Гибкие офисы: несгибаемый формат

Сегодня полномасштабный переезд в гибкие офисы все чаще рассматривают не только стартапы, проектные группы и креативный класс, но и крупный корпоративный бизнес и даже госструктуры. Поэтому в Москве, например, положением дел в сегменте предметно интересуются даже те, кто не готов прямо завтра разлюбить офисную «классику»

Как гласят результаты совместного исследования* консалтинговой компании Kontakt InterSearch Russia и сети сервисных офисов Multispace, за последние три года заинтересованность соискателей в гибридном рабочем графике выросла вдвое: сегодня 48% участников опроса, претендующих на различные позиции в самых разных отраслях, предпочитают гибридный формат работы, а равнодушны к нему всего 11%.

Опрос HR-специалистов показал еще более впечатляющие результаты: у 65% ищущих работу интерес к данному формату вырос значительно, и вообще нет тех, кому он не интересен. Кстати, по данным недавнего исследования компании «Технологии доверия», сейчас более 79% организаций практикуют гибридный (комбинированный) график, в соответствии с которым каждому сотруднику больше не нужно закрепленные только за ним кресло, компьютер и так далее.

Это, в частности, означает, что компании, занимающие офисы классического формата, неизбежно сталкиваются с проблемой эффективного управления и использования рабочих мест и офисных площадей в целом. «Перед ними встают вопросы реорганизации традиционной архитектуры офиса: организация незакрепленных мест в необходимом бизнесу количестве, переход от тумбочек на другой формат хранения для сотрудников, создание мобильных зон и разнообразных типологий для гибкого персонала. И, конечно, без технологичных ресурсов управления или систем бронирования невозможно будет «включить» гибридный подход, чтобы в том числе обеспечить оптимизацию площадей при сохранении удовлетворенности персонала», — считает директор по стратегии и продажам компании Multispace Елизавета Голышева.

В общем, основной вывод понятен: успешно реализовать гибридный формат работы на сегодняшний день позволяют только сервисные офисы — за счет продуманной гибкой архитектуры и технологичных сервисов для шеринга рабочего пространства. «Кроме того, по оценке профессиональных игроков рынка, agile-трансформация и, как следствие, сокращение площади, отсутствие капитальных затрат, а также аутсорсинг ряда услуг по обслуживанию офиса способны обеспечить компании экономию до 40% в сравнении с классической арендой», — подчеркивают авторы исследования. Поэтому в Москве, например, положением дел на рынке гибких офисов сегодня интересуются даже те, кто не готов прямо завтра разлюбить классику.

Как напоминает Елизавета Голышева, годом рекордов для гибких офисов стал прошедший 2022-й: сегмент продемонстрировал самый высокий показатель по вводу нового предложения с 2014 года (более 100 тысяч квадратных метров), были открыты крупнейшие за всю историю рынка площадки («Business Club Искра-парк» — 24,5 тысячи, «Flexity Овчинниковская» — 23 тысячи, Multispace Dinamo — 10,4 тысячи квадратных метров). «На фоне февральских событий рост вакансии по итогам первого квартала 2022 года составил 38%. Однако, как и в пандемийный период, субрынок еще раз доказал свою востребованность и устойчивость к кризисам. Несмотря на освобождающиеся за выездом международных компаний площади в классических готовых офисах класса А, что, безусловно, составляет определенную конкуренцию гибким офисам, спрос в этом сегменте высокий. Он объясняется рядом факторов, в числе которых гибкие условия договора аренды, полностью готовые к заезду и адаптированные под клиента гибкие пространства, простая структура сделки, сервисы, которые компании имеют возможность переложить на плечи оператора», — объясняет эксперт.

По оценкам международного партнера, руководителя департамента офисной недвижимости компании Commonwealth Partnership (CMWP) Натальи Никитиной, общий объем гибких офисов на столичном рынке по итогам первого квартала 2023 года составил 396 тысяч квадратных метров (это 2% всего объема офисных площадей города), доля свободных площадей при этом — 25%.

Партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group Мария Зимина приводит практически аналогичные цифры. «В первом квартале 2023 года в Москве открылось пять новых гибких офисных пространств общей площадью 23 895 квадратных метров, в которых предоставляется 3331 рабочее место. Общий объем открытых гибких офисов в столице составляет 381 780 «квадратов» (55 569 рабочих мест), за год показатель увеличился в 1,5 раза. Доля свободных площадей в открытых гибких сетевых пространствах снизилась по сравнению с концом 2022 года на 2 процентных пункта — до 24% (12 696 свободных рабочих мест). Средняя запрашиваемая ставка аренды за рабочее место упала на 9,2% — до 35 573 рублей за рабочее место в месяц (включая НДС). Ожидается, что до конца года доля свободных рабочих мест в гибких пространствах может снизиться», — рассказывает эксперт.

