Как предложили оформлять права на недвижимость в новых регионах России

07 Фев 2023
Как предложили оформлять права на недвижимость в новых регионах России

Росреестр разработал законопроект, который устанавливает правила признания прав на недвижимость на территории Донецкой и Луганской народных республик (ДНР и ЛНР), а также Запорожской и Херсонской областей. Документ пока не рассматривался Госдумой, сейчас идет процедура общественного обсуждения.

Вместе со специалистами Росреестра и юристами разбираем, как предлагается оформлять права на недвижимость в новых регионах.

 

Что предлагает законопроект

 

Основной смысл законопроекта — установить критерии, по которым будут признаваться документы на недвижимость, выданные на территории новых регионов до их вхождения в состав России. Как ранее сообщил «РБК-Недвижимости» руководитель Росреестра Олег Скуфинский, ведомство с 1 января ставит объекты недвижимости в этих регионах на кадастровый учет и начинает выдавать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого требуются правоустанавливающие документы — и законопроект предлагает признать значительную часть тех из них, что были выданы прежде.

В Росреестре поясняют, что основная цель законопроекта — упорядочить правовое регулирование и исключить риски, связанные с регистрацией прав на недвижимость по подложным документам или документам, которые не соответствовали требованиям законодательства на момент издания. «Проект позволит защитить правообладателей от мошеннических действий со стороны третьих лиц», — добавили в кадастровом ведомстве.

«С момента вхождения территорий в состав России у государственных органов появилась необходимость внести в ЕГРН сведения об имуществе на перечисленных территориях и о правах на такое имущество. Теперь сделки граждан и юридических лиц подлежат внесению и регистрации в ЕГРН. Для регистрации объекта и права на него заинтересованное лицо будет обязано подать соответствующее заявление», — поясняет адвокат, руководитель Saunin Law Practice Андрей Саунин. Признание значительной части ранее выданных документов на недвижимость должно упростить этот процесс.

«Основная суть проекта состоит в том, чтобы для подтверждения прав на недвижимость на указанных территориях (что необходимо, например, при совершении сделок) не требовалось выдавать отдельные документы в соответствии с российским законодательством. В качестве таковых планируется признавать документы, выданные органами власти или нотариусами Украины и аналогичные документы ДНР и ЛНР», — разъясняет юрист, адвокат КА «Юков и партнеры» Илья Бахилин.

Проект предлагает ряд правил, по которым станут признаваться выданные ранее документы. Признание будет зависеть от даты выдачи документа и от того, кем он выдан.

 

Что будет с правоустанавливающими документами на недвижимость, если они выданы госорганами Украины

 

Документы, выданные органами власти Украины и удостоверенные украинскими нотариусами до включения регионов в состав России, включая сам день вхождения, будут признаваться, если «выданы в пределах компетенции» органов власти или нотариусов и соответствуют местному законодательству на момент издания, выдачи или удостоверения. Речь идет о документах, которые «подтверждают возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на недвижимое имущество, обременение такого имущества», говорится в законопроекте кадастрового ведомства.

Как пояснили редакции в Росреестре, под днем включения в состав России Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей понимается 5 октября 2022 года (дата ратификации договоров о принятии в Российскую Федерацию и образовании в ее составе новых субъектов). Таким образом, признаются документы, выданные Украиной до 5 октября 2022 года включительно. Документы, выданные 6 октября и позже, согласно законопроекту, уже не будут иметь юридической силы.

 

Что будет с документами на недвижимость, выданными местными властями ДНР и ЛНР

 

В ДНР и ЛНР до 5 октября действовали собственные нормативно-правовые акты. Законопроект предлагает признавать также и правоустанавливающие документы, выданные властями ДНР и ЛНР до включения в состав России (то есть до 5 октября 2022 года включительно), «при условии, что регистрация на их основании была осуществлена уполномоченными органами республик», пояснили в Росреестре.

