Реально ли согласовать перепланировку квартиры до ввода дома в эксплуатацию? Что для этого нужно сделать, и все ли застройщики идут навстречу пожеланиям дольщиков? Рассказываем в материале.
По закону для оформления переустройства квартиры необходимо внести изменения в план БТИ. Так как у строящегося дома нет плана БТИ, то юридически невозможна и перепланировка. Во всяком случае, в ее классическом понимании.
На этапе строительства дольщик может договориться с застройщиком, чтобы внести изменения в проект – в этом случае он получит квартиру необходимой планировки и сразу зарегистрирует ее в существующем виде. Тут важно понимать, что планировка является неотъемлемой частью договора долевого участия, и в случае, если ДДУ уже подписан, потребуется заключить дополнительное соглашение и приложить новый проект. Однако совершить эти действия можно только до сдачи жилого комплекса – если разрешение на ввод уже получено (пусть даже ключи от квартиры еще не на руках), придется ждать оформления права собственности на объект, и уже потом согласовывать перепланировку по стандартным требованиям. То есть – с обращением в БТИ, и строго после получения согласия от разработчиков проекта.
Если имеют место сложные перепланировочные решения, которые сопряжены с изменением нагрузки на несущие стены, лучше согласовать изменения до ввода новостройки, предпочтительнее – на этапе котлована, когда строительные работы еще не начались. Изменения должен согласовать автор проекта (архитектурное бюро), а застройщик должен внести новые данные в план жилого комплекса и ПД. Все эти сведения в обязательном порядке отображаются в договоре долевого участия.
Впрочем, чаще всего покупатели принимают решение о переустройстве не на начальном этапе, а в процессе ожидания, поэтому приступают к согласовательным процедурам уже после получения ключей. Проще всего оформить переустройство, если глобальных перемен не предусмотрено – например, необходимо снести ненесущую стену или утеплить балкон.
Увы, в современном строительстве практика согласования до ввода жилого комплекса в эксплуатацию не самая распространенная – связано это с тем, что большая часть застройщиков не готовы идти на уступки. По мнению самих девелоперов, перепланировки на этапе строительства довольно затруднительны, если речь идет о жилом комплексе на несколько сотен (и тем более – тысяч) квартир. Дело в том, что при внесении каждого изменения требуется переиздавать проектную декларацию – и если каждый дольщик будет просить изменить проект, то количество работ увеличится в разы, да и просчитать безопасность строящейся конструкции будет гораздо сложнее.
После внесения изменений в проект застройщик обязан проводить повторную экспертизу всего строящегося комплекса. Чтобы не оказаться в ситуации, что девелопер отказывается отредактировать проектные документы, лучше договориться о такой возможности заранее. Чем меньше в доме квартир, тем с большей вероятностью девелопер согласится на переделки. Однако он может попросить за это дополнительную плату – как минимум, вы должны будете оплатить расходы на перевыпуск проектной декларации и проведение экспертизы. Иногда застройщики не берут плату за переустройство, но это свойственно проектам элитного класса, когда в стоимость квадратного метра включены возможные дополнительные расходы.
Еще одна из причин, почему застройщик может отказать в согласовании перепланировки – его гражданская и уголовная ответственность. По закону посторонние люди не имеют право находиться на стройке до момента ввода объекта – если произойдет несчастный случай, ответственность за него ляжет на застройщика.
Согласовать перепланировку проще всего, когда и застройщик, и архитектор проекта заинтересованы в конструктивном диалоге с покупателем. Как правило, это ситуации, когда одно лицо покупает сразу несколько лотов, и траты на редактуру документации оказываются ниже, чем получаемая застройщиком прибыль.
Сегодня в Петербурге строится несколько жилых комплексов, где покупателям предложены квартиры со свободной планировкой. Это значит, что вы можете принять решение о том, где будут расположены стены и мокрые зоны, уже после того, как купите объект. И вам удастся избежать сложных согласований.
Ниже перечислим несколько жилых комплексов, где есть квартиры со свободной планировкой:
· ЖК «Панорама парк Сосновка», Setl City, стоимость от 6,6 млн рублей за студию. Первые очереди уже сданы, следующие готовятся к сдаче в третьем квартале 2024-го года. Из интересного – здесь есть предложения с мастер-спальней, террасой, окном в ванной. Рядом находится парк. Новостройка расположена в Выборгском районе.
· ЖК «Болконский», RBI, цены на однокомнатные квартиры – от 23,9 млн рублей. Проект элитный. Сдан, отделки нет. Зато есть квартиры не только со свободной планировкой, но и с мансардами, террасами, каминами, эркерами. Местоположение – Адмиралтейский район, локация исторической застройки.
