Коммерческое помещение в жилом доме: как превратить квартиру в магазин или офис?

Офисные помещения, магазины, салоны красоты, кафе, детсвие развивающие центры и другие заведения часто открывают на первых этажах жилых домов. Но нельзя просто переоборудовать квартиру и начать работать. В большинстве случаев для ведения коммерческой деятельности нужно перевести жилое помещение в нежилое.

Рассказываем, в каких случаях можно работать в жилом помещении, не нарушая закона, как перевести квартиру в категорию нежилого помещения и почему нужно получать от соседей письменное согласие на такие действия.

В каких случаях можно работать в жилом помещении

Переводить квартиру в категорию нежилого помещения нужно не в каждом случае. Есть ситуации, в которых законом не запрещено вести предпринимательскую деятельность в обычной квартире, которая отнесена к жилому фонду.

Статьи 288 и 671 ГК РФ указывают, что жилое помещение должно использоваться только для проживания людей. Но при этом статья 17 ГК РФ определяет, что жилые помещения могут быть использованы в качестве офиса для профессиональной деятельности и деятельности ИП. Это означает, что те, кто зарегистрирован в качестве самозанятого или ИП, могут обойтись без процедуры перевода помещения в категорию нежилого. Но для этого нужно соблюсти несколько условий, например:

- квартира должна принадлежать тому, кто ведет деятельность, или быть арендована. В случае ведения деятельности в арендованной квартире в договоре аренды нужно прописать то, для каких целей снимается помещение;

- ведение предпринимательской деятельности не должно мешать соседям или другим жителям многоквартирного дома;

- квартира должна отвечать всем требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям. Они указаны в ПП РФ № 47 от 28.01.2006 г;

- ведение деятельности не будет связано с нарушением правил пожарной безопасности, санитарно-гигиенических и экологических норм.

Например, без перевода квартиры в статус нежилого помещения можно:

- работать репетитором;
- делать переводы;
- оказывать юридические и бухгалтерские услуги.

Также в жилом помещении можно оказывать любые услуги, предполагающие удаленную работу, например, веб-дизайнером, программистом, редактором.

А если нарушить правило

Большинство видов деятельности потребуют перевода помещения в категорию нежилого. Например, чтобы открыть магазин, салон красоты, пункт выдачи товаров маркетплейса, обычное жилое помещение использовать нельзя. Даже если собственник помещения решит проигнорировать правила, при плановой проверке или поступлении жалобы от жильцов его привлекут к ответственности — придется выплачивать штраф и приостанавливать деятельность до устранения всех недостатков.

Документы для изменения статуса квартиры

Для перевода квартиры из жилого помещения в категорию нежилого нужно собрать пакет документов. Перечень необходимого указан в статье 23 ЖК РФ. Среди них – документы, подтверждающие согласие собственников других квартир с тем, что в их доме будет расположено нежилое помещение.

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием ( в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
п.6 введен Федеральным законом от 29.05.2019 №116 ФЗ.

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
п.7 введен Федеральным законом от 29.05.2019 №116 ФЗ.

Жилищный кодекс РФ

Как изменить статус помещения – основные действия

Порядок действий может быть разным в зависимости от нюансов перевода, например, от вида деятельности, которую предприниматель будет вести в квартире. В общем процедура включает три важных этапа:

- Направление проекта помещения в межведомственную комиссию. Проект должен включать дизайн фасада, благоустройство прилегающей территории. Обязательно показывают вход в помещение, который организуется отдельно, лестницу, если она будет, пожарный выход.

- Технические согласования. В зависимости от вида деятельности и того, что придется сделать, чтобы открыть, например офис, потребуется посетить различные инстанции для согласования работ. Например, в случае перепланировки нужно будет согласовать вносимые изменения, чтобы они не противоречили строительным и прочим нормам. Если в ходе работ придется переносить газовую трубу, такой момент отдельно согласовывается со службой, отвечающей за эксплуатацию газовых коммуникаций.

- Согласование с жильцами. Это относительно новый этап, который стал присутствовать в порядке перевода помещения в категорию нежилого только с 2019 года.

