Сегмент ИЖС, часть II: дьявол цены кроется в деталях

С 2018 года стоимость строительства частного дома заметно выросла: в одних сегментах — примерно на 30%, в других — практически вдвое, отмечают игроки рынка. Сегодня покупатели особенно не прочь сэкономить, но настаивают, чтобы качество продукта оставалось неизменно высоким. Что в такой ситуации предпринимают девелоперы?

За год (с 15 июня 2022 года по 15 июня 2023 года) стоимость земли под индивидуальное жилищное строительство выросла в 33 регионах России в среднем на 8%. Об этом сообщила пресс-служба «Авито Недвижимость», данные которой приводит ТАСС.

Аналитики платформы проанализировали динамику спроса, предложения и стоимость загородных земельных участков для ИЖС, сельского хозяйства и промышленности, в том числе в Московской и Ленинградской областях, в Крыму и Краснодарском крае. «Стоимость земли за год выросла на 10% — как по цене за весь объект, так и за сотку. Участки промышленного назначения по сравнению с первой половиной июня 2022 года подорожали на 15%, до 7 млн рублей, сельхозназначения — на 13%, до 450 тысяч рублей, в статусе ИЖС — на 8%, до 650 тысяч рублей», — отмечают эксперты «Авито Недвижимости».

По их оценкам, наибольший годовой рост стоимости сотки земли любого назначения зафиксирован в Дагестане, где цена достигла 183 тысяч рублей. Выше нынешние цены только в Ростовской области и Краснодарском крае: 188 тысяч рублей и 194 тысячи рублей за сотку соответственно. В Ленинградской и Московской областях цена сотки составляет 100 тысяч рублей и 106 тысяч рублей.

Самый заметный рост спроса на загородные участки наблюдался в Брянской области (+35%). На втором месте Нижегородская область (+31%) и Ростовская область (+30%). Серьезнее всего спрос на землю «просел» в Крыму (-20%). А наибольший рост предложения загородных участков, по данным «Авито Недвижимости», зафиксирован, опять же, в Дагестане (+14%).

По наблюдениям исполнительного директора Российского аукционного дома Константина Раева, пик продаж земельных участков под индивидуальное строительство пришелся на конец 2020 года и 2021 год, то есть на период пандемии COVID-19. «В 2022-2023 годах крупных сделок было значительно меньше. Это позволяет говорить о том, что застройщики стали более осторожно относиться к выбору земли. А вот коттеджи и дачи по-прежнему продаются хорошо: в 2023 году результат уже превысил показатель 2022 года и, скорее всего, превысит результат 2021 года. Средняя стоимость продаваемого РАД домовладения остается стабильной: около 10 млн рублей», — отмечает эксперт.

BFM.ru решил спросить игроков различных сегментов загородного рынка, от чего сегодня (если не брать в расчет затраты на покупку самого земельного участка) зависит стоимость строительства дома. Как за последние годы изменилась эта стоимость? Стоит ли перед потребителями, да и не только перед ними, задача сэкономить, и если да, то за счет чего? Первым делом мы решили предоставить слово девелоперам, имеющим опыт возведения организованных коттеджных поселков.

Директор департамента продаж ГК «Галс-девелопмент» Екатерина Батынкова

«В нашем премиальном сегменте мы видим тенденцию к уменьшению площадей. В первую очередь покупателей загородного жилья сегодня интересуют дома функциональной площади в пределах 200-270 квадратных метров. Спрос на небольшой, но комфортный метраж обусловлен рациональным подходом клиентов к объему финансовых вложений, в том числе к затратам на последующую эксплуатацию домовладения. Пожелания по размеру придомового участка также стали скромнее: достаточно 10-15 соток вместо 20-30 актуальных ранее. Это связано с тем, что девелоперы загородной недвижимости активно развивают общественные пространства поселков, наделяя их полезным функционалом и возможностями для социализации жителей. Например, в «Маслово Forest Club» под благоустройство отведено пять гектаров. Помимо метражей, современный покупатель хочет также минимизировать свои временные и денежные затраты на внутреннюю отделку дома. Покупая недвижимость как в городе, так и за его пределами, клиент намерен получить максимально готовый к проживанию продукт. При этом требования к качеству отделки остаются неизменно высокими. Из-за корректировки курсов валют ремонт своими силами часто связан с «плавающими» ценами на премиальные строительные материалы и комплектующие, а также грозит непредсказуемыми сроками их поставки. Застройщик выполняет отделку значительно быстрее и дешевле, сохраняя качество премиум-продукта, поэтому клиенты активно интересуются этой опцией. В новой экономической реальности частное строительство сопряжено с риском существенного превышения планируемого бюджета и сроков. Причина — колебания курсов валют, а также сбои в логистических цепочках, которые могут привести к непредсказуемому удорожанию или даже отказу в поставке строительных материалов. Еще одна ресурсоемкая позиция — подключение коммуникаций, которое может составить до 30% от стоимости всего строительства. Из-за этого покупатели высокобюджетной недвижимости все чаще отказываются от возведения дома своими силами в пользу покупки коттеджа в новом современном поселке с централизованным управлением. В этом случае цена домовладения фиксированная, а вопрос с подключением коммуникаций застройщик будет решать централизованно».

