Когда могут снести самовольную постройку? Разъяснения Верховного суда

24 Дек 2024

Верховный суд России постановил: чтобы признать застройщика недобросовестным в делах о самовольных постройках, нужно доказать, что он намеренно нарушал закон. Это решение было вынесено после подробного рассмотрения конкретного дела.

Как поясняют эксперты, вопрос о том, считать или нет поведение застройщика недобросовестным, представляет особую важность. Ведь недобросовестные действия (если этот факт будет юридически доказан) могут стать основанием для сноса самовольной постройки.

В Краснодаре разгорелся спор о законности строительства 14-этажного здания. Дом уже построен, но чиновники согласия на его возведение не давали и теперь отказываются узаконить. Нижестоящие инстанции сочли, что застройщик действовал недобросовестно. По их мнению, как профессиональный участник рынка, он должен был сначала оформить нужные документы, а потом строить. Именно такой подход, поясняют юристы, и был расширенным толкованием.

"Данное определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС является хорошим примером исправления существенных ошибок, допущенных судами предыдущих инстанций, - говорит руководитель практики правового сопровождения предпринимательства Бюро адвокатов "Де-юре" Константин Ткаченко. - Иными словами, оно не является революционным и формирующим новую практику правоприменения, а, скорее, наоборот, закрепляет устойчивую практику по уже, казалось бы, хорошо изученным вопросам".

В целом, продолжает эксперт, Верховным судом уже на протяжении многих лет формируется практика взвешенного рассмотрения споров о сносе самовольных построек и признании права собственности на них. "Верховный суд постоянно транслирует необходимость созидательного правоприменения при рассмотрении схожих дел и разъясняет, что недопустимо впадать в крайности и формализм, - говорит Константин Ткаченко. - С одной стороны, один лишь только факт отсутствия разрешения на строительство сам по себе не является основанием для сноса самовольной постройки. С другой стороны, одно лишь заключение судебной экспертизы о безопасности самовольного строения и его соответствии нормам градостроительного законодательства и строительным нормам и правилам также не является достаточным основанием для его сохранения".

Год назад пленум Верховного суда Российской Федерации принял постановление "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке". В нем, в частности, подчеркивается, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Иными словами, если не пытался изначально всех обмануть, у него есть шансы. Если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры, то иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку, поясняют юристы.

При этом, продолжает Константин Ткаченко, суду в любом случае необходимо установить совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку. Всего должны быть соблюдены три условия. Первое: если лицо владеет участком и в принципе имеет право там строить. Второе: если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям. Третье: если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном деле суды уже установили, что застройщик является собственником земельного участка с подходящей категорией и видом разрешенного использования, постройка соответствует нормативным и техническим требованиям, не нарушает права третьих лиц. Таким образом, все условия совпали. Поэтому суды отказали в сносе многоэтажки. Но и признавать ее не стали, сославшись на недобросовестность застройщика.

При этом, помимо того, что застройщик является профессиональным участникам рынка и должен знать правила, суды указали и на другие факты, например, что застройщик привлекался к административной ответственности. Однако Верховный суд России отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение.

"Коллегия справедливо отметила, что предметом судебной оценки в схожих ситуациях является исследование обстоятельств, свидетельствующих о том, что застройщик за выдачей разрешения на строительство обращался лишь для вида, действуя в обход закона, - поясняет Константин Ткаченко. - Таким образом, коллегия ограничила предмет исследования и не допустила расширенного толкования недобросовестности. Что считаем правильным: такой подход будет снижать количество судебных ошибок, связанных со слишком вольным и субъективным трактованием добросовестности застройщика".

Также в постановлении Верховного суда отмечено противоречие, которое было допущено судами при рассмотрении этого спора. С одной стороны, нижестоящие инстанции подтвердили, что постройка соответствует всем требованиям для признания на нее права собственности. Но и признавать ее законность не стали.

