Цены топчутся на месте, но размер скидок сокращается. Спрос на квартиры в Москве и Подмосковье все больше смещается на вторичный рынок

25 Май 2023
Цены топчутся на месте, но размер скидок сокращается. Спрос на квартиры в Москве и Подмосковье все больше смещается на вторичный рынок

Если на первичном рынке всплеск спроса оказался кратковременным, то на «вторичке» и в апреле не было недостатка в покупателях. Впрочем, в мае покупательская активность резко снизилась и во вторичном сегменте. Цены пока топчутся на месте, но величина торга сокращается.

На вторичном рынке московского региона продолжает увеличиваться объем предложения. Согласно подсчетам федеральной компании «Этажи», количество квартир в продаже в апреле выросло на 2,4% относительно предыдущего месяца, а если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года, то примерно на 14%.

«В принципе, динамику роста объёма предложения мы отмечаем сейчас практически во всех крупных городах России, естественно, что часть - это инвестиционные квартиры, в том числе те, что сдавались в аренду, но на фоне нестабильных ставок начали выходить в продажу», - говорит эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова.

По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в «старой» Москве на вторичном рынке в апреле экспонировалось 88,21 тыс. объектов – на 1,6% больше, чем в марте и на 42% - чем в апреле 2022 г. В Новой Москве - 8,37 тыс. лотов (+2,4% к марту 2023 г. и +32,6% к апрелю 2022 г.), в Подмосковье - 72,75 тыс. объектов (+1,6% и +44,1% соответственно).

Однако, по оценкам брокеров, на фоне роста общего объема предложения сокращается число ликвидных лотов. «Мы видим это и по собственной базе, и по базе выставленных объектов, - подчеркивает Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» «Инком-Недвижимость». - Это значит, что востребованные квартиры с нормальными ценами продаются довольно быстро и уходят с рынка. По-прежнему нет никакой проблемы продать нормальную квартиру по адекватной цене. Такая ситуация возникла еще в начале года – когда цена на «вторичке» опустилась примерно на 20% (снижение происходило с апреля и до конца 2022 г.), тут же все квартиры по сравнительно невысоким ценам стали востребованными. Поэтому сейчас мы видим тенденцию – постепенно начинается дефицит ликвидных объектов. Самые интересные варианты уже ушли, их уже нет. Соответственно, остаются те, у которых цена чуть выше. И новые продавцы, которые приходят на рынок, ориентируются именно на них».

Впрочем, цены предложения, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», пока топчутся на месте. В Москве в апреле прекратился даже тот околонулевой рост, который наблюдался в I квартале 2023 г. - см. обзор рынка недвижимости по итогам апреля .

Но величина торга постепенно сокращается, и в целом скидок становится меньше. По словам Евгении Койкеловой, в апреле-мае средний дисконт был ниже 8%. По данным «Инкома», в среднем квартиры сейчас продаются со скидкой около 5%, но «клиенты стали реже торговаться. И если раньше любой покупатель, приходящий на рынок, рассчитывал на торг и скидки, то теперь этот номер зачастую не проходит», отмечает Сергей Шлома.

По словам руководителя АН «PRO Обмен», вице-президента «Гильдии риэлторов Москвы», члена московского регионального отделения «Деловой России» Екатерины Никитиной, иногда в процессе сделки цена даже увеличивается: «Нередки случаи, когда на одну квартиру есть как минимум два реальных покупателя, и собственник выбирает либо наиболее выгодное предложение, либо происходит небольшой торг вверх».

В целом, отмечает Екатерина Никитина, вектор спроса на рынке жилой недвижимости Москвы смещается в сторону «вторички». Она дешевле новостроек, даже тех, что на котловане. «Если в сегменте новостроек мы говорим о затоваривании предложения при всех действующих мерах поддержки, то в сегменте готового жилья объем качественного предложения сокращается. В итоге на ликвидные квартиры наблюдается повышенный спрос, который рынок на данный момент не всегда может удовлетворить. Поэтому доля сделок со скидками и их средний уровень сокращается», - резюмирует эксперт.

Действительно, если число сделок с новостройками, по данным агентств недвижимости, существенно сократилось в апреле после мартовского всплеска спроса, то на вторичном рынке нет недостатка в покупателях. В апреле управление Росреестра по Москве зарегистрировало 14 955 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – на 1,2% больше, чем в апреле. Напомним, в марте спрос на «вторичку» вырос на 38,3% к февралю.

Риелторы также сообщают, что сделок в апреле было примерно столько же, сколько в марте, или чуть больше. Вообще, апрель и март – это период пиковой активности на рынке недвижимости, «так как традиционно покупатели хотят решить жилищный вопрос до сезона отпусков, провести переезд, не оглядываясь на летний сезон», поясняет гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев.

Несмотря на высокие ставки на вторичном рынке – выше 11%, по данным мониторинга «Дом.рф», спрос поддерживают ипотечники. В сегментах «комфорт» и «бизнес», в которых работает агентство недвижимости «PRO Обмен», доля сделок с использованием ипотеки в апреле достигла отметки в 75-78%. Это примерно на 10% больше, чем в марте.

Впрочем, ситуация неоднозначна. Трендом вторичного рынка жилой недвижимости Москвы становится рост доли сложных сделок-цепочек, когда в рамках одной сделки права собственности переходит на несколько квартир, и, таким образом, одна ипотека может «запускать» сразу несколько сделок. Если каждую «цепочку» разобрать отдельно, то доля ипотеки составит порядка 60%, говорит Екатерина Никитина.

