Реально ли согласовать перепланировку квартиры до ввода дома в эксплуатацию? Что для этого нужно сделать, и все ли застройщики идут навстречу пожеланиям дольщиков? Рассказываем в материале.
По закону для оформления переустройства квартиры необходимо внести изменения в план БТИ. Так как у строящегося дома нет плана БТИ, то юридически невозможна и перепланировка. Во всяком случае, в ее классическом понимании.
На этапе строительства дольщик может договориться с застройщиком, чтобы внести изменения в проект – в этом случае он получит квартиру необходимой планировки и сразу зарегистрирует ее в существующем виде. Тут важно понимать, что планировка является неотъемлемой частью договора долевого участия, и в случае, если ДДУ уже подписан, потребуется заключить дополнительное соглашение и приложить новый проект. Однако совершить эти действия можно только до сдачи жилого комплекса – если разрешение на ввод уже получено (пусть даже ключи от квартиры еще не на руках), придется ждать оформления права собственности на объект, и уже потом согласовывать перепланировку по стандартным требованиям. То есть – с обращением в БТИ, и строго после получения согласия от разработчиков проекта.
Если имеют место сложные перепланировочные решения, которые сопряжены с изменением нагрузки на несущие стены, лучше согласовать изменения до ввода новостройки, предпочтительнее – на этапе котлована, когда строительные работы еще не начались. Изменения должен согласовать автор проекта (архитектурное бюро), а застройщик должен внести новые данные в план жилого комплекса и ПД. Все эти сведения в обязательном порядке отображаются в договоре долевого участия.
Впрочем, чаще всего покупатели принимают решение о переустройстве не на начальном этапе, а в процессе ожидания, поэтому приступают к согласовательным процедурам уже после получения ключей. Проще всего оформить переустройство, если глобальных перемен не предусмотрено – например, необходимо снести ненесущую стену или утеплить балкон.
Увы, в современном строительстве практика согласования до ввода жилого комплекса в эксплуатацию не самая распространенная – связано это с тем, что большая часть застройщиков не готовы идти на уступки. По мнению самих девелоперов, перепланировки на этапе строительства довольно затруднительны, если речь идет о жилом комплексе на несколько сотен (и тем более – тысяч) квартир. Дело в том, что при внесении каждого изменения требуется переиздавать проектную декларацию – и если каждый дольщик будет просить изменить проект, то количество работ увеличится в разы, да и просчитать безопасность строящейся конструкции будет гораздо сложнее.
После внесения изменений в проект застройщик обязан проводить повторную экспертизу всего строящегося комплекса. Чтобы не оказаться в ситуации, что девелопер отказывается отредактировать проектные документы, лучше договориться о такой возможности заранее. Чем меньше в доме квартир, тем с большей вероятностью девелопер согласится на переделки. Однако он может попросить за это дополнительную плату – как минимум, вы должны будете оплатить расходы на перевыпуск проектной декларации и проведение экспертизы. Иногда застройщики не берут плату за переустройство, но это свойственно проектам элитного класса, когда в стоимость квадратного метра включены возможные дополнительные расходы.
Еще одна из причин, почему застройщик может отказать в согласовании перепланировки – его гражданская и уголовная ответственность. По закону посторонние люди не имеют право находиться на стройке до момента ввода объекта – если произойдет несчастный случай, ответственность за него ляжет на застройщика.
Согласовать перепланировку проще всего, когда и застройщик, и архитектор проекта заинтересованы в конструктивном диалоге с покупателем. Как правило, это ситуации, когда одно лицо покупает сразу несколько лотов, и траты на редактуру документации оказываются ниже, чем получаемая застройщиком прибыль.
Сегодня в Петербурге строится несколько жилых комплексов, где покупателям предложены квартиры со свободной планировкой. Это значит, что вы можете принять решение о том, где будут расположены стены и мокрые зоны, уже после того, как купите объект. И вам удастся избежать сложных согласований.
Ниже перечислим несколько жилых комплексов, где есть квартиры со свободной планировкой:
· ЖК «Панорама парк Сосновка», Setl City, стоимость от 6,6 млн рублей за студию. Первые очереди уже сданы, следующие готовятся к сдаче в третьем квартале 2024-го года. Из интересного – здесь есть предложения с мастер-спальней, террасой, окном в ванной. Рядом находится парк. Новостройка расположена в Выборгском районе.
· ЖК «Болконский», RBI, цены на однокомнатные квартиры – от 23,9 млн рублей. Проект элитный. Сдан, отделки нет. Зато есть квартиры не только со свободной планировкой, но и с мансардами, террасами, каминами, эркерами. Местоположение – Адмиралтейский район, локация исторической застройки.