· ЖК «Новоорловский», «Эталон». Объект располагается в Приморском районе, недалеко от Новоорловского заказника. Многоэтажные корпуса располагают большим ассортиментом квартир, цены – от 180 тысяч рублей за квадратный метр. Первые корпуса сданы, новые готовятся к сдаче в четвертом квартале 2024-го года.
· МЖК «Образцовый квартал». 10 очередь будет сдана в четвертом квартале 2023-го года (но, возможно, раньше – застройщик «Терминал Ресурс» зачастую вводит объекты досрочно). Цены лояльные – от 5,6 до 12 млн рублей за квартиры площадью от 37 до 87 квадратных метров. В стоимость включена предчистовая отделка.
· МЖК «Алгоритм Стрельна», «Алгоритм Девелопмент», сдача – от четвертого квартала 2022-го года по первый квартал 2023-го года. Квартиры свободной планировки площадью от 91 до 138 квадратных метров обойдутся в 13-19 млн рублей. Некоторые планировки двухуровневые, высота потолков – 3 метра. За отдельную плату в таунхаусов может быть выполнена чистовая отделка.
Перед покупкой квартиры нарисуйте себе планировку мечты. С этим планом вы можете обратиться к застройщику в понравившейся новостройке, и он подберет для вас максимально подходящий вариант. Возможно, для вас найдется лот, который подойдет по всем параметрам, и переустройство согласовывать не придется.
Кроме того, вы можете показать проект в архитектурном бюро и посоветоваться со знающими людьми – далеко не всегда проекты, которые красиво смотрятся на бумаге, оказываются удобными в реальной жизни.
Также вы должны подумать о ликвидности будущей квартиры – если через несколько лет вы планируете ее продать, логично, чтобы планировка была востребованной для широкой аудитории. Порой нестандартные решения повышают рыночную стоимость, но иногда они становятся серьезной проблемой при продаже. И еще один момент – если вы твердо намерены совершить переустройство, остановите свой выбор на квартире в доме, построенном по монолитной технологии – панельные новостройки не предназначены для внесения изменений.
Источник: Обзор рынка новостроек
Зачем ИП несколько расчетных счетов
Рассказываем, сколько счетов может открыть предприниматель, как это сделать онлайн и кому откажут в дополнительном обслуживании.
Сколько расчетных счетов может быть у ИП
Налоговый кодекс никак не ограничивает…
Где россияне могут получить гражданство за недвижимость в 2023 году
Прямо сейчас россияне могут получить иностранное гражданство за инвестиции в недвижимость всего в двух странах — Турции и Гренаде. Но прием заявок на получение гражданства в Гренаде для россиян прекращается 31 марта. Об…
Эксперт рассказал, на что нужно обратить внимание при покупке частного дома
Интерес к загородной недвижимости сохраняется: многие люди хотят жить в своем частном доме, подальше от городской суеты. Но такое приобретение — дело серьезное и хлопотное.
Вместе с нашим экспертом по недвижимости…
Тучи сгущаются над застройщиками. Счета - эскроу пустуют, спрос на новостройки…
Первые два месяца года наглядно показали к чему могут привести действия ЦБ в отношении ипотечных программ застройщиков. К такому результату явно были не готовы, масштаб проблемы был недооценен экспертами, хотя всё было…
Что меняется в правилах начисления субсидий на кваЧто меняется в правилах…
Размер субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг в будущем будет сильнее увязан с доходами семьи. Правительство внесло изменения в правила предоставления субсидий.
Сейчас субсидии получают семьи, у которых…
Балконы – быть или не быть? О противоречивости новых трендов
По данным опроса «Авито Услуг», каждый второй россиянин хотел бы обустроить полноценную зону отдыха на балконе. Вместе с тем, сегодня многие девелоперы считают эти дополнительные квадратные метры за пределами…
Укажут место: жильцы получат новые основания для смены УК
Жильцы многоквартирных домов получат новые основания для смены управляющей компании. Депутаты профильного комитета Госдумы подготовили поправки ко второму чтению законопроекта о совершенствовании выбора УК. Они…
Конституционный суд сохранил интригу: запрета на посуточную аренду нет,…
Теперь районным судам, рассматривая споры о правомерности краткосрочной аренды, придется оценивать всю совокупность фактов.
КС РФ 23 марта вынес постановление по делу о краткосрочном найме жилья в многоквартирных домах.…
Стройматериалы из вторсырья – это хорошо или плохо? Эксперт развеял три мифа
В прошлом году в рамках федерального проекта «Экономика замкнутого цикла» правительство России приняло отраслевую программу о применении вторсырья в строительстве и сфере ЖКХ. Составители проекта рассчитывают, что…