При этом, хотя число сделок осталось на мартовском уровне, резко выросло количество звонков и обращений от потенциальных покупателей. Например, в федеральной компании «Этажи» интерес к покупке вторничной недвижимости в московском регионе увеличился в апреле на 10-11% относительно марта – «покупатели стали в 1,5-2 раза дольше выбирать квартиры для покупки», отмечает эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова.

Еще хуже то, что при этом сократилось количество внесенных авансов: например, в агентстве недвижимости «PRO Обмен» - на 45,4% по сравнению с мартом, практически в два раза. «То есть люди смотрели активно, но авансы вносили более бережно, решение о выходе на сделку принимали медленнее. Многие вовсе брали некоторую паузу. Одним из факторов этого стало ожидание итогов заседания Банка России по ключевой ставке, которое прошло в самом конце месяца, 28 апреля. То есть у людей были сомнения, в какую сторону изменится ставка и как она повлияет на ипотеку», - комментирует Екатерина Никитина.

Именно этот фактор – снижение числа авансов - Никитина считает одним из главных итогов апреля на рынке вторичного жилья Москвы. «Его эффект мы увидим в майской статистике в виде снижения уровня заключенных сделок», - уверена эксперт.

Собственно, эффект уже виден. В компании «Флип» количество обращений от потенциальных покупателей в первой половине мая упало 10,3% в сравнении с апрелем, авансов - на 18%, сделок - на 9,5%. «Май из-за длинных выходных - традиционно период затишья», - констатирует Евгений Шавнев.

В федеральной компании «Этажи» спрос в мае снизился на 6-7% относительно апреля, причем коснулось это как первичного, так и вторичного сегментов, но, по словам Евгении Койкеловой, «это вполне нормальное сезонное явление».

Как бы там ни было, месячная динамика спроса явно входит в отрицательную зону. Зато статистика год к году, наоборот, резко улучшилась. В «Этажах» интерес к покупке вторичной недвижимости в этом мае на 5-7% выше, чем в прошлом, а количество сделок увеличилось более чем в два раза. О двукратном росте спроса в мае 2023 г. относительно мая 2022 г. сообщает и «Инком-Недвижимость».

Рост спроса в годовом выражении – впервые с марта прошлого года – наметился еще в предыдущем месяце: по данным Росреестра, в апреле 2023 г. на вторичном рынке Москвы было зарегистрировано на 31,2% больше переходов прав на недвижимость, чем в апреле 2022-го.

«Причина в заградительных ставках, действовавших в прошлом году, и обострении геополитической обстановки. Плюс сейчас влияние на спрос оказывают растущие средние одобренные ставки на вторичном рынке», - поясняет Евгения Койкелова.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Источник: IRN.RU

28 Май 2023

В Сочи осудят застройщика за обман дольщиков на 1,7 млрд. рублей

Прокуратура Краснодарского края направила в Адлерский районный суд Сочи уголовное дело по факту причинения имущественного ущерба участникам строительства жилого комплекса (п. «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ). Ущерб составил…
Читать далее...

28 Май 2023

Суд рассмотрит спор о строительстве отеля за санаторием «Чайка»

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассмотрит спор между мэрией Сочи и двумя местными фирмами по поводу разрешения на строительство гостиницы за санаторием «Чайка» на Курортном проспекте.ООО «Ника…
Читать далее...

25 Май 2023

Творцы и девелоперы, часть I: об особенностях выбора

Выбирая из десятков, если не сотен архитектурных и дизайнерских бюро и в итоге отдавая проект в конкретные творческие руки, девелоперы рынка недвижимости руководствуются целым рядом критериев. И далеко не все они имеют…
Читать далее...

25 Май 2023

Как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капитала

Материнский капитал можно использовать для погашения как основного долга по ипотечному кредиту, так и процентов. Выделенные государством деньги разрешается потратить и на первоначальный взнос для покупки жилья в кредит,…
Читать далее...

25 Май 2023

Посуточная аренда: как правильно сдавать недвижимость на короткий период

На краткосрочной аренде можно заработать минимум в два раза больше, чем сдавая квартиру на длительный срок. Но нюансов, в которых предстоит разобраться, тут достаточно. Начиная от оценки прибыльности квартиры и заканчивая…
Читать далее...

25 Май 2023

Цены топчутся на месте, но размер скидок сокращается. Спрос на квартиры в Москве и…

Если на первичном рынке всплеск спроса оказался кратковременным, то на «вторичке» и в апреле не было недостатка в покупателях. Впрочем, в мае покупательская активность резко снизилась и во вторичном сегменте. Цены…
Читать далее...

25 Май 2023

Коммерческое помещение в жилом доме: как превратить квартиру в магазин или офис?

Офисные помещения, магазины, салоны красоты, кафе, детсвие развивающие центры и другие заведения часто открывают на первых этажах жилых домов. Но нельзя просто переоборудовать квартиру и начать работать. В большинстве…
Читать далее...

25 Май 2023

Правительство назвало дачные строения, которые можно строить без согласований

В мае Правительство России выпустило распоряжение, раскрывающее термин «строения и сооружения вспомогательного назначения». Определение этого термина важно, поскольку для возведения вспомогательных строений чаще…
Читать далее...

25 Май 2023

Творцы и девелоперы, часть II: для индивидуальностей конкуренции не существует

Архитекторы и дизайнеры, с одной стороны, считают свою среду высококонкурентной. Но с другой, настаивают, что конкуренция — вещь условная: у каждого профессионала свои заказчики, свои козырные карты и свой рецепт победы в…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 164