«Вопрос о полномочиях украинских нотариусов на данных территориях не такой простой, — говорит адвокат, доцент Финансового университета при правительстве РФ Денис Быканов. — В отношении территорий ДНР и ЛНР полномочия украинских нотариусов и органов власти перестали действовать еще раньше: юридически независимость этих республик была признана Россией 21 февраля 2022 года, а фактическую независимость они получили еще в 2014 году. Более того, территориальный состав регионов также менялся. Таким образом, необходимо различать не только три последовательно сменявших друг друга правовых режима (украинский период, период независимости упомянутых регионов и период в составе России), но и территории контроля, границы которых также менялись». Чтобы разобраться в конкретных деталях и полномочиях органов, выдававших документы, необходимо установить соответствующие правила и учредить специальный орган, добавляет эксперт. Законопроект подразумевает создание такого органа — межведомственной комиссии.

 

Как будут оценивать соответствие закону документов на недвижимость

 

Для оценки создается специальная межведомственная комиссия. «Проект закона предусматривает, что порядок ее работы и состав будут утверждены правительством России, — пояснили в Росреестре. — Задачей предлагаемой межведомственной комиссии станет оценка соответствия правоустанавливающих документов требованиям законодательства Российской Федерации. Рассмотрение комиссией вопросов перехода прав на недвижимость от собственника с ранее возникшими на законном основании правами не предполагается».

В случае если комиссия установит, что документы не могут быть признаны в России (например, они были выданы с нарушениями или содержат недостоверные сведения), права на эти объекты недвижимости могут быть признаны в судебном порядке, добавили в ведомстве. «Все документы будут подлежать проверке вновь созданной межведомственной комиссией. В данном Федеральном законе устанавливается значительная степень правоприменительного усмотрения при принятии решений о соответствии документов законодательству России. Я не исключаю, что это, в свою очередь, станет причиной новых судебных споров», — комментирует Андрей Саунин.

 

Какие документы предлагается не признавать

 

Проектом предусматривается запрет на признание Россией и невозможность действия на новых территориях ряда документов, выданных в отношении некоторых лиц:

- актов суда или «иного органа публичной власти Украины»;

- исполнительных документов, «по которым органами государственной исполнительной службы Украины наложены обременения по обязательствам перед государством (государственными органами Украины), коммерческими и государственными банками Украины, а также финансовыми (кредитными) предприятиями, учреждениями и организациями Украины».

Такие документы предлагается не признавать и считать недействительными, если они касаются физических лиц, постоянно проживающих на территории Российской Федерации, а также юридических лиц и ИП, зарегистрированных ‎в соответствии с законодательством «ДНР, ЛНР, Запорожской области, Херсонской области и (или) Российской Федерации», и при этом «порождают возникновение ограничений прав на недвижимое имущество и (или) обременений недвижимого имущества, в том числе в виде залога, ареста, запрета совершать определенные действия на основании судебного акта, избрание залога в качестве меры пресечения».

Как пояснили в Росреестре, этот пункт не предполагает автоматического прекращения кредитных обязательств и не исключает возможность государственной регистрации прав на объекты недвижимости, приобретенные с использованием заемных средств. «Указанные положения направлены на исключение фальсификации документов, а также недружественных действий, создающих серьезные препятствия в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению имуществом по отношению к гражданам Российской Федерации», — отметили в пресс-службе кадастрового ведомства. В признании откажут выданным украинскими судами и госорганами документам, на основании которых на недвижимость должны быть наложены арест, запрет совершать те или иные действия, залог и иные ограничения и обременения, разъяснили в Росреестре.

Такие документы законопроектом не признаются вне зависимости от даты выдачи. Сведения о перечисленных обязательствах и обременениях в отношении российских физлиц, юрлиц и ИП предлагается не вносить ни в ЕГРН, ни в «иные реестры, информационные ресурсы, содержащие сведения об ограничениях прав на недвижимое имущество и (или) обременениях недвижимого имущества на территории Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области».