Соглашаясь с коллегами по части представленных на рынке объемов («около 400 тысяч квадратных метров, что в полтора раза превышает цифры прошлого года»), основатель и генеральный директор компании Apollax Space Иван Гуськов особо отмечает положение дел с вакансией. По его словам, «обманчиво создается впечатление, что загрузка невысокая, но только из-за того, что за последний год был большой ввод площадей. Поэтому к концу года возможно снижение вакансий в сервисных офисах».

Логично предположить, что раз вакансия может снизиться, как утверждают профессионалы рынка, значит, арендаторы и сейчас смотрят, и продолжат смотреть на сегмент более чем благосклонно. Какие именно компании предметно интересуются гибкими офисами? Есть ли среди интересантов госструктуры? А потенциальные инвесторы есть?

Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership (CMWP)

«Подтверждением интереса к сегменту является снижение уровня вакансии на 11,3 процентного пункта по сравнению с четвертым кварталом 2022 года. Одной из причин подобного снижения является реализация значительной части площадей, ранее предлагавшихся в субаренду компанией Ozon. В целом мы наблюдаем сохранение положительной динамики сегмента. Причиной роста может служить тенденция к оптимизации и сокращению занимаемых офисных пространств».

Ирек Аллаяров, управляющий партнер сети смарт-офисов SOK

«Тенденцией последнего времени является постоянно повышающийся спрос на качественные рабочие пространства. В том числе сервисные, так как это позволяет сконцентрироваться на рабочих процессах, а бытовые и организационные задачи передать офисному оператору. В первую очередь такой спрос возникает у технологичных и IT-компаний. Этот интерес многое толкает вверх, при этом его ничто не тормозит. Большое число новых игроков на рынке и постоянно растущие требования к офисным помещениям тому подтверждение. Другое дело, что далеко не все компании способны этим требованиям соответствовать».

Мария Зимина, партнер, директор департамента офисной недвижимости NF Group

«Несмотря на то что вакантность гибких офисов остается достаточно высокой, в целом этот сегмент неплохо чувствует себя в условиях текущей неопределенности. На рынке сохраняется достаточно высокая активность, мы видим сделки аренды большого числа рабочих мест со стороны крупных компаний. Рынок гибких офисов в Москве является очень компактным и составляет всего 2,1% от общего объема офисов, поэтому они пока не привлекают внимания крупных институциональных инвесторов. Но мы видим дальнейшее развитие гибких сервисных офисов в качественных зданиях, в которых предусмотрено IT-наполнение, при этом больший интерес у операторской модели, когда не все затраты несут коворкинги».

Дмитрий Вишняков, управляющий директор компании Pridex

«Интерес арендаторов к сегменту, безусловно, растет. В первую очередь это связано с желанием бизнеса сократить расходы: для многих отсутствие необходимости вкладываться в отделку делает готовые решения более привлекательной альтернативой, особенно в условиях нестабильности поставок материалов и оборудования. Помимо этого, все больше компаний постепенно приходит к пониманию, что гибкие пространства — это не просто «офис под ключ», а технологически продуманный бизнес-инструмент, позволяющий использовать меньшее количество квадратных метров с большей эффективностью и без ущерба для комфорта сотрудников. Я бы также выделил в самостоятельную категорию арендаторов, у которых уже был опыт работы в сервисном офисе высокого класса. Они успели в полной мере оценить как качество рабочей среды, так и широкие возможности для оптимизации процессов под задачи конкретного бизнеса и теперь просто не готовы соглашаться на меньшее. Крупные компании и госструктуры также все чаще останавливаются на гибких офисных решениях, спрос с их стороны за последние два года однозначно увеличился. Помимо экономии времени и ресурсов, которые пришлось бы потратить на ремонт, они видят в сервисных офисах возможность для развития HR-бренда, привлечения и удержания молодых перспективных специалистов. В связи с чем и те и другие уделяют повышенное внимание качеству предоставляемых сервисов — в первую очередь продвинутой IT-инфраструктуре. Кроме того, для госструктур это возможность упростить процедуру закупок: гибкие офисы работают в режиме одного окна, что означает отсутствие необходимости проводить отдельные тендеры на те или иные виды услуг».

Дмитрий Клапша, генеральный директор компании Remain

«Интерес к гибким офисам только растет, у нас практически каждый третий запрос приходится на гибкие офисы. Это связано с тем, что компаниям нужны готовые офисы с мебелью и зачастую с сервисами. В основном сейчас запросы на 100-150 рабочих мест, обособленное помещение, арендаторы хотят, чтобы у них был закрытый периметр в сервисном офисе, — они не готовы делить общие зоны с другими арендаторами. Часть арендаторов просит уменьшить количество сервисов, это больше связано с экономией и ограничениями бюджета. Растет спрос и среди госструктур, которым проще проводить закупку под сервисный офис, когда включены все сервисы. Не нужно отдельно закупать мебель, отдельно проводить закупку на уборку, обслуживание и прочее. Также традиционно высокий спрос на сервисные офисы со стороны IT-компаний и компаний, активно использующих цифровые технологии».

