Прописаться в апартаментах: неужели можно?

В Санкт-Петербурге районный суд вопреки сложившейся практике разрешил временную регистрацию в апартаментах. Почему, несмотря на закрепленную законом возможность, это так удивительно?

Выгода с нюансами

На этапе выбора недвижимости многих покупателей привлекает существенная (15–25%) разница в цене между квартирой и апартаментами. Притом что видимых отличий между жилым домом и апарт-комплексом может и не быть, это весомый аргумент. Особенно для сегментов выше эконома: те же уютные холлы, красивые МОПы, закрытый двор, подземный паркинг, только дешевле. А еще это так удобно, что офис и жилье будут в одном месте — спустился ниже 10-го этажа, и ты в бизнес-зоне.

Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. С точки зрения государства, апартаменты — вид коммерческой недвижимости. Апарт-комплекс не считается многоквартирным домом, даже если у него есть управляющая компания, подъезды с колясочными и детская площадка во дворе.

В самих апартаментах может быть несколько комнат, санузлов, кухня; там может жить семья с детьми, это может быть их единственное жилье и у них даже может быть оформлена там временная регистрация. Но все это не делает апартаменты квартирой.

Одно из главных и значимых при выборе между апартаментами и квартирой отличий — проблемы с оформлением регистрации по месту жительства. Именно потому, что апарты с точки зрения нынешнего закона — это не квартира.

Временную регистрацию на срок до пяти лет в апартаментах оформить можно, но только если они зарегистрированы как здание гостиничного типа. Это позволяет п. 3 правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, который признает гостиницы местом временного пребывания граждан. В апартаментах без гостиничного статуса невозможна даже временная регистрация.

ДЛЯ СПРАВКИ

В России существует два типа регистрации: постоянная по месту жительства (то, что по старой памяти называют пропиской) и временная — по месту пребывания. Местом жительства могут быть собственные квартира или дом (купленные или полученные в наследство, дар), а также жилье, предоставленное по договору социального найма. Постоянная регистрация действует бессрочно, пока человек сам не пожелает сняться с учета.

Временная регистрация — это регистрация по месту, где гражданин собирается жить в течение какого-то ограниченного срока. Существенно, что это может быть не только квартира или дом, но и больница, санаторий, отель, хостел или гостиница (к последним с 2011 года относят и апартаменты). Временную регистрацию оформляют, если человек находится не по месту постоянного проживания более 90 дней. Возможный срок такой регистрации — от 90 суток до пяти лет.

Один вид регистрации не заменяет и не исключает другую. Можно иметь постоянную регистрацию и временно зарегистрироваться, например в другом городе на период учебы.

По закону отсутствие постоянной регистрации не может влиять на трудоустройство гражданина РФ и получение им социальных услуг, например медицинской помощи. На практике, если постоянной прописки у человека нет, ему может быть сложно получить разного рода документы (пенсионное удостоверение, загранпаспорт), оформить кредит, определить ребенка в детсад, получить соцподдержку (например, оформить субсидию или принять участие в госпрограмме).

При подаче заявления на временную регистрацию в апартаментах нужны будут документы, подтверждающие назначение здания. Будущим собственникам рекомендуется сразу запрашивать эти бумаги у застройщика.

Однако на практике и эта юридическая норма соблюдается далеко не всегда. Во многих регионах управления по вопросам миграции МВД отказываются регистрировать людей в гостиничных апартаментах. Причем основание для этого они находят в тех же правилах: в п. 14 говорится, что временной регистрацией в гостиницах должна заниматься их администрация.

То есть формально ГУВМ гражданам в этом случае действительно ничего не должно. При этом управляющие компании есть далеко не во всех апарт-комплексах, но и при наличии вряд ли помогут в этом вопросе.

В отдельных случаях эту норму права органы и вовсе игнорируют, отказывая просто потому, что апартаменты не являются жилой недвижимостью. В общем, сегодня регистрация в апартах — процесс запутанный, и на деле все зависит от сложившейся в том или ином регионе практики.

Весной 2021 года в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов. В нем предлагалось определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравниваться к жилью.

Но норма должна была распространиться только на новые постройки, то есть уже существующие апартаменты статуса «жилые» так бы и не получили. Но в итоге документ, не дойдя даже до первого чтения, был отправлен на доработку.

