Россияне, имеющие в собственности несколько квартир, обычно сдают жилье, в котором они не живут, в аренду. С дохода от сдачи жилой недвижимости нужно платить налог. Эксперты предрекают, что из-за высоких ставок по ипотеке и отмены льготной ипотеки спрос и цены на аренду жилья повысятся. Как платить налог за сдачу квартиры в аренду и можно ли на этом сэкономить — рассказываем в этой статье.
Варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья в аренду
Доход от сдачи жилой недвижимости в аренду облагается налогом, уплатить который можно разными способами. Какие варианты существуют, какие из них выгоднее для конкретного собственника?
В России есть четыре основных варианта уплаты налогов на доходы со сдачи жилья в аренду:
- НДФЛ для физлиц;
- упрощенная система налогообложения для индивидуальных предпринимателей;
- налоговый патент для индивидуальных предпринимателей;
- налог для самозанятых.
Сегодня большинство арендодателей сдают квартиры как ИП, потому что в таком случае налоговая ставка ниже, чем НДФЛ для физических лиц. Можно сделать эту ставку еще ниже, если собственник оформит себя как самозанятый. Самозанятость — относительно новый налоговый режим, постепенно набирающий популярность.
Рассмотрим все варианты налогообложения при сдаче жилья в аренду.
НДФЛ
Если собственник сдает жилье как физлицо, размер налога для него составляет 13% от указанной в договоре найма ежемесячной арендной платы. Если ежегодный доход превысит 5 млн рублей, ставка будет повышена до 15%, однако такие суммы характерны в основном для элитного жилья, где вариант с НДФЛ используется нечасто.
НДФЛ уплачивается раз в год. Декларацию по форме 3-НДФЛ необходимо подать до 30 апреля, оплатить налог — до 15 июля. Налог уплачивается за предыдущий год.
Сейчас это можно сделать онлайн, с помощью сервиса «Уплата налогов и пошлин». Также можно скачать форму платежного поручения на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) и заполнить ее самостоятельно. Оплата налога производится на сайте ФНС или через банк.
Если одно физлицо (арендодатель) сдает квартиру другому физлицу (нанимателю), оформлением налога занимается собственник: он подает налоговую декларацию о доходах, полученных от сдачи жилой недвижимости, уплачивает налог.
Внимание: если у квартиры несколько собственников, то каждый из них должен подать декларацию и оплатить свою часть налога.
Если же физлицо сдает жилье юридическому лицу (российской компании, российскому подразделению иностранной организации, ИП, нотариусу или адвокату), налоговым агентом является арендатор — он сам платит налог, если это прописано в договоре.
Нюанс: в тексте договора уточняется, что арендатор удерживает 13% из вносимого платежа. В итоге собственник-арендодатель получает сумму на 13% меньше указанной в договоре, а арендатор сам занимается налогами (выступает налоговым агентом).
У тех, кто с дохода от сдачи жилья в аренду платит НДФЛ, есть право на налоговый вычет — если в течение 3 лет у них были расходы на дорогостоящее лечение, образование или покупку жилья.
Сократить налогооблагаемую базу можно, если убрать из арендной платы коммунальные расходы, которые арендатор возмещает собственнику. Этот пункт должен быть прописан в договоре найма. Такой вариант возможен, если в квартире установлены индивидуальные счетчики.
Упрощенная система налогообложения
Упрощенная система налогообложения (УСН, «упрощенка») доступна только индивидуальным предпринимателям. По этой схеме налоговая ставка составляет 6% (либо 8% для тех, кто перешел на экспериментальный налоговый режим АУСН).
При УСН индивидуальный предприниматель может выбрать в качестве объекта налогообложения не чистые доходы, а вариант «доходы минус расходы», но тогда ставка составит 15%. При сдаче квартиры выгоднее ставка 6%, поскольку расходы на ведение такого бизнеса несущественны.
