Константин Ковалев: «Недвижимость защищена от санкций лучше, чем акции»

Почему россияне избавляются от европейской недвижимости, что будет с профессией риелтора и как нашу жизнь изменят нейросети (спойлер: очень сильно), Циан.Журналу рассказал Константин Ковалев, управляющий партнер ГК «Вебстер».

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ИНТЕРВЬЮ:

- Рынок Дубая очень далек от формирования «пузыря». Дубай сегодня в три раза привлекательнее для инвестора, чем Москва.

- Вьетнам и Бали тоже интересны для инвестирования, но это более специфичные рынки.

- Инвесторов на европейском рынке почти не осталось, но владельцы жилья не прочь сдать свои объекты посуточно, чем и занимаются.

- Рынок недвижимости остается одним из самых стабильных рынков.

- Искусственный интеллект в скором будущем сможет находить клиенту жилье, задавать продавцу вопросы, которые задал бы он, и даже оформлять сделку.

- Риелторы останутся креативными управляющими процесса, а в простых случаях не понадобятся вообще.

- Профсоюзы могут и должны играть важную роль на рынке риелторских услуг: они позволят и сохранить профессию, и преобразовать ее.

Модераторами беседы выступили Светлана Данилова, главный редактор Циан.Журнала (С.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Дубай для инвестора в три раза привлекательнее Москвы»

С.Д.: Где ты сейчас живешь?

К.К.: Я всегда там, где мои клиенты. Поэтому сейчас большую часть времени я провожу в Дубае: здесь проекты, которыми я занимаюсь. Многие наши клиенты хотят инвестировать в Дубай, в Эмираты и в целом в недвижимость восточных стран. А мы — те эксперты, которые этот рынок «трогают своими руками». Поэтому я здесь.

С.Д.: Это очень популярный рынок. Когда он схлопнется и «пузырь» сдуется?

К.К.: Надеяться, что рынок Дубая быстро схлопнется, неправильно. Многие эксперты сегодня видят здесь негатив, но недостатки можно найти везде.

Я не люблю рассуждать категориями «мне кажется», я привык опираться на аналитические исследования. Одним из лучших исследований по «пузырчатости» рынков я считаю Global Real Estate Bubble Index. Его дважды в год готовит швейцарский банк UBS.

Если посмотреть на это исследование, то, несмотря на бурный рост в последние годы, Эмираты очень далеки от «пузыря». Эти данные обоснованы, я им доверяю. Конечно, инвестиции всегда содержат не только доходную, но и рискованную часть. Но сегодня по отношению к нашему родному российскому рынку, турецкому, балийскому или тайскому, рынок Дубая на голову выше и стабильнее.

С.Д.: Как ты сам определяешь перспективность рынка?

К.К.: Я смотрю на отношение стоимости недвижимости к ее арендному доходу за год. В элитном секторе российского рынка недвижимости это 3,75% плюс-минус 0,25%. В Лондоне — от 1,5 до 2,5%. То есть английская недвижимость окупается за 50 лет, российская — за 25 лет. Плюс капитализация, которая зависит не от качества недвижимости, а от места, от того, как развивается локация.

«Дубай переоценен, Москва недооценена» — это эмоциональная оценка. Я оцениваю просто: в Москве сегодня соотношение стоимости элитной квартиры к арендному доходу — около 2%, а это значит, что цены достигли потолка. В Дубае это соотношение — 5–7%, поэтому я уверенно говорю: Дубай для инвестора в три раза привлекательнее Москвы. И банк UBS считает так же.

С.Д.: Эксперты называют перспективными рынки Юго-Восточной Азии: Вьетнам, Бали. Какие еще есть интересные рынки и куда движутся твои клиенты?

К.К.: Вьетнам — интересный рынок, я не так много инвестировал в него, но, к примеру, в 2009 году заработал там порядка 30% годовых. И хотя мне обещали 100%, то, что я получил, тоже было неплохим результатом. Но сегодня мои клиенты не очень интересуются этим рынком, поэтому я с ним работаю мало.

