Уклонистам запретили сделки с недвижимостью: как это скажется на рынке?

Гражданам, которые уклоняются от посещения военкомата, запретили несколько важных видов деятельности. Среди них – вождение авто, оформление ипотеки и кредитов, выезд из РФ, а также сделки с недвижимым имуществом. Такой законопроект уже приняли в третьем чтении.

Согласно закону, регистрация сделок с недвижимостью запрещена тем, кто подлежит призыву и получил повестку, но не пришел в военный комиссариат. Что важно – повестка теперь может вручаться не только лично, но и на Госуслугах, и электронным письмом, и заказным письмом. У гражданина есть 20 дней после даты, которая прописана в повестке, и ограничения уже начинают действовать.

Что ограничивает закон?

Закон ограничивает такие действия человека: регистрацию права в Росреестре, постановку на налоговый учет, госрегистрацию в качестве ИП, вождение автомобиля, оформление кредитов. Сделки не может совершать как сам гражданин, так и те люди, на которых он оформил доверенность. То есть, если человек проживает за границей, заранее оформил доверенность на кого-либо из друзей или родственников и принял решение продать квартиру, не возвращаясь на родину – он не сможет этого сделать. При этом, если речь идет о лицах, которые были сняты с воинского учета, то для них запрета не сделки не планируется.

По новым требованиям Росреестр обязан приостанавливать сделки до момента, пока продавец или покупатель не смогут подтвердить, что они не призывались в армию.

Осенью 2022-го года президент подписал законопроект, в рамках которого тем, кто был мобилизован, а также их семьям, не будут начисляться долги по ЖКХ и взносам по капремонту.

Первая реакция: к чему привел закон о запрете на сделки?

В первые же дни после подписания законодательных документов число сделок на рынке недвижимости выросло в разы. Так, в Петербурге объем продаж вырос на 33% по сравнению с февралем того же года. Также за последний год увеличилось число сделок по доверенности – оно составило порядка двадцати пяти процентов: это максимальный показатель за всю историю современной России. Так, в предыдущем году показатель находился на отметке ниже пяти процентов. Скачок обусловлен отъездом большого количества граждан за границу. По данным аналитиков, большая часть доверенностей оформляется под конкретную сделку и, как правило, на ближайших родственников.

Всего есть три вида доверенности, которые можно использовать в сфере недвижимости:

· Разовая: позволяет осуществить конкретное действие (или несколько действий) – к примеру, собрать пакет документации, зарегистрировать жилье или оформить договор. Как только действие совершается, договор утрачивает свою силу.

· Специальная: наделяет доверенное лицо правом совершать конкретные действия регулярно. Это удобно, когда нужно сдавать объект недвижимости в аренду.

· Гендоверенность: позволяет управлять объектом так, словно он является собственным. Продажа, сдача в аренду, внесение средств по ипотеке, управление финансами, полученными с продажи, получение кредита под залог жилья, закрытие ипотеки – все это можно совершать по генеральной доверенности. В документ можно внести исключения – тогда такие действия совершать будет нельзя (к примеру, можно запретить закладывать объект недвижимости, брать под него кредиты).

Рост сделок по дарению

Дарственная – удобный способ передать квартиру близкому человеку без налогов и других трат. Для проведения сделки не требуется агент – достаточно обратиться в нотариальную контору. В 2023 году, особенно в марте, число сделок по договорам дарения значительным образом увеличилось. Многие мужчины призывного возраста стали переписывать квартиры на своих жен, дочерей, матерей. Важный момент – такую сделку тоже нужно регистрировать в Росреестре, а значит – передать квартиру в дар можно только до момента получения повестки и в течение нескольких дней после этого (пока не вступили в силу ограничения). Есть люди, которые оформляют дарственную, но не проводят ее регистрацию – такая сделка не является действительной.

Важно: дарение – это сделка, которая осуществляется на безвозмездной основе. Если при оформлении договора дарения были переданы деньги, и это будет доказано налоговой или в суде, сделку признают недействительной: она будет считаться мнимой.

Сегодня, впрочем, популярность договора дарения обусловлена вовсе не тем, что таким образом пытаются скрыть факт передачи денег за объект недвижимости – всплеск сделок по дарению связан с необходимостью быстро переписать жилье и не потерять возможность им управлять.

Как оформляется договор дарения?

Документ составляется в обычной письменной форме или у нотариуса. Наиболее простой вариант – когда квартира записана на одного человека: в этом случае можно даже не заверять документ нотариально. Можно составить его от руки и отправиться в Росреестр. Если же собственников несколько, либо договор выдается на людей, которые не состоят в родстве, без участия нотариальной конторы не обойтись.

Что нужно, чтобы передать квартиру в дар?

Прежде всего, нужно подготовить пакет следующих документов: паспорта (оригиналы) дарителя и одаряемого, выписка из Росреестра или свидетельство о праве собственности, документы, которые подтверждают, что стороны являются близкими родственниками (если договор заключается не между родней, то потребуется оплатить 13% налога). Кроме того, обязательно нужно предоставить согласие от супруга или супруги на дарение (если нет брачного контракта). Также предоставляются: выписка из домовой книги, техпаспорт на квартиру, доверенность (если сделка осуществляется доверенным лицом).

Стоимость проведения сделки

Прежде всего, нужно оплатить две тысячи рублей – государственную пошлину. Кроме того, если речь идет не о квартире, а о загородном доме, потребуется отдельно оплачивать пошлину за передачу земли. За получение ЕГРН-справки тоже придется заплатить порядка 300 рублей. Договор об отчуждении недвижимости стоит около 6 тысяч рублей, однако точную стоимость лучше уточнять у нотариуса.

Риски для того, кто дарит квартиру

Основной риск, который связан с переписыванием квартиры на близкого родственника – остаться без прав на это жилье. Как правило, между дарителем и одаряемым заключаются устные договоренности – например, одаряемый может пообещать, что даритель продолжит жить в квартире или, в случае такой необходимости, получит деньги с квартиры. Но есть разные нюансы: супруги могут развестись, одаряемый может умереть (и недвижимость перейдет по наследству), родственник может принять не самое благовидное решение ввиду сложных жизненных обстоятельств. В случае, если договоренности не будут соблюдаться, даритель имеет право обратиться в суд – выиграть дело, однако, практически нереально.

Источник: Обзор рынка новостроек