Иван Гуськов, основатель и генеральный директор компании Apollax Space

«В начале года, особенно весной, был активный всплеск интереса к гибким офисам. И в принципе, интерес планомерно растет из года в год, формат становится все более узнаваемым и востребованным. Мы видим, как развиваются новые тенденции, появление которых мы прогнозировали. Например, стала популярна кастомизация офисов, потому что портрет арендатора меняется. Если ранее сервисными офисами предпочитали пользоваться IT-компании, креативный кластер, то сейчас приходят арендаторы, которые являются более консервативными или окологосударственными. Конечно, они имеют другую корпоративную культуру, и, следовательно, нам как сервисному офису приходится подстраиваться под запросы клиента. Также тренд, к которому и мы приложили руку, — растущая популярность формата work-life balance, предполагающего, что можно пользоваться офисом, когда удобно и как удобно: находясь в пространстве, перемещаться, работая за столом, в лаунж-зоне, в индивидуальных кабинках или переговорных, не пересекаясь при этом с другими резидентами. Гибкие офисы — это очень современная, перспективная история, популярность которой быстро растет, поэтому она, безусловно, интересна для средних и крупных инвесторов. Сейчас в Москве достаточно «уставших», но перспективных зданий, на которые можно обратить внимание инвесторам. Но прежде чем инвестировать, важно провести аудит площадей и территории вокруг, оценить техническую составляющую, подготовить полный анализ и рекомендации, какие именно офисные площади будут здесь востребованы. Однозначно, там, где есть быстрорастущий рынок, там, где есть спрос, есть и интерес для всех видов инвесторов. А доходность принесет оптимизация управления активами, внедрение современных PFM-моделей, которые позволят арендодателю получать планируемый доход, а компаниям-арендаторам качественный all-in-продукт».

Елизавета Голышева, директор по стратегии и продажам сети гибких офисов Multispase

«Если ранее в спросе на гибкие офисы доминировали e-commerce и IT, то последние два года мы наблюдали серьезные изменения в структуре спроса, и сегодня он серьезно растет со стороны государственных, производственных компаний и банковской сферы. В целом крупнейшие сделки в гибких офисах прошлого года ярко демонстрируют два ключевых тренда: первый — растущий спрос со стороны корпоративного бизнеса, который все больше рассматривает сервисную модель для полного переезда компаний, а не просто временного расширения или высадки определенных команд; второй — государственные структуры занимают существенную долю в структуре спроса. Примерами для всего вышесказанного могут служить сделки таких компаний и структур (в квадратных метрах), как «Дом.РФ» (6,4 тысячи, Business Club), Банк «Ренессанс кредит» (3,4 тысячи, Flexity), «Технологии доверия» (4,5 тысячи, Multispace Dinamo), АО «УК «Первая» (2,4 тысячи, Apollax Space), Банк России (1,3 тысячи, Metrika Flex) АНО «Институт развития интернета» (2,5 тысячи, CODE) и многие другие».

По словам эксперта, описанные изменения неизбежно влияют на архитектуру и оборудование в гибких офисах. «Арендаторы предпочитают гибкие офисы, где предоставляется закрытый периметр помещений со всей инфраструктурой полноценного офиса (ресепшен, IT-помещения, разнообразие переговорных, сервисные помещения, такие как архив, склад, свои туалетные комнаты). Активное применение гибридных форм работы создает спрос на «умное» хранение (локеры), технологии, которые позволяют управлять гибридными формами работы. Со стороны российских компаний также есть спрос на кабинеты», — рассказывает Елизавета Голышева.

Главным требованием была и остается гибкость, утверждает Дмитрий Вишняков. «Сейчас многие компании вынуждены временно отказаться от долгосрочного планирования — в этой связи возможность увеличить или уменьшить объем арендуемых офисных площадей в зависимости от ситуации, а также гибкие сроки договоров аренды приобретают дополнительную ценность. Особое внимание уделяется сервисам: они становятся все более кастомизированными, в базовом пакете их остается все меньше. Операторы гибких пространств стараются предоставить своим клиентам максимальную свободу действий в этом вопросе», — делится наблюдениями эксперт.

Подводя итоги, Ирек Аллаяров подчеркивает, что гибкий офис — это пространство, которое способно подстраиваться под ситуацию, под стратегию развития команды и быстро реагировать на изменения как внутри компании, так и на внешние экономические или политические события. «Совершенно точно можно заявлять, что интерес к традиционной аренде будет снижаться и происходить это будет значительно быстрее, чем можно представить. Собственники помещений будут вынуждены либо перестраивать свою бизнес-модель и перестраивать работу самостоятельно, либо прибегнут к услугам сетевых офисных операторов. И эта тенденция пока только набирает обороты», — резюмирует Ирек Аллаяров.

* Есть в распоряжении Business FM

Источник: BFM.ru