Что касается Бали, там много вариантов инвестирования с доходностью выше 10%. Но договор аренды земли заключается, как правило, на 25 лет, по истечении которых ваше строение будет снесено с вероятностью 90%. Хотя оно потеряет капитализацию еще раньше из-за высокой влажности и низкого качества строительства.

То есть это специфичный рынок, и нужно учитывать, что балийская недвижимость не растет в цене, а теряет. Так что эта доходность в 10–20% не может быть приравнена к аналогичной доходности, которую мы получаем в понятных для нас климатических условиях, где дома строятся не из дерева на сваях, а из кирпича и бетона.

«Инвесторов, которые хотели бы купить жилье в Европе, практически нет»

С.Д.: Европейская недвижимость совсем перестала быть интересной? В 2015–2017 годах активно смотрели студенческие кампусы в Германии, жилье в Португалии, других странах, где есть дефицит недвижимости. А сейчас?

К.К.: Интерес есть, но со стороны очень узкой группы российских инвесторов. Это люди, у которых есть вид на жительство или второй паспорт, которые очень далеки от санкционных списков и абсолютно уверены, что никогда в них не попадут. Это малюсенькая аудитория.

В Дубае у нас есть несколько проектов, которые пользуются большой популярностью. Один из них — на острове Саадият в Абу-Даби, он выигрывает среди конкурентов, это хорошая качественная инвестиция. Старт продаж был две недели назад, у нас было 24 заявки. И нам дали всего две квартиры.

Один из клиентов, который хотел купить четыре квартиры, но не получил ни одной, сказал, что больше с Эмиратами не свяжется, уедет в Европу. Однако вскоре после этого он позвонил, сказал, что погорячился и хочет еще поискать варианты на Востоке.

Хорошие проекты в успешных локациях Эмиратов продаются за два часа, максимум — за день. Да, цены здесь высокие, но и капитализация хорошая, и итоговая доходность высокая. Этот рынок сегодня инвесторам гораздо понятнее, чем Европа.

Но я не закрываю глаза на европейский рынок. Мы сделали в Эмиратах компанию, которая занимается краткосрочной арендой, создали платформу, объединили несколько приложений. Это отельный бизнес: мы сдаем на короткий срок квартиры туристам и тем, кто приезжает с деловыми визитами.

Владельцы квартир в большинстве своем россияне, но у многих из них есть жилье в Европе, они предлагают взять в обслуживание и его. Такие клиенты есть, их много. А вот инвесторов, которые хотели бы купить жилье в Европе, сейчас практически нет.

С.Д.: Какова доходность при краткосрочной сдаче квартиры?

К.К.: Примерно на треть выше, чем у долгосрочной: 13,5% против 10%.

С.Д.: Владельцы недвижимости, например на Лазурном берегу, избавляются от нее?

К.К.: Да, и таких людей немало. Порядка 20% запросов — от русскоговорящих людей с двойным гражданством, которые продают недвижимость в Европе и покупают на Ближнем Востоке.

С.Д.: От какой недвижимости избавляются?

К.К.: Квартиры в Германии, Австрии, Англии, на Лазурном берегу. Это объекты, владельцев которых я знаю лично, они мои знакомые. Кто-то из них хочет диверсифицироваться, и это инвестиционная история, а кто-то настороженно относится к сегодняшним реалиям и беспокоится об отношении к русскоязычным гражданам в Европе. Сложности со счетами, с бизнесом — очевидно, что ситуация не исправится в течение ближайших месяцев. Они перекладывают деньги в жилье Эмиратов, потому что это нейтральная страна.

«Недвижимость — один из самых стабильных рынков»

С.Д.: Регулярно появляются прогнозы глобального кризиса, связанного с США и Китаем. Твои клиенты как-то реагируют на эти «страшилки», перекладывают активы из одних стран в другие? Видят ли они новые риски в инвестициях в недвижимость?

К.К.: Наши клиенты — это люди, которые очень хорошо разбираются в экономике, политике и инвестируют на протяжении многих лет. Никто из них не вкладывается в одну страну. Даже если он купил 10 квартир в Дубае, он ищет альтернативы.

