Реально ли согласовать перепланировку квартиры до ввода дома в эксплуатацию? Что для этого нужно сделать, и все ли застройщики идут навстречу пожеланиям дольщиков? Рассказываем в материале.
По закону для оформления переустройства квартиры необходимо внести изменения в план БТИ. Так как у строящегося дома нет плана БТИ, то юридически невозможна и перепланировка. Во всяком случае, в ее классическом понимании.
На этапе строительства дольщик может договориться с застройщиком, чтобы внести изменения в проект – в этом случае он получит квартиру необходимой планировки и сразу зарегистрирует ее в существующем виде. Тут важно понимать, что планировка является неотъемлемой частью договора долевого участия, и в случае, если ДДУ уже подписан, потребуется заключить дополнительное соглашение и приложить новый проект. Однако совершить эти действия можно только до сдачи жилого комплекса – если разрешение на ввод уже получено (пусть даже ключи от квартиры еще не на руках), придется ждать оформления права собственности на объект, и уже потом согласовывать перепланировку по стандартным требованиям. То есть – с обращением в БТИ, и строго после получения согласия от разработчиков проекта.
Если имеют место сложные перепланировочные решения, которые сопряжены с изменением нагрузки на несущие стены, лучше согласовать изменения до ввода новостройки, предпочтительнее – на этапе котлована, когда строительные работы еще не начались. Изменения должен согласовать автор проекта (архитектурное бюро), а застройщик должен внести новые данные в план жилого комплекса и ПД. Все эти сведения в обязательном порядке отображаются в договоре долевого участия.
Впрочем, чаще всего покупатели принимают решение о переустройстве не на начальном этапе, а в процессе ожидания, поэтому приступают к согласовательным процедурам уже после получения ключей. Проще всего оформить переустройство, если глобальных перемен не предусмотрено – например, необходимо снести ненесущую стену или утеплить балкон.
Увы, в современном строительстве практика согласования до ввода жилого комплекса в эксплуатацию не самая распространенная – связано это с тем, что большая часть застройщиков не готовы идти на уступки. По мнению самих девелоперов, перепланировки на этапе строительства довольно затруднительны, если речь идет о жилом комплексе на несколько сотен (и тем более – тысяч) квартир. Дело в том, что при внесении каждого изменения требуется переиздавать проектную декларацию – и если каждый дольщик будет просить изменить проект, то количество работ увеличится в разы, да и просчитать безопасность строящейся конструкции будет гораздо сложнее.
После внесения изменений в проект застройщик обязан проводить повторную экспертизу всего строящегося комплекса. Чтобы не оказаться в ситуации, что девелопер отказывается отредактировать проектные документы, лучше договориться о такой возможности заранее. Чем меньше в доме квартир, тем с большей вероятностью девелопер согласится на переделки. Однако он может попросить за это дополнительную плату – как минимум, вы должны будете оплатить расходы на перевыпуск проектной декларации и проведение экспертизы. Иногда застройщики не берут плату за переустройство, но это свойственно проектам элитного класса, когда в стоимость квадратного метра включены возможные дополнительные расходы.
Еще одна из причин, почему застройщик может отказать в согласовании перепланировки – его гражданская и уголовная ответственность. По закону посторонние люди не имеют право находиться на стройке до момента ввода объекта – если произойдет несчастный случай, ответственность за него ляжет на застройщика.
Согласовать перепланировку проще всего, когда и застройщик, и архитектор проекта заинтересованы в конструктивном диалоге с покупателем. Как правило, это ситуации, когда одно лицо покупает сразу несколько лотов, и траты на редактуру документации оказываются ниже, чем получаемая застройщиком прибыль.
Сегодня в Петербурге строится несколько жилых комплексов, где покупателям предложены квартиры со свободной планировкой. Это значит, что вы можете принять решение о том, где будут расположены стены и мокрые зоны, уже после того, как купите объект. И вам удастся избежать сложных согласований.
Ниже перечислим несколько жилых комплексов, где есть квартиры со свободной планировкой:
· ЖК «Панорама парк Сосновка», Setl City, стоимость от 6,6 млн рублей за студию. Первые очереди уже сданы, следующие готовятся к сдаче в третьем квартале 2024-го года. Из интересного – здесь есть предложения с мастер-спальней, террасой, окном в ванной. Рядом находится парк. Новостройка расположена в Выборгском районе.
· ЖК «Болконский», RBI, цены на однокомнатные квартиры – от 23,9 млн рублей. Проект элитный. Сдан, отделки нет. Зато есть квартиры не только со свободной планировкой, но и с мансардами, террасами, каминами, эркерами. Местоположение – Адмиралтейский район, локация исторической застройки.