Декларация при «упрощенке» подается раз в год, до 25 апреля. Выплаты осуществляются равными долями раз в квартал.
Нюанс: при такой схеме налогообложения необходимо оплачивать обязательный страховой взнос и взнос в фонд ОМС, даже если доходов нет. Взносы платятся и за наемных сотрудников (если они есть), а взносы за себя можно вернуть, оформив налоговый вычет. Взнос «за себя» в 2024 году составляет 49 500 руб.
УСН выгодна при достаточно высоких доходах от аренды — чтобы сумма взносов компенсировалась низкой налоговой ставкой.
При АУСН взносы не платятся, но и сама ставка выше – 8%. Налоговый режим применяется не во всех регионах, а только в Москве, Московской и Калужской областях, в Республике Татарстан.
Патентная система налогообложения
Патентная система налогообложения (ПСН) также рассчитана на ИП, ставка по патенту составляет 6%. Однако в этом случае налог берется не с суммы, указанной в договоре, а с показателя возможного дохода.
Этот показатель зависит от региона, площади жилья и количества квартир в аренде. В Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других крупных городах учитывается еще и район.
Стоимость патента можно узнать на сайте ФНС в разделе о патентной системе налогообложения. Приобрести патент можно на срок от 1 до 12 месяцев — если в квартире нет арендаторов, его можно не продлевать на это время и не оплачивать. Но поскольку такая система работает для ИП, то придется платить обязательные отчисления.
Эксперты говорят, что патент выгоден при сдаче в аренду дорогих квартир — премиум-класса и выше. Например, патент на сдачу 50-метровой квартиры в Пресненском районе Москвы в августе 2024 года оценивается в 4 839 рублей, а в районе Северное Бутово — 2 258 рублей. Разница в реальной стоимости этих квартир и арендных ставок на них намного больше, особенно если жилье в ЦАО относится к высокобюджетному сегменту.
Самозанятость
Налоговый режим для самозанятых (налог на профессиональный доход, НПД) появился в 2019 году. Ставка по нему составляет 4% при получении доходов от реализации товаров и услуг физлицам и 6%, если товары и услуги были предоставлены юрлицам. Срок действия этого режима ограничен 2028 годом.
Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», после постановки на учет налогоплательщик получает бонус на уплату налога в размере 10 тыс. рублей. По факту это скидка к ставке налогообложения: размер налога составит 3% или 4%, пока самозанятый не исчерпает 10 тыс. рублей.
Нюанс: самозанятые могут сдавать в аренду только жилье. Сдача коммерческих объектов, в том числе апартаментов, под НПД не подпадает. Кроме того, весь доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей в год, в противном случае статус самозанятого аннулируется, и собственнику придется платить НДФЛ или оформить ИП.
Налог на профессиональный доход уплачивается в приложении каждый месяц, до 28 числа, следующего за отчетным периодом. В приложении можно установить функцию «Автоплатеж», тогда списания будут производиться автоматически.
Какой вариант налогообложения выгоднее
На первый взгляд, самые выгодные варианты налогообложения для сдачи квартиры в аренду — ИП (патент) и самозанятость. Однако это не всегда так, выбор схемы зависит от количества сдаваемых квартир и сумм дохода.
Схема с НДФЛ подойдет тем, кто планирует некоторое время сдавать квартиру с применением вычета, а потом продать ее — при условии, что стоимость жилья не очень высокая.
Сдавать дорогое жилье на длительный срок выгоднее с использованием «упрощенки». Если доход окажется выше среднего, можно перейти на патент. Вариант самозанятости оптимален при сдаче недорогой квартиры на длительное время.
Нюансы: при сдаче квартиры в аренду физлицу и самозанятому нужно платить еще и налог на имущество. Индивидуальные предприниматели такой налог не платят — кроме случаев, когда речь идет о нежилой недвижимости, включенной в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости.
А если не платить налог?
