Три правила сдачи квартиры в аренду, которые стоит знать собственнику: разбираем решения судов

15 Авг 2022
Три правила сдачи квартиры в аренду, которые стоит знать собственнику: разбираем решения судов

Сдача квартиры по договору найма не ограничивается только тем, что собственник получает деньги с жильцов (закон предусматривает термин «наем жилого помещения», хотя для большинства людей привычнее звучит «аренда жилья»).

На него возлагается ряд дополнительных рисков, к которым нужно быть готовым. Минимизировать их позволят несколько правил, сформулированных судами при рассмотрении споров, связанных со сдачей жилья внаем.

 1. Досрочное расторжение договора с квартирантами во внесудебном порядке допускается в том случае, если он краткосрочный

 Конституционный суд РФ подтвердил возможность включать в договор найма жилья пункты, предусматривающие досрочное расторжение договора по инициативе наймодателя (собственника) без обращения в суд.

Обычно указывают, что при наличии определенных оснований (они перечисляются в договоре) собственник направляет жильцам уведомление о досрочном расторжении договора и освобождении квартиры.

Договор считается расторгнутым по истечении определенного срока со дня получения жильцами предупреждения (как правило, это 14 — 30 дней). Но суд сделал ряд важных оговорок:

- в договоре должны быть предусмотрены только веские основания для расторжения, которые существенно нарушают интересы наймодателя по вине жильцов (например, просрочка оплаты, причинение ущерба жилому помещению и т. п.).

То есть досрочное расторжение путем простого уведомления, без обращения в суд, не признают законным, если квартиранты ничего не нарушали, а собственник просто передумал сдавать им жилье;

- наймодатель не сможет расторгнуть договор досрочно без решения суда, если он является долгосрочным (т. е. заключен на срок 1 год и более).

При этом Конституционный суд РФ подчеркнул, что к долгосрочным договорам приравниваются также договоры, заключенные на срок до 1 года, но с автоматическим продлением по его истечении, если фактически договор действует больше года.

Следуя логике КС РФ, для таких договоров возможно досрочное расторжение только по решению суда (Постановление 02.06.2022 № 23-П).

 2. Отвечать за материальный ущерб, причиненный соседям, будет собственник, а не квартиранты

 Даже если в причинении ущерба виновны жильцы, расплачиваться с соседями все равно придется собственнику.

Такую позицию не раз высказывали суды самых разных уровней, вплоть до Верховного суда РФ (например, определение № 74-КГ13-11).

По закону собственник несет бремя содержания имущества, которое ему принадлежит. Собственник обязан поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним и соблюдать права и законные интересы соседей.

Поэтому ответственность за условный пролив соседской квартиры будет возложена на собственника сдаваемого жилья. Тем более, что ст. 1064 ГК РФ допускает переход обязанности по возмещению вреда на лицо, которое не является его причинителем, если это предусматривает закон.

А договор найма не создает обязанностей для третьих лиц — так что соседи не должны разыскивать квартирантов и требовать от них оплаты ремонта, который пришлось сделать.

Это уже проблема собственника — найти их и получить компенсацию того, что ему пришлось выплатить.

 3. Собственник не обязан компенсировать моральный вред соседям за квартирантов

 В отличие от материального ущерба, моральный вред должен компенсировать тот, кто его причинил. И в случае со сдачей жилья это правило тоже действует.

Суды уже не раз принимали решения об отказе во взыскании компенсаций с собственника квартиры, которая сдается, если его квартиранты причиняли неудобства соседям — курили на балконе, шумели и т. д. (например, определение Первого КСОЮ № 88-22464/2021).

Источник: Юридические тонкости

24 Сен 2022

Пока покупателей на рынке меньше, чем продавцов

В летние месяцы рынок недвижимости был скорее жив, чем мертв. Сделки шли, но, скажем так, вяло. Участники рынка не понимали, куда качнется маятник цен осенью, поэтому многие выжидали. Одни не продавали, другие не покупали. Но…
Читать далее...

23 Сен 2022

Измерить площадь квартиры в новостройке: как и зачем

При покупке квартиры в новостройке бывает так, что итоговая площадь жилья отличается от заявленной застройщиком и указанной в договоре долевого участия. Если площадь квартиры меньше той, на которую вы рассчитывали и за…
Читать далее...

23 Сен 2022

Кому подарок, а кому расходы: кто должен платить налоги с подаренной недвижимости

Многие мечтают получить недвижимость в дар, не задумываясь о последствиях. Однако дарение — это не только знак расположения того, кто преподносит «презент», но и юридическое действие, по результатам которого…
Читать далее...

21 Сен 2022

ЦБ ужесточит ипотеку с низким первоначальным взносом с 1 декабря. Главное

Центробанк РФ вернул надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам, тем самым ужесточив их выдачу с низким первоначальным взносом. «Известия» опросили экспертов и выяснили, на что нужно обращать внимание при…
Читать далее...

21 Сен 2022

Как выселить жильца из съемной квартиры за неуплату?

Хозяева, которые сдают свои квартиры, не только зарабатывают деньги, но и порой получают в довесок множество неприятностей, связанных с недобросовестными жильцами. Чаще всего проблемы связаны с неуплатой платы за жилье и…
Читать далее...

21 Сен 2022

Немыслимо, невероятно? Собственники квартир хотят сами принимать свой дом у…

В начале сентября Ассоциация компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН), обратилась с письмом на имя премьера РФ Михаила Мишустина с просьбой внести изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы, а также принять новый…
Читать далее...

09 Сен 2022

Нужно исключить распространение льготной ипотеки на вторичном рынке – Никита…

Программы льготной ипотеки нужно распространить только на первичный рынок, заявил во вторник замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. "Все-таки льготная ипотека, если мы говорим об улучшении качества жизни,…
Читать далее...

09 Сен 2022

ЖКХ в новостройке: когда и кому платить

Дом сдан в эксплуатацию, вы получили ключи, зарегистрировали право собственности — и вот вы счастливый владелец квартиры в новом доме. Не успели вы толком пожить в ней, как приходит квитанция на оплату ЖКУ. Рассказываем,…
Читать далее...

30 Авг 2022

Четыре новых закона, которые ожидают с 1 сентября владельцев квартир

К 1-му сентября приурочено вступление в силу нескольких нормативных актов, которые затрагивают интересы собственников квартир. Рассмотрим, какие изменения они принесут. 1. Новые правила выбора управляющей организации…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА