Посуточная аренда: как правильно сдавать недвижимость на короткий период

На краткосрочной аренде можно заработать минимум в два раза больше, чем сдавая квартиру на длительный срок. Но нюансов, в которых предстоит разобраться, тут достаточно. Начиная от оценки прибыльности квартиры и заканчивая уборкой и стиркой гостевых полотенец. Все, что кажется трудным, можно поручить профессионалам, но тогда получаемый доход будет ниже.

Чтобы превратить краткосрочную аренду в бизнес, предстоит просчитать, кто и как будет заниматься ремонтом, встречать и провожать гостей, отвечать на отзывы и договариваться с соседями. Разбираемся, с чего начать и как выгодно сдать квартиру посуточно.

Законно ли сдавать квартиру посуточно

Законодательство не запрещает сдавать в аренду жилую и коммерческую недвижимость. Статья 35 Гражданского кодекса содержит положения, регулирующие наем жилых помещений. Проблем не будет, если вовремя платить налоги и аккуратно взаимодействовать с соседями.

Апартаменты, которые по законодательству являются нежилой недвижимостью, тоже можно сдавать — ограничений нет, а рекомендации такие же, как и в отношении квартир. То есть финансовая ответственность и вежливость. Разница только в формате документа, который подписывают собственник помещения и арендатор. Квартиры сдаются по договору найма, а апартаменты по договору аренды.

Сдать квартиру посуточно можно, даже если она чужая, но на такую сделку должен согласиться владелец. Тогда стороны подписывают договор субаренды. Первый арендатор оформляет долгосрочный договор, а затем может зарабатывать на посуточной аренде.

Частично рынок краткосрочной аренды регулируется постановлением правительства РФ «О внесении изменения в Правила пользования жилыми помещениями». В нем говорится о запрете использования квартир для предоставления гостиничных услуг. Документ стал частью работы по созданию законодательной базы для регулирования сегмента туристического жилья.

Так, с 2019 года в квартирах нельзя организовывать хостелы. Сегодня открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме можно только в нежилом помещении. При этом оно должно быть оборудовано системами звукоизоляции, средствами противопожарной безопасности, а также охранной сигнализацией.

Согласно разъяснениям юристов, посуточная аренда теперь возможна только при наличии регистрации по месту пребывания. Гостиничные услуги — это фактически услуги по предоставлению средств размещения. Средство размещения — это имущество, где можно временно проживать.

Закон не ограничивает граждан в выборе места пребывания и жительства, можно временно останавливаться в квартирах, которые не являются их местом жительства. Но «место жительства» это жилое помещение, где гражданин проживает постоянно как собственник, или по договору аренды. То есть если гость вселился в квартиру как арендатор, но не получил в ней регистрацию по месту жительства, ситуация может быть квалифицирована как пользование «средством размещения», а значит «гостиничными услугами».

Как сдать квартиру в аренду посуточно

Есть три стандартных варианта:

- Самостоятельно разместить объявление, искать клиентов, принимать и провожать их

- Обратиться к риелтору и переложить поиск арендаторов на него

- Заключить договор доверительного управления, тогда отдельный, специально нанятый для этого человек — управляющий — будет искать клиентов и следить, чтобы жилое помещение оставалось чистым и ухоженным

Главное преимущество самостоятельного управления квартирой в том, что вся выручка поступает арендодателю. Минус этого способа в том, что очень большой объем забот берет на себя один человек.

Как подавать объявление и что делать дальше

Нужно выбрать эффективную и удобную площадку для размещения объявления. Одним из самых удобных является совместный сервис Домклик и «Суточно.ру».

Что нужно сделать дальше

- составить текст

- мониторить поступающие сообщения

- встречать и провожать арендаторов

- следить, чтобы в квартире было чистое постельное белье, полотенца, достаточно туалетной бумаги, мыла, жидкости для мытья посуды

Все это нужно контролировать перед заселением каждого нового гостя. Один клиент может приехать раньше, другой, наоборот, задержаться, это всегда будет сдвигать деловой график арендодателя.

