На днях вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин заявил о возможном введении льготной ипотеки на вторичное жилье. Дескать, рынок новостроек стоит, а сниженными кредитами на "старые" квартиры мы его подстегнем. Логика, казалось бы, проста: продав жилье во вторичном фонде, люди вложат вырученные деньги в более качественную квартиру в новостройке.
Эксперты рассказали "МК", смогут ли россияне решить жилищный вопрос благодаря предполагаемым мерам или же нововведение направлено лишь на поддержку застройщиков.
— Правительство мало интересует улучшение жизни людей, - говорит независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Константин Барсуков. - Вдобавок Центробанк свято уверен, что ключевая ставка зависит от инфляции. Но о том, что высокая ключевая ставка не позволяет развиваться производству (а ведь мы должны активно заниматься импортозамещением), власти забывают. У меня складывается ощущение, что на фоне высокой ключевой ставки субсидирование различного рода показывает бизнесу, где власти хотят видеть точки роста.
К примеру, ввели льготную ипотеку для айтишников - очевидно, что государству очень нужны профессионалы в области информационных технологий. При этом кредитование для айтишников регламентировано еще и зарплатой.
Если обычно государство поддерживает малоимущих, предоставляя дотации в случае доходов ниже определенного уровня, то в случае с IT-специалистами - наоборот: правительство дает льготную ипотеку тем, кто получает зарплату не меньше 100 тысяч рублей во всех российских городах с населением до миллиона человек, а в "миллионниках" - не меньше 150 тысяч рублей. Это и сигнал для работодателей: учитывая кадровый дефицит, они не должны экономить на зарплатах таких специалистов.
— При высокой ключевой ставке, а 9% - это очень много, - нужно вводить субсидирование для областей, которые нужно развивать, на это нужны деньги, - подчеркивает специалист. — А если нужны деньги для развития экономики, вряд ли кто обратит внимание на социальную сферу, то есть субсидирование вторичного рынка жилья. Поэтому я буду очень сильно удивлен в случае введения льготной ипотеки на "вторичку".
Размер льготной ипотеки для вторичного рынка жилья должен быть максимум 8 %, рассуждает Барсуков. Иначе россияне не начнут брать кредиты. Опять же - как только власти введут льготную ипотеку на "вторичку", продавцы на радостях начнут поднимать цены. Но вала покупателей не будет даже при нынешней стоимости жилья, не говоря уже о повышенной.
— По моим ощущениям, покупатели хотят снижения цены по сделкам хотя бы на 10% от рыночных, - продолжает независимый эксперт. - Я вижу, что в объявлениях продавцы начали переписывать ценники, но на маленькие суммы - на 0,5-0,6%. Такой уровень скидок не подстегнет спрос.
Вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева говорит, что снижение ставки по льготной ипотеке уже спровоцировало пусть небольшое, но увеличение спроса на недвижимость. Цены "поползли" вверх - притом не только на новостройки, но и на вторичную недвижимость. Однако отсутствие дешевых кредитов на вторичном рынке поставило в тупик как продавцов, так и покупателей.
— На мой взгляд, введение льготной ипотеки для вторичного жилья возможно, - комментирует Катерина Соболева. - Ранее власти сообщали, что такое решение будет принято, если замедлятся продажи новостроек. Расширение программы приведет к увеличению спроса на вторичное жилье, а следом и на первичное, ведь собственники смогут обменять старое жилье на новое.
Сейчас в России можно купить готовое жилье с использованием сельской, семейной, дальневосточной ипотеки. Однако эти программы не рассчитаны на массового покупателя. Чтобы ставки по ипотеке на вторичном рынке опустились до 7%, необходимо, чтобы ключевая ставка упала почти вдвое, утверждают специалисты.
Президент Региональной ассоциации оценщиков Кирилл Кулаков подчеркивает, что целью льготной ипотеки, введенной в 2020 году, была поддержка и стимулирование строительной отрасли. Расчет властей оправдался.
— Льготная ипотека на вторичное жилье может простимулировать массовый спрос в этом сегменте, но будет иметь социальный, а не прямой экономический эффект,- говорит Кулаков. - Рационально было бы введение льготной ипотеки на вторичном рынке в небольших городах, где нет нового строительства. А еще бы я предложил поддержать врачей и учителей.
