Традиционный текст по основным событиям года в конце 2024-го получился длинным и разноплановым. Какие-то события были ожидаемыми и прогнозируемыми, какие-то вызвали удивление, а некоторые даже шок. Вспомним вместе, как это было.
Ставка ЦБ
Главным "финансовым" событием второй половины 2024 года стало повышение ключевой ставки. Мы неоднократно писали, как этот показатель влияет на рынок недвижимости, поэтому повторяться не будем. Напомним только, что финансирование строительных проектов и главный локомотив спроса на жилье, то есть ипотека, напрямую завязаны на ставке ЦБ.
По состоянию на начало года ключевая ставка составляла 16% и оставалась на этом уровне до конца июля, когда была повышена на 200 б.п. В сентябре ставка выросла до 19%, а в октябре ЦБ повысил её ещё на 200 б.п., до 21% годовых. На заседании 20 декабря Совет директоров Банка России принял решение сохранить ставку на уровне 21% годовых. Следующее заседание, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, намечено на 14 февраля 2025 года.
Как отмечается, Банк России будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом дальнейшей динамики кредитования и инфляции. По прогнозу регулятора, с учетом проводимой ДКП, годовая инфляция снизится до 4% в 2026 году и будет находиться на цели в дальнейшем.
Рынок недвижимости ждет от регулятора сигнала о снижении, но пока особо не надеется на него.
"Ситуация окажет несущественное влияние на спрос, так как порог с приемлемыми для большинства заемщиков ипотечными ставками в 9,5% давно преодолен. В перспективе сохранение высокой ключевой ставки или ее дальнейшее повышение отсрочит восстановление покупательского спроса", - рассказали "Интерфаксу" участники рынка.
Главное слово года – ипотека
Вокруг ипотеки как основного драйвера спроса в уходящем году "вертелась" главная интрига на рынке первичного жилья. Льготная ипотека под 2% годовых, которую ввели как поддержку для рынка новостроек в 2020 году, окончательно кончилась (простите за тавтологию, просто она, как эстрадная звезда, объявляла об уходе несколько раз) летом 2024 года.
Спрос вел себя предсказуемо: перед завершением программы все (кто мог и хотел) ринулись за ипотекой, и он взлетел, а после ее отмены произошло очень заметное падение. Одновременно были существенно изменены условия по другим льготным программам государства, которые рассчитаны на отдельные категории граждан: семьи с детьми, айтишники и жители села.
Эти изменения также охладили рынок, и застройщики загрустили. Не обрадовало их и предложение президента, прозвучавшее в финале года, распространить семейную ипотеку и на вторичный рынок для тех городов, где новостроек нет.
По словам вице-премьера Марата Хуснуллина, это около 800 населенных пунктов. Пока не понятно, оттянет ли это решение спрос с "первички" или просто предотвратит переток населения из этих районов в экономически более активные. Ну, как говорится, время покажет.
Наблюдая за изменениями в течение года и следуя пословице "голь на выдумки хитра", компании и банки стали применять схемы, которые ЦБ посчитал "небезопасными". Речь о рассрочках, траншевых ипотеках и тому подобных механизмах. И если с застройщиками ЦБ не связан напрямую, то банкам он вполне может закрутить гайки.
Уже в конце года глава ЦБ Эльвира Набиуллина признала, что, несмотря на усилия регулятора, на рынке остаются ипотечные схемы. Она напомнила, что банки приняли ипотечный стандарт, а также надзорный стандарт, с помощью которого будет осуществляться надзор за выполнением ипотечного стандарта.
Строго говоря, ипотечный стандарт не является событием 2024 года, поскольку он начнет действовать лишь с 1 января 2025-го. Однако совершенно очевидно, что корни его находятся именно в 2024-м, в последние месяцы которого вокруг него было сломано столько копий.
Основная цель документа – минимизировать распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.
В конце года ЦБ опубликовал проект изменений в положение N590-П, который ограничивает резкий рост ежемесячных платежей по ипотеке за счет повышения резервов для банков фактически до запретительного уровня. ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдающих ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, ограничить общий срок льготного периода тремя годами.
