Пациент скорее жив, чем мертв. Зачем нужно стимулировать продажи вторичного жилья

Сколько раз при подборе квартиры вы ловили себя на мысли, что при всем своем обилии вариантов новостройки не дают такого же хорошего выбора, как вторичное жилье? Это касается и местоположения, и площади квартиры, и ремонта.

И почти каждый потенциальный покупатель сожалеет о том, что льготная ипотека распространяется только на вновь строящиеся квартиры. Ведь «вторичка» намного дешевле, и ее покупка в ипотеку по государственным программам была бы гораздо выгоднее.

То, что дешевле, стало недоступным

О мерах поддержки реализации вторичного жилья государственные мужи вспомнили только тогда, когда забуксовали продажи новостроек. Еще бы – это же звенья одной цепи, и одно без другого не поедет. Большинство покупателей строящегося жилья сначала должны избавиться от квартиры, в которой им стало тесно.

А сделать это совсем не просто. Мало того, что спрос невысокий, так еще и проценты по программам на вторичное жилье не думают опускаться, а только растут. Средняя декларируемая ставка по такой ипотеке составляет 10,3%, но фактически она уже подобралась к 14%. Ежемесячный платеж под такой процент на фоне льготных государственных программ по новостройкам выглядит почти как ограбление. Особенно по сравнению с платежами по еще недавно действовавшим околонулевым тарифам от застройщиков. Поэтому нет ничего удивительного в колоссальной разнице стоимости вторичного и строящегося жилья.

Наиболее ущемленной категорией в этой ситуации оказались семьи с двумя и более детьми. Купить многокомнатную квартиру в текущих условиях практически нереально ни на первичном, ни на вторичном рынке жилья. Им это просто не под силу. И количество малометражных квартир в новостройках, уже превышающее 80%, красноречиво об этом говорит.

Программа поддержки

Для страны, которая находится в остром демографическом кризисе, такая ситуация не может быть приемлемой. Институт брака и без того висит на волоске. А если все спрячутся по маленьким клетушкам, то ни о каком росте рождаемости не будет и речи. Молодые семьи должны быть уверены, что рождение ребенка принесет им счастье, а не поставит крест на личной жизни.

Количество сделок на вторичном рынке превышает продажи новостроек более чем в два раза. И государству придется потратить колоссальные средства для дотирования вторичной ипотеки. Но если сделать льготные программы адресными, то неподъемных затрат можно будет избежать.

Во-первых, наиболее выгодные условия должны применяться к многокомнатным квартирам. Причем как на вторичном рынке, так и на первичном. Это поможет семьям с детьми получить комфортное жилье, а также исправит перекос в сторону строительства «человейников».

Во-вторых, льготные ставки по ипотеке на вторичное жилье не должны быть такими же низкими, как на новостройки. Иначе желающих покупать строящееся жилье станет еще меньше, и отрасль может сжаться до таких размеров, которые приведут к катастрофическим последствиям всю экономику.

И в третьих, в качестве условия выдачи льготной ипотеки для продажи «вторички» можно использовать обязательное зачисление полученных средств на специальные эскроу-счета, предназначенные только для оплаты строящегося жилья. Конкурентное преимущество получат те, кто планирует переехать из старого жилого фонда в новый.

Неизбежные последствия

Любые меры поддержки реализации вторичного жилья приведут к увеличению объемов продаж стимулированных категорий, а также к неизбежному росту стоимости этих объектов. Учитывая разницу в цене между «первичкой» и «вторичкой», оцениваемую примерно в 10-20%, потенциал для роста «избранной вторички» может быть как минимум в половину от этих значений.

Даже если никакой помощи от государства вторичный рынок не получит, повышение цен произойдет все равно, пусть и немного позднее. В условиях сокращения спроса на строящееся жилье «вторичка» снова становится востребованной. Тем больше, чем она дешевле новостроек.

Подобные колебания уже происходили на нашем рынке недвижимости несколько раз. Но еще ни разу ценовой пузырь новостроек не надувался при помощи государственных льготных ипотечных программ. Свою роль в стимулировании строительной отрасли после пандемийного падения они выполнили. Но нужно было вовремя остановиться.

Теперь необходимо оставить девелоперов в покое. Повлиять на ценообразование государство все равно не в состоянии. Произойдет укрупнение успешных строительных компаний, а неуспешные разорятся или вольются в более крупные. Рынок недвижимости самостоятельно придет в равновесие. Чиновникам нужно позаботиться о людях. О тех, кто из-за череды негативных событий потерял все свои девальвировавшиеся сбережения. И раз государство это допустило, было бы справедливым, если оно окажет помощь людям в покупке доступного жилья на вторичном рынке.

Источник: Мир Квартир