Денис Быканов, адвокат, доцент Финансового университета при Правительстве РФ:

— Ограничение юридической силы документов, выданных частным лицам украинскими финансовыми и кредитными организациями, вызывает вопросы. Известно, что при присоединении Крыма к России украинские кредитные организации успешно уступали права требования по взысканию ранее выданных кредитов на территории Крыма и отечественные суды признавали такие сделки действительными.

Илья Бахилин, юрист, адвокат КА «Юков и партнеры»:

— В п. 1 ст. 3 данный законопроект устанавливает исключение из общего правила о признании украинских правоустанавливающих документов. Речь идет о документах, которые накладывают ограничения или обременения (например, арест или залог) в пользу Украины, украинских банков, украинских финансовых организаций в отношении граждан, постоянно проживающих в России, а также российских юридических лиц и ИП.

То есть, например, не будет признаваться право собственности на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке, оформленной в украинском банке, даже если это произошло до момента перехода данной территории под фактический контроль России.

При этом речь идет исключительно о вопросах прав на недвижимость, а не о непризнании, например, самих кредитных обязательств перед украинскими банками, а также о прекращении этих обязательств.

Источник: РБК-Недвижимость

23 Мар 2024

Глава комитета ГД рассказал, как не попасться на уловки кадастровых инженеров

При формировании новых земельных участков или уточнении границ уже существующих необходимо обращаться к кадастровым инженерам. Однако в этой сфере есть "подводные камни", рассказал в комментарии "РГ" председатель комитета…
Читать далее...

23 Мар 2024

Рассрочки и трейд-йн: как покупать жилье, когда ипотека стала дорогой и…

Рыночная ипотека после повышения ключевой ставки стала слишком дорогой для большинства покупателей квартир, доступность льготной ипотеки после ухудшения условий по госпрограммам тоже снизилась. Редакция IRN.RU…
Читать далее...

21 Мар 2024

Кредитование покупателей индивидуальных домов в России выросло в 3 раза за два…

Индивидуальные застройщики частных домов теснят девелоперов. За два года число и объем выданных кредитов под индивидуальное жилищное строительство и покупку домов в России выросли в 2 раза, подсчитали эксперты…
Читать далее...

21 Мар 2024

Вячеслав Шеянов: «Профессиональный грамотный риэлтор — это не просто человек,…

Сейчас в прессе появилось много публикаций о том, что доля людей, кто ищет квартиру без риэлтора, на рынке недвижимости растет. Мол, люди стали более грамотны и сами могут купить и продать квартиру. Своими мыслями о том,…
Читать далее...

21 Мар 2024

В каких домах самые дорогие квартиры на «вторичке»?

Дороже всего продаются квартиры, расположенные либо в дореволюционных домах, либо в недавних новостройках. Эксперты Циан.Аналитики изучили структуру предложения на вторичном рынке городов-миллионников и выяснили, где…
Читать далее...

21 Мар 2024

Мужчина потребовал прописать его в квартире без согласия собственника, так как…

Закон наделяет правом бессрочного пользования жилым помещением граждан, которые в свое время отказались от участия в приватизации этого жилья (ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ). В связи с этим возникает…
Читать далее...

21 Мар 2024

Режим тишины для частных домов и квартир: когда можно шуметь и что будет тем, кто…

Посторонний шум часто причиняет неудобства и жителям квартир и даже тем, кто живет в частном доме. Источники шума могут быть разными: громкий скандал соседей, вечеринка в квартире этажом ниже, ремонт в соседнем помещении,…
Читать далее...

21 Мар 2024

Юрист: Покупатель теперь не вправе отказываться подписать акт о приеме квартиры

Член Ассоциации юристов России Анастасия Поликыржа сообщила в "РГ", что в этом году изменились правила приемки передачи квартир в новостройке. Теперь покупатель не вправе отказаться подписать акт о приеме квартиры. Также…
Читать далее...

21 Мар 2024

Падение спроса не приведет к банкротствам застройщиков. Прогноз «Дом.РФ»

По текущим проектам уже сформирована достаточная подушка безопасности в виде накопленных продаж. Система проектного финансирования надежно защищает граждан и предотвращает появление новых обманутых дольщиков По…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 164