Малометражки вне закона
Вместо ожидаемого закона об апартаментах (который, к слову, так и не приняли на федеральном уровне) строительное сообщество в некоторых регионах столкнулось с запретом на строительство микроквартир площадью менее 28 кв.м - популярного формата для инвесторов и экономных покупателей.
Слухи о запрете на строительство малометражного жилья появились в Москве еще в мае, но только в августе был обнародован официальный документ. Как всякий нормальный закон, он не имел обратной силы и не обязывал застройщиков с согласованными проектами ломать стены даже на бумаге. Запрет касается только новых проектов.
Интересно, что вслед за Москвой запрет поддержала и область. Но здесь минимальная площадь должна будет составлять не менее 28 кв.м, а двухкомнатных - 44 "квадрата" только с 1 января.
Ранее гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко заявил, что Ленинградская область и еще ряд регионов готовят меры по ограничению строительства квартир площадью менее 28 кв.м.
Эксперты рынка переживали о росте цен на малый формат в преддверии изменений. Но потом все как будто немного успокоилось. Да и на федеральный уровень закон не вышел. А позднее Марат Хуснуллин успокоил строительную общественность, заявив, что некоторые регионы из-за финансовых возможностей не могут себе позволить запретить строить малогабаритные квартиры, как это сделали в Москве.
"Москва это может позволить, ее уровень жилья, уровень платежеспособных возможностей населения позволяет это делать, в каких-то регионах это, наверное, делать нельзя", - ответил вице-премьер журналистам в рамках Международного научно-практического симпозиума "Будущее строительной отрасли: вызовы и перспективы развития".
Он добавил, что молодым россиянам легче купить именно малогабаритную квартиру. Однако в таких метражах не только неудобно жить семьями с детьми, это еще и создает неграмотно распределенную нагрузку на инфраструктуру.
Свой дом или ИЖС с эскроу
Как выход в решении квартирного вопроса (в противовес малометражкам получилось, но мы не нарочно) власти предлагают развитие индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это тоже не вполне можно назвать "событием" 2024 года, но именно в этом году был принят ряд судьбоносных решений для сегмента.
Здесь, пожалуй, стоит упомянуть, почему именно на ИЖС возлагаются такие надежды. Во-первых, народу нравится. По данным Росстата, доля ИЖС в структуре ввода жилья в РФ с начала года составляет почти 60%. При этом ввод частных домов на начало ноября вырос почти на 16% относительно прошлого года, то есть сегмент набирает обороты.
И потенциал еще далек от исчерпания, поскольку переехать в свой дом хотели бы в 2,6 раза больше российских семей, чем проживают сейчас: 66% домохозяйств считают частный дом предпочтительным видом жилья, в то время как живут в них лишь 25%.
"Среди желающих переехать из квартиры в дом 59% предпочтут купить готовый дом, 23% – построить его самостоятельно, а 18% – с привлечением профессионального подрядчика", - говорится в совместном опросе ДОМ.РФ и ВЦИОМ.
И здесь возникает "во-вторых": реализации этого спроса мешает ряд факторов, которые власти планируют исключить законодательными решениями. Вот они как раз и приняты в этом году.
Итак, возможности семейной ипотеки распространили на ИЖС. И это позволило ей не упасть, как всей остальной. Примерно 110-115 тыс. ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) могут выдать в России по итогам 2024 года, говорил заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс.
"В прошлом году (…) было выдано порядка 120 тыс. кредитов, это составило порядка 15% в доле выдачи. Такого не было никогда. (…) Мы видим, что сейчас темпы выдачи ипотеки на ИЖС в первые месяцы после отмены "льготки" ("Льготной ипотеки" – ИФ) и изменения правил по "семейке" ("Семейной ипотеке" – ИФ) упали в разы. (…) Но сейчас есть динамика обратно на рост, и мы видим, что в целом по итогам 2024 года (…) выйдем на уровень где-то 110-115 тыс. выданных кредитов. Это, на наш взгляд, достаточный уровень", - сказал Ниденс в рамках дискуссии "Год семьи: итоги в недвижимости".
"Следующий год будет для ИЖС будет очень интересным", - дополнил он.
При этом к покупателям ИЖС еще применят механизм эскроу, который защищает рынок покупателей многоквартирных новостроек с 2019 года.