Общие условия для изменения статуса квартиры

Предпринимателям, которые собираются изменить статус квартиры, нужно знать об обязательных требованиях к самому помещению и к процедуре изменения. Без их соблюдения не получится сделать помещение нежилым. Среди них такие:

- наличие отдельного выхода из помещения. Но он должен вести не в подъезд МКД, а на улицу;

- если площадь помещения превышает 100 квадратных метров, дополнительно нужно организовать запасной выход;

- нельзя изменить статус части объекта. Например, не получится сделать нежилой только одну комнату трехкомнатной квартиры;

- в квартире не должно быть зарегистрированных жильцов. Пока все не выпишутся, помещение будет считаться жилым;

- не должно быть лиц, которые для оплаты долга могут требовать квартиру или средства от ее принудительной реализации;

- квартира не должна быть под арестом или под залогом. Например, если квартира приобретена в ипотеку, то до погашения долга изменить статус объекта не выйдет;

- под квартирой не должно быть помещений, которые относятся к жилому фонду. Это означает, что если внизу расположена обычная жилая квартира, то помещение над ней нельзя будет перевести в нежилое и открыть, например, косметологический кабинет. Но если внизу магазин, который расположен в нежилом помещении, на втором этаже возможно тоже сделать нежилое помещение;

- здание, в котором расположена квартира, не должно быть в аварийном состоянии или быть предназначенным под снос.

Зачем согласие соседей

До 2019 года статус помещения во многих случаях можно было изменить без согласования с соседями и собственниками других помещений МКД. Согласование требовалось только в случае, если такой перевод затрагивал общее имущество.

С 2019 года правила ужесточили. Чтобы статус помещения был изменен, нужно получить согласие собственников других помещений. Но с учетом того, в какой форме и в каком количестве придется выражать свое согласие, владельцев помещений можно разделить на две группы:

- непосредственные соседи. Это люди, владеющие квартирами, которые примыкают к помещению с изменяемым статусом. У таких квартир может быть общее межэтажное перекрытие или боковые стены. Например, к первой группе относятся собственники квартиры, расположенной над будущим магазином или офисом;

- собственников остальных объектов в МКД — тех, что не примыкают к объекту, статус которого изменяется.

От первой группы лиц нужно получить письменное подтверждение того, что возражений против перевода смежного помещения в категорию нежилого нет. Это означает, что каждый из владельцев объектов подписывает документ, подтверждая свое согласие с тем, что примыкающее к его квартире помещение изменит свой статус.

Представители второй группы отдельно документы не оформляют. Но нужно заручиться поддержкой большинства жителей дома. О том, поддерживают ли другие собственники квартир изменение статуса помещения, узнают на общем собрании.

Сбор письменных согласий

Собственники смежных квартир оформляют документ в свободной форме — единой формы, в которой его нужно составлять, нет. Но есть обязательная информация, которая должна присутствовать. Указывают:

- ФИО владельца квартиры, оформляющего согласие;
- реквизиты документа, удостоверяющего личность;
- номер квартиры, которой владеет человек, оформивший согласие;
- реквизиты документов, которые подтверждают право собственности.

Если хотя бы один из собственников смежных помещений откажется давать согласие, статус квартиры не получится изменить. В таких ситуациях предприниматели стараются договориться с жильцами, которые против появления нежилого помещения в здании. Например, предлагают за свой счет вставить новые стеклопакеты, оплатить ремонт в квартире или замену коммуникаций.

Если кроме изменения категории жилья будет проведена перепланировка, которая затрагивает общедомовое имущество, на такие действия нужно получить согласие всех собственников квартир дома.

Организация собрания жильцов

Чтобы мнения собравшихся жильцов были учтены, нужно выполнить сразу два условия:

- участвовать в собрании должно не меньше 2/3 всех владельцев квартир подъезда, где расположено помещение, статус которого может быть изменен;

- общее количество участников собрания должно быть не меньше половины жителей многоквартирного дома.

В доме может быть один подъезд. В этом случае нужно, чтобы в собрании участвовало не менее 2/3 собственников помещений;

Условия принятия положительного решения могут быть такими:

- если дом состоит из одного подъезда, решение считается принятым, когда за него проголосовало большинство участников;

- если в доме несколько подъездов, решение считается принятым при соблюдении двух условий. Первое — за него проголосовало большинство участников. Второе — за решение проголосовало большинство жителей подъезда, которые присутствовали на собрании.

По правилам нужно составить два протокола собрания. Первый прикладывается к документам, которые передаются для согласования перевода жилого помещения в нежилое. Другой передается управляющей компании или товариществу собственников жилья.

Для того, чтобы изменить статус помещения, нужно получить и письменные согласия собственников смежных помещений и одобрение большинства жителей дома. Если одно из этих условий нельзя выполнить, квартира останется жилым помещением.

Нужно ли чье-то согласие, если помещение уже нежилое

Застройщики могут сдавать в эксплуатацию новые здания, в которых первые этажи сразу имеют статус нежилых. Они разработаны проектом и уже имеют все характеристики, которым должны отвечать нежилые помещения. В таком случае можно открывать магазин, кафе, салон красоты или что-либо другое, связанное с коммерческой деятельностью. Это не нарушает права собственников многоквартирного дома. Также не нужно получать чье-либо разрешение на открытие магазина при покупке помещения на рынке вторичной недвижимости, если оно уже переведено в категорию нежилого.

Источник: Мир Квартир