Почему теперь не стоит заключать с квартирантами договор с автоматическим продлением на новый срок

Многие собственники, которые сдают свои квартиры жильцам, избегают заключать договор найма на срок больше 1 года — и вполне обоснованно.

Дело в том, что закон устанавливает ряд дополнительных требований для долгосрочного договора найма (заключенного на год и более): обязательная регистрация договора в ЕГРН, приоритетное право нанимателей на перезаключение договора на новый срок и т. д. (ст. 683 ГК РФ).

Поэтому более распространенным вариантом выступает договор найма сроком до 1 года (например, на 11 месяцев), куда включено условие об автоматическом продлении его действия на тот же срок по умолчанию сторон.

Но с недавнего времени такая форма договора найма не является безопасной для собственника жилья — поясню почему.

В прошлом году Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о допустимости расторжения краткосрочного договора найма (сроком до 1 года) во внесудебном порядке (когда жильцы обязаны освободить жилое помещение досрочно, получив уведомление от наймодателя о прекращении договора).

Суд отметил, что такое расторжение договора не противоречит закону, но при условии, что в нем изначально обозначены основания для этого — причем основания должны быть связаны с существенным нарушением интереса собственника по вине жильцов.

То есть наймодатель не вправе выселять своих квартирантов до истечения срока договора только лишь потому, что ему захотелось расторгнуть соглашение.

Для такой меры должны быть серьезные основания — например, грубое нарушение жильцами правил пользования жилым помещением, существенная задержка арендной платы и т.п.

Иначе суд может по жалобе необоснованно выселенного нанимателя взыскать с собственника жилья все причиненные ему убытки и обязать вселить его в жилое помещение.

И при этом Конституционный суд РФ сделал важную оговорку: его вывод о возможности расторгнуть краткосрочный договор найма во внесудебном порядке не распространяется на те случаи, когда договор относится к краткосрочным лишь формально — фактически же таковым его нельзя признать, т.к. отношения между сторонами продлеваются, и в совокупности срок превышает 1 год (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).

А возможность досрочного расторжения долгосрочного договора найма жилья во внесудебном порядке (по уведомлению наймодателя) Конституционный суд РФ не поддерживал.

И есть сомнения в том, что он это поддержит, учитывая, что Конституция РФ устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (ст. 40), а в случае с долгосрочным наймом это право более уязвимо, поскольку наниматель здесь рассчитывает на то, что в течение длительного времени будет обеспечен жильем.

Поэтому сейчас нельзя гарантировать, что досрочное выселение нанимателей по долгосрочному договору найма признают законным, если наймодатель при этом не обращался в суд (ст. 687 ГК РФ).

А условие об автоматической пролонгации, как видно, относит к долгосрочному даже договор, заключенный на срок до 1 года. В связи с этим представляется, что безопаснее для собственника подписывать договор найма сроком до 1 года, без условия об автоматическом продлении срока.

При необходимости возобновления отношений можно просто перезаключить договор — снова на срок до 1 года. Это позволит наймодателю воспользоваться механизмом внесудебного расторжения договора, который был одобрен Конституционным судом РФ.

Источник: Юридические тонкости