Взлета не ждем: что будет с ценами на курортную недвижимость в России

В последние два года на фоне развития внутреннего туризма и распространения удаленной работы курортная недвижимость в России пользовалась высоким спросом у инвесторов, цены на нее тоже заметно повысились.

Вместе с экспертами разбираемся, что ожидает российский рынок курортной недвижимости на Черноморском (без учета Крыма) и Балтийском побережьях в ближайшие месяцы.

 Большой Сочи: перегрев рынка не даст вырасти ценам

 С прошлого сентября средняя цена 1 кв. м в новостройках Большого Сочи выросла на 13,6% и в сентябре 2022 года составляет 410,6 тыс. руб. По словам директора компании «Этажи» в Сочи Павла Быкова, за последние два года цены на первичном рынке в Сочи оказались «откровенно перегретыми» — сначала из-за пандемии, затем из-за моратория на строительство многоэтажных домов и ажиотажного спроса.

Покупательная способность себя исчерпала, и спрос на новостройки в этом году просел почти на 50% по сравнению с прошлым годом, отмечают риелторы. По словам Павла Быкова, в среднесрочной перспективе роста цен на новостройки в Сочи не ожидается. В лучшем случае цены немного пойдут вверх не ранее весны 2023 года. А до конца этого года никаких рыночных предпосылок для увеличения цен на сочинские новостройки нет, считает эксперт.

Руководитель Центра межрегиональных сделок «Миэль» (В Сочи) Павел Князев согласен с коллегой. Он замечает, что цены на новостройки в Большом Сочи уже достигли пика и расти им в ближайшие месяцы просто некуда. По словам эксперта, цены немного пойдут вниз только после того, как перестанет действовать мораторий на строительство, поскольку на рынок сразу выйдет большое количество лотов от застройщиков.

 Жилье в Анапе дорожать пока не будет

 За год средняя цена «квадрата» в новостройках Анапы снизилась на 11%, до 142,1 тыс. руб. По словам Павла Быкова, этот тренд оправдан. Корректировка обусловлена, во-первых, насыщением активного спроса и ростом цен за последние два года. Во-вторых, из-за переориентации части покупателей недвижимости на другие города Черноморского побережья, где цены на первичное жилье не так перегреты, поясняет эксперт.

Есть и третья причина — ухудшение логистики в этом году из-за ограничения перелетов, что временно охладило спрос в городе. С учетом того, что корректировка цен относительно прошлого года уже произошла, теперь все будет зависеть от стабильности авиасообщения, как только оно наладится, цены могут начать отыгрывать утраченные позиции, предполагает Павел Быков. До конца года цены на новостройки в Анапе расти не будут, рост средней цены 1 кв. м на уровне 5–10% возможен не раньше весны, прогнозирует эксперт.

 В Геленджике возможен минимальный рост

 На рынке новостроек Геленджика ситуация немного отличается от Анапы. Годовой рост средней цены 1 кв. м на рынке новостроек составил 12,6%, до 208 тыс. руб. Но, по словам Павла Быкова, закрытие аэропорта и отсутствие авиасообщения охладило спрос в последние месяцы. И не исключено, что до конца 2022 года средняя цена квадратного метра останется на нынешнем уровне. А если и увеличится, то не более чем на 1–2%. Ограниченный спрос будет максимально удерживать цену от роста, считает эксперт.

 Рост цен в Туапсе до конца года исключен

 Несмотря на то что рынок новостроек в Туапсе небогат предложением в новостройках, волна ажиотажного спроса стихла и здесь. Одна из причин снижения спроса — годовой рост средней цены 1 кв. м на 17% (до 208 тыс. руб.), объясняет Павел Быков. По словам эксперта, сейчас на местный рынок выходят инвестиционные квартиры, купленные до скачка цен, собственники выставляют их фактически по ценам прошлого года.

«Сейчас на рынке Туапсе очень большой объем предложения по переуступкам от частных инвесторов по ценам лета прошлого года. Именно по этой причине осенью и зимой текущего года рост цен на жилье в новостройках практически исключен», — говорит Павел Быков.

Цены на новостройки на российских курортах

Город
Средняя цена 1 кв. м в августе 2021 года, тыс. руб.
Средняя цена 1 кв. м в августе 2022 года, тыс. руб.
Динамика

Сочи
361,4
410,6
+13,6%

Анапа
160,1
142,1
-11,2%

Геленджик
184,6
208
+12,6%

Туапсе
131,8
145,3
+17%

Калининград
86
108
+25,5%

Зеленоградск
126
164
+30,1%

Светлогорск
119
152
+27,7%
Данные: «Этажи»

 Калининград: надежды на рост цен призрачны

 За последний год квадратный метр в Калининграде подорожал на 25,5%, до 108 тыс. руб. И ситуация здесь практически не отличается от той, что сложилась на первичном рынке Черноморского побережья, говорит руководитель департамента продаж компании «Этажи» в Калининграде Екатерина Пономарева. По словам эксперта, цены за последние два года показали существенный рост и сейчас замерли. Серьезную конкуренцию первичному рынку создает вторичный рынок, где продавцы предлагают скидки 10–12%.

Основной рост цен на новостройки пришелся на декабрь 2021-го — январь 2022 года. Подъем рынка был существенный, но после февральских событий темпы серьезно снизились, добавляет генеральный директор «Миэль» (в Калининграде) Вячеслав Смирнов.

По мнению Екатерины Пономаревой, перспективы роста цен на новостройки в этом году кажутся призрачными. «До конца года на первичном рынке сохранятся существующие цены», — прогнозирует эксперт.

 Зеленоградск: подорожания новостроек не предвидится

 Несмотря на резкое повышение за год средней цены 1 кв. м на первичном рынке на 30,1% (до 164 тыс. руб.), сейчас спрос на жилье в Зеленоградске невелик. Это повлияет на динамику цен, говорит Екатерина Пономарева. По ее мнению, до конца 2022 года подорожания не предвидится. Серьезную конкуренцию новостройкам создает вторичное жилье, продающееся со скидками 10–12%, это влияет на снижение спроса на первичном рынке. При падении спроса цены также не растут, и до конца этого года ситуация явно не изменится, считает Екатерина Пономарева.

 Светлогорск: цены на паузе

 Примерно такая же ситуация и в Светлогорске, где за последний год средняя цена «квадрата» в новостройках выросла на 27,7% (до 152 тыс. руб.). Но именно этот резкий рост — главная причина того, что дальнейшего роста цен до конца года не будет, считает Екатерина Пономарева. По словам эксперта, средняя цена «квадрата» на первичном рынке может увеличиться на 2–3% не ранее весны 2023 года.

На рынке новостроек Калининградской области очень многое зависит от политической ситуации. Если все нормализуется, цены начнут расти, а если случится ухудшение, то и цены на жилье станут понемногу откатываться назад, резюмирует Вячеслав Смирнов.

Источник: РБК-Недвижимость