Многие собственники стараются обойти закон и сдавать квартиру нелегально, без оформления договора найма. Но за уклонение от уплаты налогов с дохода от сдачи жилья в аренду предусмотрены штрафы, пени и другие меры. Уплатить налог тоже придется.
Если собственник не оплатил налог случайно (например, забыл), ему грозит штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Штраф за умышленный уход от налогов — 40%. К штрафам плюсуются пени.
При сдаче нескольких квартир и превышении общей суммы доходов 2,7 млн рублей в год в течение трех лет подряд наступает уголовная ответственность. Собственнику придется заплатить штраф в размер от 100 тыс. рублей до 300 тыс. рублей либо в размере зарплаты или иного дохода за 1–2 года. Другие варианты — принудительные работы до 1 года, арест до 6 месяцев или лишение свободы до 1 года.
Если гражданин не заплатит налог на сумму свыше 13,5 млн рублей, речь идет уже о незаконной предпринимательской деятельности с недвижимостью. Наказание: штраф от 200 тыс. рублей до 500 тыс. рублей, либо в размере дохода за период от 1,5 до 3 лет, или лишение свободы до 1 года.
Предпринимательской деятельностью не является получение дохода от сдачи в аренду жилья, если оно получено или куплено для личных нужд, но собственник его временно не использует.
Как налоговики узнают, что жилье сдается в аренду?
Есть много вариантов того, как ФНС может узнать, что квартира сдается в аренду.
- Росреестр может предоставить ФНС информацию о владельцах нескольких квартир. Чтобы исключить потенциальный арендный бизнес, ФНС может проверить таких собственников.
- Безналичные расчеты. Ежемесячные денежные переводы на одну и ту же сумму одним и тем же человеком в определенное число месяца может насторожить автоматическую систему, которая отслеживает движение средств по банковским картам. Это тоже является основанием для проверки.
- На частую смену жильцов могут пожаловаться соседи. Особенно если эти жильцы шумят или еще как-то нарушают порядок.
- Сообщить о сдаче квартиры могут и арендаторы. Причем как не специально (обратились в ФМС или миграционную службу по своим делам), так и преднамеренно — при конфликте с арендодателем.
Кроме того, «спалить» теневого арендодателя могут объявления о сдаче жилья в аренду, которые он публикует в интернете.
Кстати, легальная сдача квартиры в аренду не только защитит собственника и жильцов от претензий соседей. Договор найма регламентирует отношения арендодателя и арендатора, он имеет юридическую силу. В нем должны быть указаны все условия найма: размер платы, сроки и порядок ее внесения, срок действия и условия расторжения договора, количество проживающих и их паспортные данные, оплата коммунальных услуг, внесение и размер залога.
Также нужно составить акт приема-передачи с перечнем всей мебели и техники в квартире — с указанием всех недочетов и показаний счетчиков на момент заселения нанимателя. Это поможет избежать конфликтов, а в случае возникновения споров договор станет официальным основанием для обращения в суд.
Договоры найма бывают краткосрочные (на срок до 1 года) и долгосрочные (от года и больше). Обычно составляется краткосрочный договор (на 364 дня) с возможностью продления и повышения платы, поскольку долгосрочный договор нужно регистрировать в Росреестре.
Резюме
Строго говоря, «аренда квартиры» — юридически не совсем верное словосочетание. Термин «аренда» применяется к нежилым помещениям, для жилых используется «наем» (когда квартиру снимает физлицо). Однако в обиходе сейчас активен именно термин «аренда».
Доход со сдачи квартиры в аренду облагается налогом, причем налоговые ставки варьируются от 4% до 13% — в зависимости от того, сдаете вы жилье как физическое лицо, ИП или самозанятый. Выбор подходящей схемы зависит от количества сдаваемых квартир и размера дохода.
Скрывать такие доходы и не платить налог не рекомендуется — рано или поздно ФНС вычислит неплательщика, и тогда придется уплатить не только налоги, но и штрафы, и пени.
