Снижение цен на жилье может нести риски для финрынка, следует из отчета Счетной палаты по льготной ипотеке («Известия» его изучили). Если стоимость залогового имущества по жилищным кредитам упадет более чем на 20%, участникам рынка придется досоздать резервы на 4,5 трлн рублей и государству потребуется вмешаться в ситуацию. Эксперты называют такой сценарий стрессовым, но допускают падение цен на недвижимость в следующем году. Почему это может случиться и как повлияет на рынок — в материале «Известий».
Снижение цен на недвижимость может нанести ущерб благосостоянию банковского сектора, следует из отчета Счетной палаты (СП) по итогам аудита по льготной ипотеке (документ изучили «Известия»). В таком случае стоимость имущества, которое находится в залоге у банка по жилищным кредитам также упадет, что заставит финансовые организации направлять больше средств для формирования резервов под выдачи.
Резервы — средства банков, которые они обязаны хранить в ЦБ в качестве обеспечения своей устойчивости. Их наличие гарантирует исполнение обязательств организации перед клиентами. Резервируется определенная доля от кредита. При этом если стоимость залога по ипотеке снизится — это делает ссуду более рискованной, ведь если недвижимость придется продать в счет погашения займа, то средств может не хватить. Поэтому финансовой организации придется направить на резервирование больше средств.
Если цены на жилье, передаваемого сейчас в качестве залога по ипотеке, снизятся более чем на 20%, банкам придется досоздать резервы в объеме 4,5 трлн рублей, предупредили в СП. Эта сумма составляет 34% от объема собственных средств топ-13 кредитных организаций, десять из которых относятся к системно-значимым.
При реализации этого риска государству придется поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета, чтобы предотвратить разрастание кризиса, заключили в Счетной палате.
Банк России давно отмечает риски в ипотеке, связанные с разрывом цен на первичное и вторичное жилье, сообщили «Известиям» в пресс-службе регулятора. Из-за этого заемщик или банк при необходимости не смогут реализовать заложенную квартиру по первоначальной цене приобретения.
— Однако мы ожидаем, что с отменой безадресной льготной ипотеки этот разрыв будет постепенно уходить, — подчеркнули в пресс-службе ЦБ.
Прогноз СП скорее описывает стрессовый сценарий, полагает независимый эксперт Андрей Бархота. Но, по его словам, любое снижение цен на залоговую недвижимость более чем на 5% нанесет банкам ощутимый ущерб. Такой процесс способен снизить капитал финансового сектора и в итоге замедлить все сегменты кредитного рынка.
Эффект от описанного СП сценария может быть значительно смягчен, если коррекция цен на недвижимость на 20% будет растянута на несколько лет, добавил Андрей Бархота. Например, дополнительное резервирование кредитного портфеля на 400–500 млрд рублей в год в течение семи лет — вполне терпимо для банковского сектора.
На самом деле риск, который увидели в Счетной палате, потенциально может реализоваться, но пока нельзя сказать, что он «материален», подчеркнула ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. Доля просроченных кредитов медленно растет, но в совокупном ипотечном портфеле банков она не превышает 0,14%. Поэтому не факт, что даже в ближайшие годы финансовым организациям придется продавать залоговое имущество.
ЦБ и сами банки уже многое делают для сокращения таких рисков, ограничивая выдачу кредитов ненадежным заемщикам, отметила Наталья Мильчакова. Помимо того, отмена льготной ипотеки под 8% с 1 июля также улучшила ситуацию, предотвратив возникновение «ипотечного пузыря».
«Известия» направили запросы в крупнейшие банки о том, как предупредить риски для финсектора из-за сокращения стоимости залогов по ипотеке.
Масштабная господдержка ипотечного рынка и рост цен на первичное жилье взаимосвязаны, говорится в документах Счетной палаты. По данным ведомства, только за 2021 год недвижимость подорожала на 26%, а за 2022 — еще на на 21%.
Возможность получения льготных кредитов повысила спрос населения на жилье, при этом возможности в короткие сроки нарастить объемы строительства нового жилья нет, отметили в СП. Из-за этого возник разрыв цен на первичную и вторичную недвижимость. Особенно сильно эта тенденция видна в Московской, Ленинградской, Челябинской, Свердловской, Магаданской, Кировской и Пензенской областях, а также в Республике Карелия и Забайкальском крае.
Цены на первичное жилье перегреты, ведь за последние семь лет они выросли втрое, подсчитал Андрей Бархота. Тем не менее, по его словам, корректировки госпрограмм уже повлияли на спрос.
Помимо завершения массовой безадресной программы, в июле также ужесточились условия по семейной ипотеке. Также с 1 августа IT-ипотеку нельзя оформить на жилье в Москве и Санкт-Петербурге. Из-за этого в июле выдачи ипотеки рухнули втрое по сравнению с предыдущим месяцем, писали ранее «Известия».
В итоге спрос на недвижимость снижается, а значит, чтобы всё же сохранить продажи, застройщикам приходится делать привлекательные предложения, в том числе уменьшая стоимость квадратного метра.