Если раньше такой альтернативой был фондовый рынок или открытие счета в швейцарском банке, то теперь финансовые инвестиции стали сложнее. Я сам являюсь держателем акций стабильных высокотехнологичных компаний, и уже в феврале 2022 года я, как и тысячи российских инвесторов, был отсечен от своих денег без суда и следствия.

Ситуации же, когда у инвестора отобрали заграничную недвижимость, единичны. В худшем случае жильем не разрешают пользоваться. Это значит, что инвестиции в недвижимость гораздо лучше защищены от санкций.

Это один из самых стабильных рынков. Да, риски есть, но вас не отключат в один день от ваших инвестиций, как это случилось с рынком акций. Такого не происходило и в ближайшее время, я думаю, не произойдет.

«Нейросеть будет выбирать и покупать квартиры»

М.П.: Как изменится структура риелторского рынка через 10 лет?

К.К.: Корень процесса перемен — глубокая революция в технологии предоставления риелторских услуг. Как говорил мой папа, никогда не смотри, что показывает правая рука фокусника, смотри, что делает левая. Сегодня «правая рука» — это геополитические события, а «левая рука» — это технологическая революция, которая меняет весь мир. Это искусственный интеллект, изобретение которого можно сравнить с открытием огня.

И на рынок риелторских услуг это влияет глобально. Продукт, который сегодня не функционирует в среде искусственного интеллекта, не востребован. Наша команда старается максимально внедрить искусственный интеллект во все продукты, чтобы они были адаптированы ко всем изменениям на ближайшие 3–5 лет.

Сегодня нейросети могут получить информацию из любого источника. Это значит, что данные о любой квартире, которая была опубликована на любом сайте, будут доступны для нейросети так же, как и для Циан. Ты просто говоришь нейросети: «Я хочу купить квартиру в Москве» и получаешь доступ ко всем базам. Уже сегодня это технологически возможно.

Более того, искусственный интеллект хорошо понимает меня как пользователя. Где я живу, что я ищу — он понимает мой запрос. А когда он найдет мне предложение, он опросит собственников, задаст интересующие меня вопросы (он знает, что я бы задал именно их). Это не завтрашний день, а сегодняшний. Потом он назначит мне встречи и запишет их в мой календарь.

На месте меня встретит управляющий или я сам открою жилье при помощи кода, высланного на смартфон. Если дойдет до покупки, ИИ соберет документы и проведет сделку.

М.П.: В какой момент понадобится брокер?

К.К.: Брокер среднего пошиба не будет нужен вообще. А вот хороший профессиональный брокер работу для себя найдет. Это человек, который больше занимается психологией, работает со сложными случаями, например, с разводами, когда делят жилье. В простых случаях машина справится сама. Это не проблема именно риелторского рынка — сегодня это проблема всех рынков.

М.П.: При этом доля сделок с участием риелторов колеблется в районе 80% как в России, так и за рубежом. Многие процессы уже сегодня отданы интернет-помощникам: на Циан можно найти объекты, воспользоваться бесплатным помощником, удаленно одобрить ипотеку. Но все равно четверо из пяти покупателей идут к риелтору. Когда развернется рынок? Решающую роль сыграет именно искусственный интеллект или дело просто в том, что недвижимость — не особо уберизированная отрасль?

К.К.: Особенность ИИ в том, что он моментально обучается. Мы сейчас работаем над таким чатом, и он с каждым днем становится умнее. Без ИИ систематизировать рынок сложно: его алгоритмы позволяют сделать это быстро и точно, в том числе создавать приложения.

Это дешевый, простой и фантастически эффективный инструмент для разработчика. Его простота, дешевизна и эффективность убивают огромное количество профессий. А брокеры, наоборот, становятся все менее профессиональными. Я занимаюсь недвижимостью 25 лет, и тогда, в начале пути, у меня были брокеры с несколькими высшими образованиями, знающие два-три языка. Они проходили обучение профессии риелтора месяцами.

Сейчас же брокеры вообще без высшего образования начинают работать практически с первого дня, подготовка занимает неделю-две. Какой смысл идти в эту профессию людям с тремя языками, если все процессы можно провести на Циан?