Как продвигать объявление

Помимо хозяйственных вопросов — а все расходники еще нужно покупать, белье где-то стирать, сушить и гладить — есть заботы по загрузке квартиры. Чтобы она не простаивала, нужно будет разобраться с продвижением объявления, придумывать акции и специальные предложения. Для кого-то это увлекательно, для других — тяжелый труд, но в любом случае, это занимает время.

Чем поможет риелтор

Время может сэкономить риелтор. За комиссию он будет искать арендаторов, но объект недвижимости останется под непосредственным управлением арендодателя. То есть хозяйственно-бытовые вопросы и логистика никуда не исчезнут из перечня его забот.

Чем поможет управляющий

Чтобы сдавать квартиру посуточно без проблем, можно заключить договор доверительного управления. Он перекладывает все заботы на управляющего. В среднем это обходится в 20% от арендной выручки.

Сумма может казаться большой, но посчитать абсолютную выгоду в деле управления квартирой, которая сдается в краткосрочную аренду, непросто. Потому что дело не только в прямых издержках, но и во времени, которое арендодатель потеряет в других сферах жизни, справляясь с рутинными или форс-мажорными задачами.

Если управлять квартирой, сданной в краткосрочную аренду не месяц, а год или несколько лет подряд, профессиональный управляющий сэкономит и время, и нервы, и, возможно, деньги, так как вовремя предупредит о нужном ремонте, и даже проследит за его выполнением. На него же можно переложить обязанности оп размещению объявления и его продвижению. И тем более это выгодно, если квартир в аренду больше, чем одна.

Как заключить договор краткосрочной аренды

Оформлять договор обязательно, даже если арендатор планирует остановиться в квартире всего на сутки. Это документ, который защищает обе стороны. Кроме того, подписание может повысить ответственность, которую чувствует арендатор за вверяемое ему жилье.

Договор оформляется в двух экземплярах, по одному для каждого участника сделки. Регистрировать его не нужно. Обычно, в договоре прописывают характеристики квартиры, срок проживания клиента, возможность или невозможность раннего заезда и позднего выезда и условия.

Стоимость проживания и порядок оплаты

Традиционно владельцы предпочитают полную предоплату проживания, но можно разбить сумму пополам. Тогда 50% оплачивается накануне заезда, а остальные 50% — после. Если аренда предусматривает залог, о нем тоже необходимо упомянуть в договоре.

Опытные хозяева утверждают, что даже символическая сумма залога защищает имущество — человек не хочет расставаться с деньгами просто так, поэтому арендаторы ведут себя аккуратнее.

Что пишут в договоре

Конечно же, в договоре должны быть

- ФИО и паспортные данные сторон

- дата заключения

- подписи участников сделки

- ответственность за нарушение положений договора

- описание квартиры, адрес, характеристики

- опись имущества (ее можно составить в виде дополнительного соглашения)

- длительность аренды — количество суток проживания, время сдачи недвижимости в аренду

- стоимость суточной аренды

- общая сумма платежа за аренду

- сумма залога и условия, на которых наниматель получит ее обратно

- порядок передачи квартиры (акт приема-передачи)

- права и обязанности сторон

Щепетильные арендодатели периодически делают фотографии техники и мебели, чтобы отслеживать износ и повреждения. Но по опыту тех, кто как арендодатель заключал и договор аренды на длительный срок, и краткосрочный, во втором случае имущество изнашивается медленнее. Потому что квартиру чаще убирают, плюс арендаторы на короткий срок, обычно мало времени проводят в квартире, так как это, чаще всего, туристы или командировочные — их интересует город.

Налоги при сдаче квартиры

Советы о том, как правильно сдавать квартиру посуточно, обязательно содержат рекомендации по организации финансовой дисциплины. Арендодатель обязан платить налоги: неважно, будет он сдавать дом посуточно, квартиру или другую недвижимость на длительный срок.

