых взять на себя организацию всех процессов управления домом. До момента ввода дома в эксплуатацию и начала передачи квартир собственники друг с другом не знакомы, отсутствуют общие интересы и цели. Важным моментом для управления объектом является факт непосредственного проживания в доме, чтобы знать все его «болячки» и оперативно реагировать.

Если же товарищество будет создаваться из числа участников долевого строительства до ввода в эксплуатацию объекта и будет наделено полномочиями на приемку многоквартирного дома у застройщика, то это может вызвать сложности. Например, одна из них – отсутствие в товариществе профильных технических специалистов для приемки объекта. Нанять в этом случае специализированную организацию нет возможности, т.к. нет финансирования. Квартплата собственникам начисляется только с даты приема-передачи квартиры.

Другая сложность – возможность затягивания сроков приемки дома как в связи с отсутствием специалистов, так и желанием предъявить застройщику сразу все возможные дефекты, даже скрытые, несмотря на наличие гарантийных сроков. Однако застройщику просто-напросто не выдадут разрешение на ввод, если передаваемый объект будет с существенными недостатками.

В настоящее время нет никаких препятствий для создания товарищества собственников недвижимости сразу после ввода дома в эксплуатацию и начала его заселения. Но этот механизм собственниками не используется. Вопрос создания товарищества начинает рассматриваться собственниками, как правило, не раньше, чем через год после заселения дома».

Девелоперы считают, что нерешаемой будет и ситуация с инвесторами, которые приобретают недвижимость на стадии строительства дома и планируют в дальнейшем реализовать ее через уступку права или куплю-продажу. Но и в данном случае можно предусмотреть переоформление дольщиков в качестве членов ТСЖ в момент смены собственника квартиры.

 ТСЖ для ЖКХ

 На самом деле просьба АКОН предоставить дольщикам право принимать участие в контроле качества строительства приобретенного жилья вполне логична и обоснованна. Ни в одной другой отрасли потребители не лишены своих прав так, как это происходит в жилищном строительстве и управлении недвижимостью.

Владельцам недвижимости, как жилой, так и нежилой, приходится регулярно бороться с произволом недобросовестных застройщиков и управляющих организаций. Притом что именно они владеют своей собственностью, а не наоборот.

Скорее всего, предложение АКОН, которое напрямую затрагивает интересы застройщиков и управляющих компаний, правительство РФ принимать во внимание не будет. Слишком велико влияние заинтересованных лиц. Но сам факт появления этого письма говорит о многом.

Управляющие организации, в том числе государственные, оказывают самое агрессивное противодействие при попытке жильцов выбрать свою компанию или изменить схему управления на ТСЖ. По данным ГИС ЖКХ, из почти 950 тысяч многоквартирных домов в России только 53 тысячи домов управляется ТСЖ.

Эта ситуация требует принятия радикальных мер, без которых реформа системы жилищно-коммунального хозяйства неизбежно провалится. Как и все государственные начинания и субсидии, направленные на модернизацию отрасли, которые теряются там, как в черной дыре.

Источник: Мир Квартир