Налоговая арифметика: в центре внимания — объекты кадастровой стоимостью от 300 млн рублей

С 1 января 2025 года вступают в силу налоговые изменения, касающиеся отдельных видов недвижимости. Если совсем коротко, владельцам этих «отдельных видов» придется платить больше. Но тут все-таки важны подробности

Недвижимые налоговые изменения, которые начинают действовать со следующего года, прописаны в федеральном законе от 12.07.2024 № 176-ФЗ). Во-первых, предельное значение ставок по земельному налогу увеличивается с 0,3% до 1,5% для земельных участков кадастровой стоимостью более 300 млн рублей. Но не для всех, а лишь для следующих:

- занятых жилищным фондом и/или объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;

- приобретенных для жилищного строительства;

- не используемых в предпринимательской деятельности, приобретенных для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества, а также земельных участков общего назначения, предусмотренных Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ.

Кроме того, как подчеркивает nalog.gov.ru, внесены законодательные изменения, благодаря которым из сферы действия предельного значения пониженной ставки по земельному налогу 0,3% исключены земельные участки, приобретенные для индивидуального жилищного строительства и используемые в предпринимательской деятельности. «Это не зависит от наличия на них жилищного фонда или объектов инженерной инфраструктурой жилищно-коммунального комплекса. Например, в случае выявления использования такого участка с жилым домом в коммерческой деятельности для размещения объектов бытового обслуживания населения, розничной торговли, платных гостевых домов и т. п. предельное значение налоговой ставки составляет 1,5% как для «прочих» земельных участков», — поясняет сообщение на портале.

Во-вторых, для объектов капитального строительства, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 млн рублей, предельные значения налоговых ставок повышаются с 2% до 2,5 %. Их конкретные значения устанавливаются законами субъектов РФ по налогу на имущество организаций и нормативно-правовыми актами представительных органов муниципалитетов (законами городов федерального значения) — по налогу на имущество физических лиц.

По словам директора департамента земельных проектов NF Group Максима Чернядьева, например, в Москве и Московской области сделки по покупке участков и объектов стоимостью более 300 млн рублей встречаются достаточно часто, как правило, это приобретение земли под строительство коттеджных поселков или логистических объектов либо покупка объектов недвижимости под девелопмент. «Изменение налога для владельцев участков под ИЖС, которые используются в предпринимательской деятельности, отразится на тех, кто занимается бизнесом на участке, предназначенном для жилья. Такая ситуация часто встречается как в Москве, так и в Московской области: чаще всего это небольшие магазины, автосервисы, шиномонтажные мастерские и тому подобные объекты», — рассказывает эксперт.

По его мнению, для большинства владельцев участков и объектов обозначенной пороговой стоимости, скорее всего, кардинально ничего не изменится. Но у некоторой части собственников может возникнуть соблазн заняться дроблением, чтобы оценка каждого отдельного объекта налогообложения стала менее 300 млн рублей.

«Учитывая, что кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной оценки объектов и может быть ниже в разы, можно сказать, что данное изменение коснется средних и крупных объектов качественной коммерческой недвижимости площадью от нескольких десятков тысяч квадратных метров. Это могут быть самые разные здания различных форматов: бизнес-центры, логистические комплексы, торговые центры, гостиничная недвижимость или же производственные объекты», — продолжает директор отдела исследований рынка компании CORE.XP Василий Григорьев.

При этом в Союзе торговых центров, например, разницу между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости оценивают по-другому и вялое спокойствие консультантов в отношении грядущих налоговых изменений здесь не разделяют совсем. По оценкам СТЦ, качественных торговых объектов, подходящих под увеличение налога, в России насчитывается более 1900. «При этом они выполняют не только коммерческую, но и социальную функцию, обеспечивая как рабочие места, так и досуг для жителей, поддерживая возможность проводить время с семьей, отдыхать и учиться», — говорит вице-президент Союза торговых центров Павел Люлин.

Павел Люлин
вице-президент Союза торговых центров

«Изменения в закон 176-ФЗ с 1 января поднимают ставку налога на имущество с 2% до 2,5%. Поскольку это региональный налог и ставку устанавливает каждый регион самостоятельно, можно быть уверенным, что региональные власти поднимут ее до 2,5% сразу после введения закона в действие. Для торговых центров, которые испытывают экономическое давление, связанное с санкциями, уходом западных ретейлеров, неконкурентыми преимуществами маркетплейсов, это означает, что резко поднимется одна из самых значимых расходных статей. Мы как Союз торговых центров неоднократно поднимали вопрос о том, что кадастровая стоимость объектов торговой недвижимости рассчитывается, исходя из расходного метода, как если бы строили новое здание, при этом рыночная стоимость торговых центров в разы ниже. Таким образом, создается непропорциональная нагрузка на бизнес, вынуждающая владельцев выбирать между банкротством и безоглядными сокращениями и экономией на всем, загоняющая рынок торговой недвижимости в еще более глубокий кризис. К сожалению, наши многочисленные обращения с предложениями по решению этой проблемы не были услышаны, а региональные власти предпочли максимизировать налоги «здесь и сейчас» вместо работы на перспективу и выращивания «дойной коровы».

Повышение налога и соответствующий рост налогового бремени для торговых организаций, которые и так находятся не в самой хорошей экономической ситуации, еще больше усилит эту проблему. И приведет к серии банкротств, закрытиям и увольнениям, не исключает Павел Люлин.

Источник: BFM.ru