Для физических лиц ставка налога на доход составляет 13%, индивидуальные предприниматели отчисляют в казну 6%. Самая низкая ставка у самозанятых — 4%, если за аренду платит физлицо, и 6% — если юрлицо. Если квартир несколько, то прежде, чем оформлять самозанятость, посчитайте, какой будет ожидаемая годовая выручка. Если более 2,4 млн рублей в год, нужно регистрировать ИП, так как возможный годовой доход самозанятого ограничивается именно это суммой и ни на рубль больше.

За неуплату налогов начисляется штраф, 20% от суммы задолженности. Если будет суд, есть риск, что обвинение докажет преднамеренное уклонение от уплаты налогов, тогда сумма штрафа поднимется до что уклонение от налогов было преднамеренным, сумма вырастет до 40%. Долг по налогам тоже придется погасить.

Стоит ли сдавать квартиру посуточно — экономика вопроса

Главное, что мотивирует сдавать жилье посуточно, —это возможность заработать больше, чем на долгосрочной аренде. В идеальной ситуации квартира занята все 30-31 день в месяц, тогда она будет приносить в 2,5 раза больше выручки.

Если взять вариант объявления с Домклик, то, например, посуточная аренда одной из квартир рядом со станцией метро «Кутузовская» в Москве доступна за 5,9 тыс. руб. в день. При этом в том же районе, почти в соседнем доме, предлагают снимать жилье за 70 тыс. руб. в месяц. Пока арендодатель на длительный срок получит 70 тыс. рублей, сдающий посуточно — 177 тыс. руб. Но, сдавая квартиру посуточно, никогда не знаешь, сколько дней в месяц она будет занята.

Сравнение долгосрочной и посуточной аренды

Разница в выручке между посуточной и долгосрочной арендой может быть еще больше. В предметном сравнении учитывают площадь квартиры, состояние, локацию, близость к транспортным узлам и значимым городским объектам. Сюда же относятся стоимость коммунальных услуг, бытовой химии и других расходных статей: например, возможный мелкий ремонт, затраты на рекламу и продвижение объявления.

Считается, что посуточно удобнее всего сдавать студию или однокомнатную квартиру. Это так, прежде всего потому, что за квартирой небольшой площади проще уход. Но опытные арендодатели отмечают, что есть локации, востребованные у семей из 3-5 человек или небольших компаний, которые проводят вместе выходные, чтобы посмотреть новый город. Это, например, курортные города или локации по Золотому кольцу.

Поэтому предприимчивые арендодатели берут разные варианты недвижимости, чтобы закрыть как можно больше потребностей потенциальных арендаторов. Но большие квартиры дольше окупаются, так как они дороже, и расходы на их содержание тоже.

Чем больше квартир в управлении, тем больше уборки, ремонта и усилий для контроля процесса сдачи. И небольшие, и большие квартиры клиенты могут использовать для вечеринок, поэтому таких жильцов собственники стремятся избегать, если только лот не выставляется целенаправленно для соответствующих мероприятий.

Обычно, это влияет на цену, она становится в 4-5 раз выше «обычной» суточной аренды для проживания.

Прежде чем представлять себе уверенный заработок, который приносит посуточная аренда, нужно как следует подумать, кому будет сдаваться квартира.

Так, если объект находится рядом с университетом, его собственник, скорее всего, выиграет, сдав жилье в долгосрочную аренду студентам и преподавателям. Если недвижимость находится рядом с бизнес-центром или крупным авторитетным медицинским учреждением, то клиентура будет состоять из командированных или пациентов таких медцентров.

Популярны объекты в пешей доступности от каких-то достопримечательностей и исторической части городов — в этом случае можно рассчитывать на туристов.

Представив потенциального арендатора и его потребности, жилье удастся адаптировать наилучшим образом. Наниматели будут довольны, а хорошая репутация на сайте, где размещено объявление, поднимет интерес к квартире, и шансы на высокую загрузку.

Чуть ли не самое важное, помимо понятного текста и продуманных мелочей в квартире, — это разместить хорошие фотографии.