Пока цены на первичном рынке стагнируют, поскольку застройщики какое-то время могут просуществовать на низком спросе, отметил глава Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости Irn.ru» Олег Репченко. Однако к концу года на рынке могут появиться значительные скидки, чтобы стимулировать продажи, а уже в 2025-м тренд может стать еще более очевидным. Падение цен на 10–15% в среднесрочной перспективе вполне реально, уверен эксперт.
Более сдержанные оценки дает Андрей Бархота. По его словам, цены могут скорректироваться на 5% на горизонте двух-трех лет.
«Благодаря отмене массовой льготной ипотеки жилье, даже номинально, не станет расти в цене. Первичка де-факто возможно будет дешеветь из-за скидок от застройщиков. И, конечно, нужно учитывать общую инфляцию: если при повышении цен на 10% в год стоимость квадратного метра не растет, в реальности он дешевеет», — писал в колонке для «Известий» экс-замминистра финансов Михаил Задорнов.
В ближайшие годы доля госпрограмм в выдачах ипотеки будет существенно превышать 50%, сообщал ранее «Известиям» замминистра финансов Иван Чебесков. По его словам, их популярность может начать снижаться только в случае нормализации денежно-кредитной политики регулятора. При этом, по прогнозам ЦБ, даже в 2026 году средняя ключевая всё еще будет двузначной.
Госпрограммы сохранят актуальность, пока разница между льготными и рыночными ставками не сократится до 8–10 п.п., отметил Андрей Бархота. По данным «Известий», сейчас она может составлять 17 п.п., ведь годовой процент по жилищным кредитам достигает 23–24%, а по льготным программам — 6%.
По данным СП, в 2021–2023 годах из бюджета на финансирование льготной ипотеки направили 568 млрд рублей. В среднем ежегодно на нее тратилось почти вдвое больше средств, чем закладывалось в бюджет. При этом в 2024–2026 годы сумма будет еще крупнее — 1 трлн рублей, следует из отчета.
Экономическая история многих стран показывает, что именно рынок недвижимости может стать триггером кризиса, напомнил директор Центра региональной политики ИПЭИ Президентской академии Владимир Климанов. Господдержка этого сектора действительно важна для устойчивости экономики, однако для ее сбалансированного развития важно поддерживать рыночные условия и искать разумный компромисс для выхода из проблемных ситуаций.
Источник: Известия
«Квартира оказалась дороже семьи»: реальная история, почему не стоит…
В декабре 2023 года у Александры (имя изменено по просьбе героини) умер отец. Завещания папа пользовательницы Банки.ру не оставил, поэтому нотариус начал оформление процесса наследования по закону между двумя родными детьми…
Город В Сочи заморозили масштабный инвестпроект в Якорной Щели: что нового в…
Власти Сочи приостановили действие разрешений на строительство, а Генпрокуратура по-прежнему настаивает на изъятии земель
Власти Сочи приостановили действие разрешений на строительство, выданных АО «СЗ „Якорная…
Почему собственники неоформленных гаражей и домов рискуют остаться без своей…
Все актуальные сведения о том, кто является собственником объекта недвижимости, содержатся сейчас в ЕГРН. И, как показывают свежие примеры из судебной практики, собственники объектов, не внесенных в ЕГРН, рискуют их…
Все о налоге на имущество физлиц в 2024 году: когда и сколько платить
До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности — квартира, дача, гараж и даже недостроенные объекты.
Как правильно рассчитать…
Все о налоге на имущество физлиц в 2024 году: когда и сколько платить
До 1 декабря россияне должны заплатить налог на имущество физлиц за 2023 год. Налог платится за всю недвижимость, находящуюся в собственности — квартира, дача, гараж и даже недостроенные объекты.
Как правильно рассчитать…
Число новостроек снизится в 2026-2027 годах
Власти видят перспективы снижения числа новостроек. Хотя по статистике запуски новых проектов строительства жилья пока растут.
По итогам девяти месяцев нынешнего года запуски новых проектов выросли на 10% по сравнению с…
Изменилась тройка застройщиков-лидеров по текущему строительству жилья в РФ
Тройка российских застройщиков, лидирующих по текущему строительству, претерпела изменения, данные на 1 октября 2024 года опубликовал портал ЕРЗ.РФ.
"Топ застройщиков РФ по текущему строительству возглавила ГК "Самолет",…
Истина в практике. Новый законопроект об аварийном жилье готов к обсуждению
Завершается программа расселения аварийного жилья. Минстрой России и Фонд развития территорий (ФРТ) разработали законопроект с новыми подходами к переселению граждан из аварийных домов.
За счёт бюджета
До 2008 года…
Транспорт, парк и речка: в какое жилье лучше инвестировать в 2024 году
Несмотря на изменения на рынке, инвестиции в квартиры остаются привлекательным вариантом сохранения денег. В какой сегмент жилья лучше инвестировать и какие локации в тренде, рассказали эксперты рынка.
Выгода от покупки…