Не направления, а дороги
Нацпроект "Безопасные качественные дороги" за шесть лет его работы стал одним из самых успешных, а его результаты максимально позитивно оцениваются населением. За шесть лет реализации нацпроекта построено и отремонтировано более 150 тыс. км автодорог. В его рамках в этом году были открыты более 30 объектов, часть из которых можно назвать знаковыми.
Летом был открыт долгожданный северный обход Твери на трассе М-11 "Нева" и обход Тольятти.
В Подмосковье открыли путепроводы в Раменском, Красногорске и Наро-Фоминске, обходы п. Октябрьский, а также Мытищинскую хорду и дорожный обход деревни Малые Вязёмы.
Совсем под финал года открыли 80-километровый обход Нижнекамска и Набережных Челнов в Республике Татарстан и 65-километровый обход нескольких населённых пунктов в Республике Башкортостан.
Ещё один новый объект - это 120-километровый скоростной подход к Крымскому мосту в Краснодарском крае.
Кроме того, в Санкт-Петербурге открылась Витебская развязка, которая "станет первым этапом в создании перспективной Широтной магистрали.
Хуснуллин уточнил, что с начала текущего года обновили свыше 2 тыс. дорог.
"Основные работы на оставшихся в плане объектах завершены, их готовят к вводу в эксплуатацию", - заверил вице-премьер.
Ожидается, что механизмы проектного управления будут применятся дорожниками и в новом национальном проекте "Инфраструктура для жизни".
Новый нацпроект "Инфраструктура для жизни"
Новый нацпроект тоже с некоторой натяжкой можно назвать событием года текущего, однако вся подготовка к его запуску прошла именно в 2024 году. Ранее планировалось, что он будет запущен до конца года, но на момент опубликования этого текста об этом еще не объявлено. Значит ждем, надеемся и верим. Как сообщал Хуснуллин в конце октября, все готово.
"Закончили формирование проекта "Инфраструктура для жизни". (...) Мы считаем, что мы готовы проект утвердить и поставленные задачи выполнить", - сказал Хуснуллин на встрече с президентом.
Планируется, что нацпроект объединит и синхронизирует "все виды работ по созданию инфраструктуры нового качества", в том числе строительство жилья, дорог, социальных объектов, обновление коммунальных сетей и общественного транспорта.
Напомним, что в нацпроект "Инфраструктура для жизни" включат пять федеральных проектов Минстроя. Это федпроекты "Развитие инфраструктуры в населенных пунктах", "Жилье", "Модернизация коммунальной инфраструктуры", "Формирование комфортной городской среды" и "Новый ритм строительства". Остальные проекты нацпроекта – межведомственные.
В частности, в нем появятся задачи, которые связаны с обновлением жилфонда не менее чем на 20% к 2030 году по сравнению с 2019 годом. Кроме того, ожидается благоустройство не менее чем 30 тыс. общественных пространств, газификация не менее 1,6 млн домов к 2030 году и не менее 3 млн - к 2036 году, обновление не менее 85% федеральных автодорог и не менее 60% - региональных и муниципальных.
В конце сентября были названы расходы на нацпроект "Инфраструктура для жизни" в пояснительной записке к законопроекту о федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов.
"Бюджетные ассигнования на финансовое обеспечение реализации национального проекта "Инфраструктура для жизни" запланированы в 2025 году в объеме 1 168 365 млн рублей, в 2026 году - 1 359 107,5 млн рублей, в 2027 году - 1 413 130,5 млн рублей", – говорится в пояснительной записке к документу.
Вместо эпилога
Конечно, события, которые мы вспомнили, – это далеко не весь список важных и интересных вещей, прошедших перед нашими глазами за год. Как всегда, население будоражили проблемы в ЖКХ, коммунальные аварии и даже семейно-бизнесовые скандалы вроде "развода" Wildberries.
Не оставляют равнодушными и планы на будущее: возможность газификации СНТ, запуск проекта ВСМ Москва-Петербург, строительство дорожного кольца вокруг Азовского моря и многое другое.
Надеемся, что реализацию всех задуманных планов мы увидим воочию в наступающем 2025 году.
Источник: Интерфакс-Недвижимость