Если планы на квартиру долгосрочные, окупится профессиональная съемка. Конечно, квартира должна быть аккуратной. Выдающиеся дизайнерские решения нужны не всем, а свежие обои, чистый санузел, глаженое белье — необходимы. Плюсом будут чистый подъезд, бесплатный для клиента wi-fi и хорошие виды из окон.

Сдавая квартиру на длительный срок, ее владелец не соприкасается со всеми перечисленными хлопотами в таком объеме. Мелкий ремонт жилец может проконтролировать сам по договоренности с собственником, возможно, даже не понадобится приезжать. Соседи обычно спокойно реагируют на постоянно проживающих, если нет проблем с общественным порядком и соблюдением закона о тишине.

Если сдавать посуточно, вероятно, стоит предупредить их о том, что жильцы будут меняться. Не потому, что собственник что-то нарушает, а для спокойствия всех проживающих в подъезде. Кто-то, чтобы избежать таких разговоров, выбирает квартиру под суточную аренду на первом этаже, тогда остальных жильцов не беспокоят приезжие с сумками и чемоданами.

Минусы и риски краткосрочной аренды

Большой доход от краткосрочной аренды можно получить, если добиться постоянного высокого спроса на выставляемую квартиру. Это возможно только при полном вовлечении в процесс.

Арендодателю необходимо прагматично оценить свои возможности. Если жить на одном конце города, «рабочий объект» иметь на другом, детский сад, школу, офис и любые другие постоянно посещаемые учреждения в третьем, то объективно шансы справиться с управлением квартирой и повседневными делами минимальны.

Заезд и выезд арендаторов может упростить электронный хранитель ключей, многие приветствуют, что не приходится общаться с хозяевами и быть завязанными на их график. Но необходимо всегда быть на связи, чтобы отвечать потенциальным арендаторам.

Нужно также следить, чтобы в квартире было достаточно расходных материалов, проверять, насколько качественно она убрана, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или же обновлять специальные памятки. Постояльцы ценят, если их информировать об особенностях ощущения погоды, местах с лучшим кофе, милых городских деталях, вроде кота, который постоянно спит на козырьке отделения банка.

Спрос на посуточную аренду зависит и от времени года даже в Санкт-Петербурге, самом популярном городе для внутреннего туризма. На майские и новогодние праздники, в летние месяцы — повышенный сезон, а осенью во многих локациях наступает затишье.

В 2020 году, когда разразилась пандемия, рынок краткосрочной аренды оказался буквально парализован. Теперь такой риск тоже приходится учитывать.

Кроме того, при краткосрочной аренде есть риски порчи имущества, несмотря на постоянную инспекцию арендодателем. Возможны кражи посуды, мелких бытовых приборов. Именно поэтому в договор об аренде рекомендуется включать подробную опись имущества квартиры. Хорошей гарантией станет и денежный залог, о котором уже упоминалось. При порче имущества он не возвращается арендатору.

Как сдать квартиру посуточно: практические советы

Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.

Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.

Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.

Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.

Предполагается, что арендаторам нужно все то же самое, что в гостинице. Необходимый минимум мебели — это кровать, диван, обеденный стол плюс два-три стула, прикроватная тумбочка, платяной шкаф.

Кухня должна быть оборудована, чтобы можно было и разогреть готовую еду, и приготовить. То есть кастрюля, сковородка, тарелки, чашки, разделочная доска, кухонные ножи, ложки столовые и чайные.

Из техники в квартиры для посуточной аренды обычно покупают холодильник, микроволновую печь, телевизор, фен. Духовка будет плюсом, особенно если планируется селить семьи с детьми.

И, конечно, постельное белье для каждого спального места, полотенца для каждого постояльца, чай, сахар, соль, растительное масло, туалетная бумага, мыло, гель для душа и расходники для уборки. Их чаще всего убирают в закрывающийся шкафчик, чтобы они были под рукой, но не на виду.

Личных и тем более ценных вещей арендодателя в квартире быть не должно.

Источник: Домклик