***

Руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Екатерина Крапивина

«С 2018 года стоимость возведения дома выросла практически в два раза. Прежде всего, спрос на земельные участки разогнала пандемия, и уже тогда выросли цены на материалы. С введением санкций цены поднялись еще. Также произошел мощный отток рабочей силы. В результате мы видим следующую картину: раньше хорошая коробка с теплым контуром (натуральный камень, деревянные окна, качественная черепица) стоила 40-50 тысяч рублей за квадратный метр, в 2023 году эта же коробка обойдется в 110-115 тысяч рублей за «квадрат». По внутренней отделке рост цен на краски и другие материалы — на 60-70%. На что-то цены выросли на все 200%. Поэтому да, сейчас строительство дома обойдется в два раза дороже, и сроки тоже увеличились. То есть ключевые факторы — это стоимость земли, материалов и рабочей силы. Нельзя сказать, что наши клиенты, например в проекте Millenium Park, пытаются сэкономить. Наверное, сейчас экономия заключается в более детальной проработке проекта и планировок. То, что раньше создавали на площади в 800-900 квадратных метров, теперь без ущерба размещают на 500 квадратах, отказываются от ненужных помещений, строят дома более осознанно. Теоретически можно сэкономить на рабочей силе, нанять не официального подрядчика, а частного застройщика. Но это несущественная экономия, основная стоимость — это материалы. Можно сэкономить и на них, но в наших поселках мы практически не наблюдаем такой тенденции. Процента три домов строят из газобетона вместо кирпича, но и это, скорее, не экономия, а осознанный выбор из-за теплоэффективности материала».

***

Директор департамента маркетинга ФСК Family Екатерина Коган

«Стоимость домов зависит от выбранной технологии строительства. Во-первых, это фундамент. Например, каркасные дома легче, соответственно, можно использовать облегченный фундамент, который дешевле. Многое зависит от местности: какой именно нужен фундамент — свайный, ленточный или монолитный, насколько глубокими должны быть сваи, стоит ли учитывать наличие подземных вод и прочие нюансы. Во-вторых, на стоимость влияют такие характеристики дома, как безбарьерный вход (он требует более сложного проекта и иногда более сложных конструктивных решений и узлов), панорамные окна (особенно когда они во всю стену), угловые окна (которые требуют детальной проработки узлов утепления) и так далее. В-третьих, на удорожание строительства влияет материал фасада дома: кирпич (натуральный кирпич ручной формовки или заводской) или дерево, штукатурка или камень — все стоит по-разному. И еще, конечно, крыша. В предыдущие годы стоимость особенно сильно колебалась, были резкие ценовые скачки, но если посмотреть сейчас, то в целом (при том же конструктиве) и себестоимость осталась плюс-минус такой же, на отдельные элементы произошло максимально 10-процентное удорожание. В своих объектах мы старались поменять особо подорожавшие элементы на аналоги, поэтому отмечаем подорожание только на 5%. Сегодня потребитель избалованный, он хочет экономить, но при этом не терять качество. Обычно экономия происходит за счет сокращения площадей, но повышения эргономичности пространства».

***

Заместитель генерального директора компании «Kaskad Недвижимость» Дарина Муллина

«Стоимость строительства загородного дома в первую очередь зависит от выбора стройматериалов. Капитальное жилье обойдется дороже, быстровозводимое, если речь идет о каркасных домах ручной сборки, — дешевле. Цена также зависит от того, возводится дом для постоянного или сезонного проживания, от объемов предстроительной подготовки, от выбора строительной бригады и подрядчиков. На рынке загородного строительства сложилась интересная ситуация. За последние два-три года стоимость строительства домов существенно увеличилась: основной причиной считается удорожание строительных материалов. Однако периодически стройматериалы дешевеют, но на ценник стройки это никак не влияет, он не снижается. Если говорить о средних показателях по рынку, то цены ведут себя значительно спокойнее, чем в сегменте городского жилья: с 2019 по 2023 годы загородное жилье подорожало в среднем на 30%. Задача сэкономить стоит перед потребителем всегда — это одна из причин особой распространенности убеждения, что самостоятельное строительство дома обойдется дешевле. В реальности мало кому удается построить качественно и при этом сэкономить. Большинство тех, кто прошел через опыт самостоятельной стройки, больше к нему не возвращаются. За последние десять лет средняя площадь домов сократилась вдвое и сейчас составляет около 150 квадратных метров: люди больше не готовы переплачивать за пустые квадраты и неэффективные планировки, поэтому неудивительно, что в тренде последних лет — одноэтажные коттеджи. Одна из возможностей сэкономить — уменьшить высоту потолков в доме, но это пока непопулярная мера. В США стандартная высота потолков в доме составляет 2,44 метра, максимум — 2,74 метра, у нас же чаще хотят потолки под три метра. Кажется, что разница небольшая, всего несколько десятков сантиметров, однако итоговая цена дома вырастает существенно, вплоть до 15-20%».

Впрочем, как уже подчеркивал BFM.ru, среди россиян немало тех, кто по разным причинам не готов или не хочет изучать предложения системных девелоперов, а нацелен на самостоятельное возведение дома — с помощью профессионалов или даже без таковой. Архитекторы, риелторы, представители строительных компаний — все они готовы обрисовать для «самостроителей» общее положение дел на рынке и дать ряд ценных советов, о которых в следующий раз.

Источник: BFM.ru