Технологии наступают рынку на пятки. Они догонят и перегонят его. Это будет путь из Средневековья в мир будущего, и случится это за год-два.

М.П.: Ну в 90-е интеллигенция осталась без работы — разве не поэтому в риелторы шли люди с тремя языками?

К.К.: Конечно, это была специфика того момента. Но профессия риелтора тогда была очень денежная, уважаемая, туда могли прийти образованные люди. Я помню, у нас работали кандидаты наук. И сегодня многие из тех людей возглавляют лучшие агентства элитной недвижимости. Сейчас таких экспертов уже не вырастить.

М.П.: Ты поддерживаешь идею поставить барьер на вход в профессию: ввести закон о риелторской деятельности, лицензирование? Или ты за свободный рынок?

К.К.: Я за свободу рынка. Профессиональная организация — например, наша Ассоциация агентств элитной недвижимости — должна сама создавать такие условия, чтобы к профессии относились серьезно.

В народе есть профессии, представителей которых принято не любить: это депутаты, гаишники и риелторы. А почему? Потому что зачастую профессионализм риелтора очень низкий, мы не отвечаем запросу общества по отношению к профессии. Люди не понимают, за что они платят такие большие деньги. Наверное, риелторам пора подумать об этом. И поэтому я за то, чтобы процессы происходили сами, эволюционно.

«Рынок проптеха зайдет под зонт искусственного интеллекта»

М.П.: Какой будет структура рынка через 10 лет?

К.К.: Профсоюзы понимают, какая услуга нужна потребителям, и заинтересованы, чтобы она оставалась на рынке. В рамках таких союзов могут работать и индивидуальные предприниматели, и большие сетевые агентства. Многие процессы в нашей работе требуют координации, особенно в сегменте элитной недвижимости. Тут клиенты любят «одно окно»: пришел, выбрал, купил. Профсоюзы могут и должны играть важную роль на рынке риелторских услуг: они позволят и сохранить профессию, и преобразовать ее.

М.П.: Если смотреть на всех участников рынка проптеха — банки, застройщиков, государство — что изменится через десятилетие?

К.К.: Весь рынок проптеха зайдет под зонт искусственного интеллекта. Сегодня ИИ ставит диагноз лучше, чем врачи, но конечное заключение все равно делает врач, человек. Этот пример будет актуален для любой профессии. Получив глубокий анализ рынка или объекта, брокер будет давать экспертную оценку. В сложных случаях без человека не справиться, но мы должны понимать, что и здесь ИИ будет нам ассистентом, обладающим глубочайшими знаниями.

«Знания — в смартфоне, но дать джинну задание — твоя работа»

С.Д.: Искусственный интеллект оставит без работы миллионы людей. Это приведет к катастрофе, они останутся без средств к существованию? Или, наоборот, у людей будет много свободного времени, нового досуга? Что ты об этом думаешь?

К.К.: Я слежу за развитием искусственного интеллекта с большим вниманием, чем когда-то следил за первыми шагами своих детей. Это захватывающая история, которой я посвящаю все свободное время. Какие выводы я сделал?

Во-первых, колоссально обесцениваются знания. Мои дети говорят мне: зачем нам учиться? Мы придем на первый курс, познакомимся с толковыми ребятами, соберемся и откроем свое дело. Сначала мне такие рассуждения казались наивными, но потом я понял, что доля правды в этом есть.

Высшее образование сейчас не так уж нужно. А что действительно необходимо? Воображение!

Нейросеть MidJorney работает по принципу text to picture (преображает текст в изображения. — Прим. ред.) и создает такие картины, что вводит в ступор хороших художников. Это реальный инструмент: ты даешь задание, а ИИ создает. Но чтобы дать такое задание, нужно уметь фантазировать.

Нужно разбираться в этом, знать истоки и задачи. Важно, чтобы в воображении возникали креативные идеи. И чтобы этот навык натренировать, есть два способа: читать или слушать книги. Человеческое воображение развивается, как и мышцы, от тренировки.