· ЖК «Новоорловский», «Эталон». Объект располагается в Приморском районе, недалеко от Новоорловского заказника. Многоэтажные корпуса располагают большим ассортиментом квартир, цены – от 180 тысяч рублей за квадратный метр. Первые корпуса сданы, новые готовятся к сдаче в четвертом квартале 2024-го года.
· МЖК «Образцовый квартал». 10 очередь будет сдана в четвертом квартале 2023-го года (но, возможно, раньше – застройщик «Терминал Ресурс» зачастую вводит объекты досрочно). Цены лояльные – от 5,6 до 12 млн рублей за квартиры площадью от 37 до 87 квадратных метров. В стоимость включена предчистовая отделка.
· МЖК «Алгоритм Стрельна», «Алгоритм Девелопмент», сдача – от четвертого квартала 2022-го года по первый квартал 2023-го года. Квартиры свободной планировки площадью от 91 до 138 квадратных метров обойдутся в 13-19 млн рублей. Некоторые планировки двухуровневые, высота потолков – 3 метра. За отдельную плату в таунхаусов может быть выполнена чистовая отделка.
Перед покупкой квартиры нарисуйте себе планировку мечты. С этим планом вы можете обратиться к застройщику в понравившейся новостройке, и он подберет для вас максимально подходящий вариант. Возможно, для вас найдется лот, который подойдет по всем параметрам, и переустройство согласовывать не придется.
Кроме того, вы можете показать проект в архитектурном бюро и посоветоваться со знающими людьми – далеко не всегда проекты, которые красиво смотрятся на бумаге, оказываются удобными в реальной жизни.
Также вы должны подумать о ликвидности будущей квартиры – если через несколько лет вы планируете ее продать, логично, чтобы планировка была востребованной для широкой аудитории. Порой нестандартные решения повышают рыночную стоимость, но иногда они становятся серьезной проблемой при продаже. И еще один момент – если вы твердо намерены совершить переустройство, остановите свой выбор на квартире в доме, построенном по монолитной технологии – панельные новостройки не предназначены для внесения изменений.
Источник: Обзор рынка новостроек
Когда гражданина могут заставить снести свою дачу, даже если она построена на его…
Перед судами довольно часто встает вопрос о принудительном сносе постройки, которая не соответствует требованиям закона. В одном из своих недавних решений Верховный суд РФ напомнил, когда гражданина могут заставить…
Налоги на гараж: кто и сколько должен платить
Рассказываем, какие налоги придется заплатить за владение гаражом, сколько отдать государству при его продаже, кто может не платить и как уменьшить налоговое бремя.
Если у вас есть гараж, за владение им нужно платить налог…
Стоимость квартир в сочинских новостройках выросла более чем на 350%
Конечно, такое подорожание произошло не за один день, а за пять лет. Сочинские риелторы любят говорить, что лучшее время для покупки недвижимости в Сочи – вчера. И это не хитрая уловка, а реальная…
Как построить баню своими руками и что для этого нужно
Если вы планируете поставить на участке баню без помощи специалистов, нужно учесть множество нюансов: грамотно разработать планировку, выбрать место и подготовить стройматериалы
Разбираемся вместе с экспертами, как…
Самозахват общедомового имущества: что будет, если организовать кладовку под…
В квартирах собственникам часто не хватает места, поэтому они расширяют свои владения, но действуют не всегда законно, нарушая противопожарные и санитарные нормы. Это может быть ограждение территории под лестницами,…
СНТ или ИЖС: Эксперты рассказали, какой участок лучше для строительства дома
Прежде, чем построить дом, нужно определиться с участком. Его можно приобрести, например, в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) или на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Эксперты…
Аккредитивы и переуступка прав: риски и выгода альтернативных схем покупки жилья
Недавно Центробанк выпустил предупреждение о рисках покупки квартир через механизмы ипотеки с аккредитивами и переуступки прав требования. Разбираем, насколько законны эти схемы и так ли велик риск на самом деле.
По…
В Госдуму внесут закон о регулировании риелторской деятельности
Законопроект о регулировании риелторской деятельности будет внесен в Госдуму в этом году. Об этом 17 апреля сообщил зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев в рамках стратегической сессии комитета…
Можно ли выписаться из квартиры по доверенности
Необходимость в снятии жильцов с регистрационного учета может возникать по разным поводам. Иногда бывает так, что гражданин не может сам присутствовать при процедуре его выписки. Разбираемся, можно ли выписать человека по…