— На одну продаваемую новостройку приходится примерно одна квартира из вторичного фонда, - приводит статистику маркетолог компании "Бэсткон" Сергей Ковалев. "Средства от продажи «вторички» решают вопрос первоначального взноса, позволяют сделать ипотечный кредит более доступным. Думаю, что введение льготной ипотеки на вторичное жилье произойдет в ближайшем будущем", - говорит он.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова не исключает появление льготной ипотеки на вторичное жилье в ближайшие нескольких месяцев. Однако, как считает эксперт, условия кредитования все равно будут отличаться от первичного рынка, поскольку в продажах на первичном рынке заинтересованы не только девелоперы, но и банки, которые финансируют строительство.
— Возможно, девелоперы совместно с банками предложат дополнительные условия для покупателей, которые хотят купить квартиру именно в их новостройке, но не могут продать имеющееся жилье, - говорит Яна Глазунова. - То есть это будет некая целевая ипотека на вторичном рынке.
Введение льготной ипотеки на вторичном рынке было актуально в марте-апреле 2022 года на фоне рекордно высоких ставок по ипотеке, когда кредитование на первичном рынке было субсидировано, а вторичный рынок "выживал" самостоятельно, полагает эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина. "Если льготную ипотеку не распространили для готового жилья даже в самый непростой для рынка период, то сейчас подобные преференции еще более маловероятны".
Понятно, что льготная ипотека именно на первичном рынке обеспечивает не только большую доступность жилья покупателям, но и загрузку строительной отрасли. Если льготное кредитование станет доступным и на "вторичке", многие клиенты уйдут с первичного рынка. К тому же ремонт жилья существенно подорожал, что тоже говорит в пользу вторичного жилья, где большая часть квартир продается уже с ремонтом.
Попросту говоря, вводя льготы для готовых квартир, лоббисты строительной отрасли выстрелят себе в ногу. "Распространение субсидирования на сегмент вторичного жилья снизит эффект от программы для новостроек. Поэтому вряд ли стоит рассчитывать на льготную ипотеку на "вторичке",- делает вывод аналитик Циан.
Источник: Московский Комсомолец
Когда гражданина могут заставить снести свою дачу, даже если она построена на его…
Перед судами довольно часто встает вопрос о принудительном сносе постройки, которая не соответствует требованиям закона. В одном из своих недавних решений Верховный суд РФ напомнил, когда гражданина могут заставить…
Налоги на гараж: кто и сколько должен платить
Рассказываем, какие налоги придется заплатить за владение гаражом, сколько отдать государству при его продаже, кто может не платить и как уменьшить налоговое бремя.
Если у вас есть гараж, за владение им нужно платить налог…
Стоимость квартир в сочинских новостройках выросла более чем на 350%
Конечно, такое подорожание произошло не за один день, а за пять лет. Сочинские риелторы любят говорить, что лучшее время для покупки недвижимости в Сочи – вчера. И это не хитрая уловка, а реальная…
Как построить баню своими руками и что для этого нужно
Если вы планируете поставить на участке баню без помощи специалистов, нужно учесть множество нюансов: грамотно разработать планировку, выбрать место и подготовить стройматериалы
Разбираемся вместе с экспертами, как…
Самозахват общедомового имущества: что будет, если организовать кладовку под…
В квартирах собственникам часто не хватает места, поэтому они расширяют свои владения, но действуют не всегда законно, нарушая противопожарные и санитарные нормы. Это может быть ограждение территории под лестницами,…
СНТ или ИЖС: Эксперты рассказали, какой участок лучше для строительства дома
Прежде, чем построить дом, нужно определиться с участком. Его можно приобрести, например, в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эксперты…
Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья
Недавно Центробанк выпустил предупреждение о рисках покупки квартир через механизмы ипотеки с аккредитивами и переуступки прав требования. Разбираем, насколько законны эти схемы и так ли велик риск на самом деле.
По…
В Госдуму внесут закон о регулировании риелторской деятельности
Законопроект о регулировании риелторской деятельности будет внесен в Госдуму в этом году. Об этом 17 апреля сообщил зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в рамках стратегической сессии комитета…
Можно ли выписаться из квартиры по доверенности
Необходимость в снятии жильцов с регистрационного учета может возникать по разным поводам. Иногда бывает так, что гражданин не может сам присутствовать при процедуре его выписки. Разбираемся, можно ли выписать человека по…