Сегодня нужно находиться над знаниями. Знания — в смартфоне, в ручке, в гаджете. Но дать джинну задание — твоя работа. Один попросит у него резиновую женщину, а другой — создать новый мир. Первому учиться не обязательно, второму нужно читать и развиваться.

М.П.: С развитием книгопечатания информация становилась доступнее, но это не убило образование. Появился интернет, знания стали еще более доступными, но знания по-прежнему в цене. Сейчас можно мгновенно получить любую информацию, но человечество сидит в «ТикТоке» и, кажется, идет точно не по направлению к улучшению образования. Информация становится все более доступной, но люди умнее не становятся.

К.К.: Ты правильно рассуждаешь, но до последнего времени речь шла об удобстве обращения к информации. А теперь информацию не надо искать: ты просто проговариваешь голосом запрос, ИИ перелопачивает огромные объемы информации и создает то, что ты просишь. Иметь знания не обязательно.

«Если ты не умеешь расставаться с тем, что ты создал, ты узник обстоятельств»

С.Д.: Как ты оказался на рынке элитной недвижимости?

К.К.: По профессии я инженер-математик, и шесть лет проработал по специальности. С искусственным интеллектом я впервые столкнулся еще в 80-е. Но в социалистическом обществе я не чувствовал себя до конца реализованным. Я мечтал о дальних странах, слушал «Голос Америки» и очень обрадовался, когда наступили 90-е. Дух свободы захватил меня.

Я ушел с хорошо оплачиваемого престижного места и начал заниматься экспортом: с другом-англичанином мы открыли компанию в Лондоне, быстро разбогатели, потом так же быстро разорились. После я занимался импортом.

А первую работу в недвижимости мне нашел всем хорошо известный Владимир Соловьев: у него было рекрутинговое агентство, и благодаря ему я оказался в компании Blackwood. Я собирался перекантоваться там месяца 3–4, пока не найду новую идею для бизнеса. А в итоге остался на 25 лет. Мне понравилось на этом рынке. Оказалось, что это мое, и я много сделал для этой отрасли.

С.Д.: Ты посвятил Blackwood больше 20 лет. Не было грустно уходить из компании?

К.К.: Это расставание было сродни разводу с нелюбимой женой. Вроде столько лет вместе, связывают дети, налажен быт.

Но когда есть понимание, что ты устал, тебе скучно и нужно двигаться дальше — надо уходить. Если ты не умеешь расставаться с тем, что ты создал, ты узник обстоятельств.

С.Д.: Чем ты будешь заниматься дальше?

К.К.: У меня есть четыре проекта. Я продолжаю заниматься своими любимыми клиентами, я развиваю IT-компанию, у меня талантливые разработчики и замечательные дизайнеры, я ими горжусь. Еще я занимаюсь краткосрочной арендой.

И четвертый проект — это компания, которая занимается строительством и ремонтом элитных объектов, созданием интерьера. Только раньше мы этим занимались в России, а теперь в Дубае. Качество отделочных работ здесь намного ниже, чем у нас, что вводит в ступор элитных покупателей. Благодаря четырем этим проектам работы мне хватает на 14 часов в день.

С.Д.: Ты успеваешь заниматься спортом?

К.К.: Да, без спорта я себя не мыслю. Один спорт уходит, другой приходит — у меня нет какого-то одного пристрастия, но как минимум три дня в неделю я тренируюсь. Меня не интересует красота мышц: мне нравится играть в теннис, и я играю. С семьей мы играем в падел-теннис, еще я обожаю гольф, в Эмиратах прекрасные поля.

А еще мне интересна йога. Она требует самодисциплины, и я занимаюсь этим в том числе. Причем я миксую работу и отдых: когда у тебя много проектов, ты можешь поработать пару часов, потом поиграть, погулять и снова сесть за работу.

С.Д.: Судя по всему, у тебя в сутках не 24 часа, а все 32!

К.К.: Есть места, которые дают энергию, и Дубай — одно из них. Здесь ритм жизни на порядок выше, чем в Москве. Поэтому я не герой, здесь все так живут.

Источник: ЦИАН