· ЖК «Новоорловский», «Эталон». Объект располагается в Приморском районе, недалеко от Новоорловского заказника. Многоэтажные корпуса располагают большим ассортиментом квартир, цены – от 180 тысяч рублей за квадратный метр. Первые корпуса сданы, новые готовятся к сдаче в четвертом квартале 2024-го года.
· МЖК «Образцовый квартал». 10 очередь будет сдана в четвертом квартале 2023-го года (но, возможно, раньше – застройщик «Терминал Ресурс» зачастую вводит объекты досрочно). Цены лояльные – от 5,6 до 12 млн рублей за квартиры площадью от 37 до 87 квадратных метров. В стоимость включена предчистовая отделка.
· МЖК «Алгоритм Стрельна», «Алгоритм Девелопмент», сдача – от четвертого квартала 2022-го года по первый квартал 2023-го года. Квартиры свободной планировки площадью от 91 до 138 квадратных метров обойдутся в 13-19 млн рублей. Некоторые планировки двухуровневые, высота потолков – 3 метра. За отдельную плату в таунхаусов может быть выполнена чистовая отделка.
Перед покупкой квартиры нарисуйте себе планировку мечты. С этим планом вы можете обратиться к застройщику в понравившейся новостройке, и он подберет для вас максимально подходящий вариант. Возможно, для вас найдется лот, который подойдет по всем параметрам, и переустройство согласовывать не придется.
Кроме того, вы можете показать проект в архитектурном бюро и посоветоваться со знающими людьми – далеко не всегда проекты, которые красиво смотрятся на бумаге, оказываются удобными в реальной жизни.
Также вы должны подумать о ликвидности будущей квартиры – если через несколько лет вы планируете ее продать, логично, чтобы планировка была востребованной для широкой аудитории. Порой нестандартные решения повышают рыночную стоимость, но иногда они становятся серьезной проблемой при продаже. И еще один момент – если вы твердо намерены совершить переустройство, остановите свой выбор на квартире в доме, построенном по монолитной технологии – панельные новостройки не предназначены для внесения изменений.
Источник: Обзор рынка новостроек
Суд оправдал крупного застройщика Сочи Анзора Пруидзе, подозреваемого в…
Суд оправдал крупного застройщика Сочи Анзора Пруидзе, подозреваемого в мошенничестве.
Центральный районный суд Сочи вынес оправдательный приговор cу Пруидзе по одному из заведенных уголовных дел. Изучив материалы…
В Сочи снесут ЖК бизнес-класса «Имеретинские высоты».
В Сочи снесут ЖК бизнес-класса «Имеретинские высоты».
Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил иск мэрии Сочи о сносе большей части строений ЖК «Имеретинские высоты», расположенного на границе…
Раздел имущества супругов – главное, когда заключён договор
Совместно нажитое имущество в браке является общей совместной собственностью супругов. Таково основополагающее правило из статьи 34 Семейного кодекса РФ (СК РФ). При разделе оно, опять же по общему правилу, делится в равных…
Реставраторы и импортозамещение, часть II: вроде бы да, справляемся
Девелоперы, которым в последнее время пришлось иметь дело с объектами культурного наследия, утверждают, что никаких серьезных проблем с реставрационными технологиями и материалами сегодня нет. И даже реставраторы…
Госдума одобрила применение счетов эскроу при индивидуальном строительстве
Механизм счетов эскроу распространят на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот правительственный законопроект прошел первое чтение в Госдуме.
Согласно документу, компании смогут заключать договор…
«Квартира в подарок»: как и зачем застройщики дарят жилье
Близится Новый год, а с ним и традиционное время массовых акций у застройщиков жилья, когда они готовы давать скидки, дарить щедрые подарки — вплоть до целых квартир
Розыгрыш квартир не такое уж редкое явление. Самый…
Реставраторы и импортозамещение, часть I: справляемся вроде?
В столице конец нынешней осени посвятили обсуждению ситуации с объектами культурного наследия (ОКН). В Московском архитектурном институте 29 ноября национальный комитет Международного совета по сохранению памятников и…
На сколько вырастет «коммуналка»?
Раньше говорили, что повышение тарифов на услуги ЖКХ не может быть выше уровня годовой инфляции. Сейчас она в районе 7%. Так почему тарифы вырастут на 10%? Или норму отменили?
Тарифы на коммунальные услуги проиндексируют с 1…
Как провести воду в частный дом и на чем можно сэкономить
Расскажем, как провести воду в частный дом, сколько это может стоить и что делать, если подключиться к центральному водопроводу не получается.
Законодательная база по водоснабжению
Провести воду к участку можно…