В Минтрансе тогда пояснили, что по-прежнему непонятно, на основании какой методики помещения в многофункциональном здании будут признаваться квартирами или нежилыми помещениями. Проект предусматривал лишь «декларативные поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы, которые не решат, а только создадут еще больше проблем».

В 2023 году Госдума планирует вернуться к обсуждению законопроекта. Однако, по словам депутата Владимира Ресина, речь идет лишь о том, присваивать ли апартаментам особый статус как составляющей части комфортной городской среды или нет:

«Замечу, что единого мнения у законодателей так и не сложилось. Никто не хочет расстраивать собственников, которые купили апартаменты в надежде на признание их полноценным жильем, но, боюсь, оправдать их ожидания в полной мере не выйдет».

Судебный казус. Или прецедент?

На фоне этой предыстории новость о том, что Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга разрешил местной жительнице временно прописаться в апартаментах, выглядит прямо-таки удивительно. В прошлом суды всегда вставали на сторону регистраторов, признавая их отказы обоснованными.

В 2021 году Светлана Рожавская купила апартаменты с гостиничным статусом и зарегистрировала право собственности на них. В июле 2022 года она подала в УМВД заявление о регистрации по месту пребывания, но в полиции ей отказали. После этого она решила обратиться в суд.

«Рожавская просила признать незаконным отказ УМВД в совершении действий по ее регистрации по месту пребывания сроком на пять лет, обязать зарегистрировать ее по месту пребывания и выдать свидетельство», — объяснили в объединенной пресс-службе судов Санкт-Петербурга.

В суде было озвучено, что апартаменты — это нежилые помещения, относящиеся к местам временного пребывания граждан и не предназначенные для их постоянного проживания. А вот временная регистрация в них возможна.

«Орган регистрационного учета обязан зарегистрировать гражданина Российской Федерации по месту пребывания. Регистрация граждан по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, осуществляется на срок, определенный по взаимному соглашению. Регистрация истца подразумевалась по месту пребывания на срок, определенный собственником помещения, — Рожавской. Изложенное свидетельствует об отсутствии препятствия для регистрации по месту пребывания», — добавили в суде.

Учитывая эти обстоятельства, Красногвардейский районный суд Петербурга решил встать на сторону владелицы апартаментов и признал отказ в регистрации незаконным. УМВД обязали повторно рассмотреть заявление истца, но решение пока не вступило в законную силу и обжаловано в апелляционной инстанции.

Юристы отнеслись к этой новости настороженно и с известной долей скепсиса.

Вячеслав Климов,
юрист адвокатского бюро Asterisk

Проблема с регистрацией в апартаментах не новая и до сих пор актуальная. В этой связи решение районного суда Санкт-Петербурга является необычным, ведь оно идет вразрез со сложившейся практикой.

Конечно, это не значит, что теперь можно будет регистрироваться в апартаментах. Для этого решение должно устоять в проверочных инстанциях, а лучше, чтобы в закон внесли соответствующие изменения.

Интересно, что по этому вопросу скажет апелляция. Представляется, что у решения районного суда мало шансов остаться без изменений.

Наглядно: чем апартаменты отличаются от квартиры

Квартира
Апартаменты

Назначение

жилое
нежилое

Цена

рыночная
ниже на 15–25%

Регистрация

постоянная
нет или временная, до 5 лет

Ставка налога на недвижимость

0,1%
0,5% для апартаментов гостиничного типа, 2% для остальных

Технические требования

согласно жилищному законодательству
нет

Законодательство

Жилищный кодекс и правила, контроль со стороны государства
прямых законов нет, судебная практика неоднозначна

Инфраструктура

должна быть по закону за счет застройщика или государства
строится на усмотрение застройщика

Управление домом

жильцы могут влиять на работу УК и участвовать в управлении
УК назначает застройщик, при наличии мажоритарного собственника невозможно влиять на ее решения

Обращение взыскания на единственное жилье

невозможно (за исключением ипотеки)
возможно

Коммунальные платежи

тарифы и способы начисления контролируются государством

на усмотрение УК по ставкам для коммерческих объектов

Капремонт

взносы есть, капремонт за счет фонда
обязательных взносов нет, капремонт производится за счет собственников

Вычет по налогу на имущество

есть
нет

Вычеты при покупке недвижимости и по ипотечным процентам

есть
нет

Ипотека с господдержкой

есть
нет

Использование маткапитала

да
нет

Источник: ЦИАН