"Особо хочется отметить позитивный и созидательный подход Верховного суда к сути проблемы, - говорит руководитель практики правового сопровождения предпринимательства. - Ведь действительно непонятно, как суды предыдущих инстанций представляли себе судьбу этого 14-этажного дома, когда его и снести нельзя, и признать право собственности/ввести в эксплуатацию нельзя. По всей видимости, суды не учли, что в существующем положении дел этот огромный дом просто бы превратился в заброшенный объект, при этом причиной для этого стали бы выводы судов о якобы недобросовестности застройщика.

Данное определение коллегии Верховного суда России содержит важные и позитивные выводы для застройщиков. Самый важный - о недопустимости расширительной трактовки и субъективной оценки добросовестности; второй - о недопустимости существования противоречащих друг другу судебных актов; и третий - что при рассмотрении дел о сносе построек необходимо учитывать фактические обстоятельства и искать баланс между публичными и частными интересами".

Источник: Российская газета

24 Дек 2024

Когда могут снести самовольную постройку? Разъяснения Верховного суда

Верховный суд России постановил: чтобы признать застройщика недобросовестным в делах о самовольных постройках, нужно доказать, что он намеренно нарушал закон. Это решение было вынесено после подробного рассмотрения…
Читать далее...

24 Дек 2024

Покупка небоскреба стала самой крупной сделкой с недвижимостью в России

Самой крупной сделкой на российском рынке недвижимости в 2024 году стала покупка многофункционального комплекса Moscow Towers в «Москва-Сити» компанией РЖД, ее сумма оценивается в 200–220 млрд руб. Такие данные по запросу…
Читать далее...

24 Дек 2024

Эксперты подвели итоги года и назвали тенденции на рынке жилья в 2025 году

Рынок недвижимости в последние месяцы претерпел серьезные изменения. 2024 год ознаменовался такими важными событиями, как завершение массовой льготной ипотеки, ужесточение условий семейной и ИТ-ипотек и повышение ключевой…
Читать далее...

23 Дек 2024

Требования к жилью для покупки на средства маткапитала станут строже

Использовать материнский капитал на приобретение жилья можно будет только в случае, когда есть заключение о пригодности для проживания квартиры или дома. Совет Федерации принял такой закон на заседании 20…
Читать далее...

04 Дек 2024

Как теперь наследников защитят от долгов наследодателя: разбираем новый закон

Закон предусматривает, что по долгам наследодателя отвечает тот, кто принял его наследство. Поэтому получается, что, обращаясь к нотариусу с заявлением о принятии наследства, гражданин тем самым фактически дает согласие и…
Читать далее...

04 Дек 2024

Грозит ли банкротство застройщикам жилья в Москве? Кто в зоне риска и что делать…

Власти пугают рынок недвижимости возможностью банкротства девелоперских компаний. У чиновников вызывает опасения обвал продаж квартир и, соответственно, доходов застройщиков, а также их высокая закредитованность.…
Читать далее...

02 Дек 2024

Как согласовать перепланировку: пошаговая инструкция

Рассказываем, как правильно согласовать перепланировку, чтобы не лишиться жилья. Чем отличается перепланировка от переустройства Закон разделяет понятия перепланировки и переустройства. К первому относится перенос…
Читать далее...

02 Дек 2024

Деньги в банк или в бетон? Кто сегодня покупает жилье в России

Только 18% россиян считают, что сейчас — самое время покупать жилье, выяснил ВЦИОМ. Член правления Российской гильдии риелторов Наталия Колесникова объяснила, кто эти люди, которые пока еще соглашаются на…
Читать далее...

02 Дек 2024

Торговая недвижимость, часть II: если арендатор пришел на время, это не…

Скорость заполнения арендаторами коммерческих помещений в составе ЖК, как и срок, на который они в итоге заедут, зависит от множества факторов — от направления работы самого арендатора до бизнес-модели, которой…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА