Рынок новостроек за год стал менее монополизирован

Эксперты Циан.Аналитики составили рейтинг крупных городов РФ по степени монополизации рынка новостроек и выяснили, как этот индикатор изменился в разных локациях относительно прошлого года.

Методика расчёта

В отчёте используются открытые данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Для расчёта степени монополизации рынка используется доля топ-5 крупнейших застройщиков в городе в январе−июле 2024 года — то есть сколько сделок в новостройках в городе пришлось на пятёрку компаний-лидеров.

В выборку вошло 34 города с численностью населения от 500 тыс. человек. В 35-м городе — Махачкале — в 2024 году было заключено менее 10 сделок в новостройках у одного застройщика, поэтому этот город не учитывается в расчётах.

В среднем по городам монополизация рынка составляет 65%

В январе–июле 2024 года в среднем по крупным городам РФ степень монополизации рынка составляет 65%. В восьми городах из 34 анализируемых на топ-5 крупнейших застройщиков приходится менее половины рынка. Это миллионники (Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск, Уфа), а также быстрорастущие рынки (Тюмень, Владивосток, Хабаровск и Ярославль). Таким образом, рынок в этих локациях сильно диверсифицирован.

В большинстве регионов на пятёрку лидеров приходится от 50 до 80% рынка. Внутри группы распределение достаточно равномерное: в семи регионах доля составляет 50–60%, в пяти — 60–70%, в шести — 70–80%.

В трёх городах — Новокузнецке, Саратове и Севастополе — монополизация выше 90%. В Новокузнецке в 2024 году продажи шли лишь у трёх девелоперов, поэтому расчёты дают 100%-ную монополизацию рынка.

В целом чем меньше девелоперов ведут продажи, тем более монополизированными являются рынки. Но из этого правила есть исключения.

Например, в Москве на пять застройщиков-лидеров приходится 57% рынка, что больше, чем в 12 городах. При этом в 2024 году продажи шли у ~100 застройщиков — ни в каком другом городе нет такой большой конкуренции.

Такая высокая степень монополизации в столице объясняется прежде всего доминированием трёх крупнейших девелоперов: ГК ПИК, Группы «Самолет» и ГК «А101», на которых приходится почти половина всего рынка.

В большинстве городов доля пяти крупнейших застройщиков снизилась

В январе–июле 2023 года в среднем по анализируемым городам степень монополизации рынка составляла 67%. За год она снизилась на 2 п. п. Но единого тренда не было.

В большинстве городов (в 20 из 34 анализируемых) монополизация рынка действительно стала ниже. Максимальное уменьшение показателя зафиксировано в Томске (–26 п. п.), Нижнем Новгороде (–17 п. п.) и Красноярске (–10 п. п.).

В 10 городах монополизация рынка, напротив, усилилась. В основном это города со средним и низким уровнем монополизации: Ярославль, Уфа, Тюмень, Пермь, Иркутск, но есть и сильно монополизированные рынки: Саратов, Ульяновск.

В четырёх городах — Ставрополе, Екатеринбурге, Новокузнецке и Новосибирске — показатель за год не изменился.

Рынок сильно монополизирован только в четырёх городах

Ещё один способ определения степени монополизации рынка — расчёт индекса Херфиндаля-Хиршмана:
HHI = s12 + s22 + s32 + … + sn2,

где S = доля застройщика на рынке, n = количество застройщиков на рынке.

Индекс ограничен сверху, максимально возможное значение HHI = 1 достигается только в случае чистой монополии одного застройщика. Значения HHI < 0,01 указывают на высококонкурентный рынок; HHI от 0,01 до 0,15 — на немонополизированный, конкурентный рынок; HHI от 0,15 до 0,25 указывают на умеренную концентрацию; HHI > 0,25 означает высокую степень концентрации рынка, когда он близок к монополии.

В 21 анализируемом городе из 34 значение индекса Херфиндаля-Хиршмана составляет менее 0,15. Это означает, что рынки конкурентны и далеки от монополизации. Среди них — все миллионники, кроме Омска, Ростова-на-Дону и Воронежа, а также половина городов с населением от 500 тыс. до 1 млн человек.

Ещё в девяти городах значение индекса составляет от 0,15 до 0,25, что указывает на умеренную концентрацию рынка. Среди них — указанные выше три миллионника, а также Оренбург, Ульяновск, Рязань, Набережные Челны, Кемерово и Ижевск.

В четырёх городах — Новокузнецке, Саратове, Ставрополе и Севастополе — значение индекса выше 0,25. Рынки сильно концентрированные, близки к монополизации.

В Новокузнецке продажи в 2024 году шли лишь у трёх застройщиков, и индекс максимален — 0,74. В Саратове и Севастополе также очень мало действующих девелоперов — 7 и 8 соответственно. В Ставрополе застройщиков 19, но есть чёткий лидер, занимающий сразу треть рынка, благодаря чему индекс очень высок — 0,36.

Чем крупнее рынок по объемам продаж, тем он более диверсифицирован, хотя есть и исключения — например, Ростов-на-Дону, который по количеству сделок в 2024 году занимает пятое место, но входит в категорию городов с умеренной концентрацией рынка.

В 17 городах значение индекса сократилось относительно прошлого года, в 10 увеличилось, в 7 осталось на прежнем уровне.

Обычно в периоды высокого спроса уровень монополизации сокращается, а в периоды с небольшими объемами продаж — наоборот, повышается, поскольку крупные игроки более устойчивы к кризисам. Снижение уровня монополизации является благоприятным фактором: низкая конкуренция не менее опасна для рынка, чем спад продаж, затоваривание или удлинение сроков сдачи объектов
Елена Лапшина,
эксперт Циан.Аналитики

Источник: ЦИАН