Как сделать из многоквартирного дома долгожителя. От чего зависит срок его службы и как строят сегодня?

То, что архитекторы при проектировании некоторых серий хрущевок закладывали в них срок службы 25 лет – факт известный. При этом многие из этих домов стоят значительно дольше и до сих пор годятся для проживания. А некоторые современные новостройки с заявленным сроком службы в 100+ лет уже спустя несколько сезонов после ввода в эксплуатацию начинают разваливаться. Максим Скуратовский, руководитель направления «ЖКХ и муниципальное строительство» подразделения «Полимерные мембраны и PIR» Технониколь, рассказал о том, как формируется срок службы дома и что влияет на его показатели.

Нормативный срок службы многоквартирного дома можно в целом сравнить со сроком годности у различных товаров. Этим показателем производитель гарантирует, что в течение заявленного срока, например, продукт будет сохранять все заявленные свойства и характеристики. Однако продукт может испортиться раньше срока из-за неправильного хранения или нарушений при производстве.

Берегите крышу

Поэтому ориентироваться на заявленные строителями данные можно не всегда. Они являются достоверными только в ситуации, когда во время возведения здания были соблюдены все нормативы и требования, а во время эксплуатации проводились необходимые мероприятия. Дом, как и автомобиль, нуждается в регулярном сервисном обслуживании. Речь не только про коммуникации, ту же кровлю нужно осматривать минимум дважды в год, регулировать выходы на крышу, защищать от незаконной установки оборудования.

Мы знаем, что в некоторых городах есть такой вид развлечений, как экскурсия по крыше. Пара таких прогулок в неделю – и протечки обеспечены. А следом за ними начинаются другие проблемы: влага попадает в утеплитель и нарушает его теплотехнические и прочностные свойства, дом хуже удерживает тепло, из-за чего в холодное время года повышается нагрузка на отопительные системы, а также возможны такие явления как конденсирующая влага в квартирах или на чердаках (в зависимости от типа крыши многоквартирного дома) с последующим образованием плесени и грибка. Трубы изнашиваются быстрее, начинают разрушаться. Проблемы прогрессируют и растут как снежный ком.

Другой пример – уборка крыши зимой. Для кровли губительны топоры, ломы, любые железные инструменты, для полимерных мембран – химические реагенты. Они могут серьезно повредить покрытие. Могу привести пример из моей практики, когда кровля многоквартирного дома не обслуживалась, и воронки внутреннего водоотведения, через которые вода должна уходить с крыши, засорялись листвой.

Из-за этого на кровле образовывались лужи. Зимой они замерзали, лед повреждал покрытие, начинались протечки и т.д. А ведь в обслуживании кровли нет ничего сложного: нужно лишь закрыть выход, осматривать покрытие как минимум дважды в год, проверять целостность гидроизоляции и примыканий, использовать деревянные или пластиковые инструменты для уборки кровли.

Хрущевки-аксакалы

Если не обслуживать дом вовремя, то заявленный срок службы теряет всякий смысл. Современные здания, возведенные после начала нулевых, как правило, рассчитаны на срок службы 120 лет и более. Но некачественный монтаж стройматериалов или неправильная эксплуатация значительно снижают этот показатель: перепады температуры и погодные условия начинают сильнее влиять на дом, ускоряя износ и повреждение строения, приближая капитальный ремонт.

С домами, построенными в советское время, ситуация разнится в зависимости от технологии и этажности. Например, некоторые серии пятиэтажных хрущевок были рассчитаны всего на несколько десятилетий. И тем не менее, за счет грамотного регулярного обслуживания срок службы этих зданий продлевается – сегодня, например, для большинства хрущевок показатель составляет 70-80 лет.

Сколько проживут небоскребы?

Если говорить про высокотехнологичные небоскребы, то современные строения можно разделить на два типа: железобетонные и металлокаркасные. Первый вариант встречается чаще, и вот почему. Металлокаркасные конструкции, невзирая на их низкую стоимость, крайне требовательны в вопросах эксплуатации. Самый банальный пример – защита от появления ржавчины. Стоит один раз пропустить обслуживание, и вся конструкция медленно начнет разрушаться.

Внимания требуют также стеклянные конструкции. И кровля, которая должна сохранять герметичность. Протечка крыши небоскреба может иметь серьезные последствия в том числе и для несущих конструкций, которые из-за влаги подвергаются коррозии. Отдельная задача – следить за инженерными коммуникациями и лифтами.

Наконец, долговечность высоток определяется качественным основанием. Так, основание башен Москва-Сити представляет собой гигантский свайно-ростверковый фундамент с монолитной плитой. И при должном обслуживании эти высотки простоят хоть несколько веков, как это происходит с нью-йоркскими небоскребами.

Источник: Мир Квартир