Кадастровый учет. Как привести документы на землю в порядок?

Как провести межевание, воспользоваться дачной амнистией, правильно ли зарегистрирована ваша недвижимость и что происходит с документами на нее? Проверьте все по нашей инструкции.

Марина продает свою дачу, построенную еще в 90-х. За долгие годы она успела немного отодвинуть забор — как-то само собой вышло, чтобы вровень с соседями. Но теперь Марина столкнулась с неожиданной проблемой: присоединенные метры она нигде не регистрировала, членские взносы и налоги за них не платила, да и потенциальные покупатели строго спрашивают: почему у вас по документам участок заканчивается, а яблоневый сад и сарай только начинаются?

М-да, с такими документами дачу продать будет непросто. Сперва придется разобраться во всех тонкостях кадастрового дела. А помогут нам в этом специалисты Росреестра.

НО СНАЧАЛА НЕМНОГО ТЕРМИНОЛОГИИ

ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости. Проще говоря, это база данных обо всех зарегистрированных на территории России объектах недвижимости.

Росреестр — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это ведомство, которое занимается регистрацией объектов недвижимости, внесением изменений в ЕГРН и прочими задачами, связанными с оформлением недвижимости.

Государственный кадастровый учет — это внесение сведений в специальный кадастр недвижимости о существовании либо прекращении существования любого недвижимого имущества. Обычно, когда говорят о постановке на кадастровый учет, подразумевают регистрацию нового объекта — например, свежепостроенного дома.

Кроме того, в кадастр необходимо вносить корректировки, если вы что-то серьезно изменили в уже поставленном на учет объекте — например, отодвинули забор. К слову, тут нужно сперва получить разрешение, но это отдельная история.

Что дает постановка на кадастровый учет?

Если коротко, то она дает возможность законно и в полной мере распоряжаться собственностью. Оформление прав собственности и государственный учет идут рука об руку.

В итоге владелец объекта может:

- законно обосновать свое право собственности;

- проводить юридические сделки (продажу, дарение, обмен недвижимости);

- выяснить, кто прав в споре с соседями о границах участка;

- возвести капитальное строение, провести к нему инженерные коммуникации и т. д.

ВАЖНО

Ситуации, когда право собственности ни на землю, ни на строения не оформлено по действующим требованиям, — не редкость. У хозяев могут быть на руках документы начала 1990-х годов или даже советских времен (ордера, постановления, акты и пр.).

В любом случае начинать нужно с земли. Ведь поставить дом на кадастровый учет можно только, если участок имеет кадастровый номер и уточненные границы.

Что такое межевание участка и как правильно его провести

Межевание — это работы по установлению границ земельного участка, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению местоположения и площади участка (инструкция по межеванию земель от 08.04.1996 г.).

Межевание проводит кадастровый инженер, который должен будет измерить участок по определенным правилам.

Если на участке не проведено межевание, это означает, что в базе Росреестра нет сведений о координатах границ объекта. То есть сам участок может быть оформлен в собственность и поставлен на кадастровый учет, имеет площадь, адрес и даже границы, но вот координаты таких границ могут быть не закреплены или условно закреплены в картах Росреестра.

Посмотреть, проведено межевание или нет, можно в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если сведений о координатах границ в реестре нет, то в выписке будет указано, что границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Выписку из ЕГРН об объекте недвижимости можно заказать несколькими способами:

- через центры госуслуг «Мои документы»,
- на официальном сайте Росреестра;
- на портале госуслуг;
- через сервис ППК «Роскадастр».

Также проверить межевание можно с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта». Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или кадастровому номеру.

Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит границы участка не установлены.

ВАЖНО

Межевание земельного участка необходимо, если образуется новый участок (участки) или уточняются границы уже существующего.

Как проводится межевание?

Собственник вызывает кадастрового инженера, тот замеряет границы участка и оформляет документацию. Межевание участка еще называется кадастровыми работами.

Вот что будет делать инженер:

- определит координаты характерных точек границ земельного участка;

- обработает результаты предыдущего шага — так определится площадь участка;

- опишет местоположение участка;

- согласует местоположения границ участка.

В результате межевания составляется межевой план. На основании него можно будет поставить участок на кадастровый учет или уточнить его границы. Межевой план предоставляется в электронном виде.

Далее собственник должен отдать его в Росреестр (тоже в электронном виде). Сделать это можно через центры госуслуг «Мои документы», онлайн на сайте Росреестра или на портале госуслуг. Подать план в Росреестр может и кадастровый инженер — тогда этот пункт надо будет включить в договор (о нем — дальше).

Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если все будет в порядке, то сведения о границах участка внесут в ЕГРН.

ВАЖНО

Проводить работы может только кадастровый инженер (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности № 221-ФЗ). Без подготовленных им документов вы не сможете поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать права на него (ч. 4 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности № 221-ФЗ, ч. 4 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ).

Это правило пока не распространяется на ранее учтенные земельные участки. Сведения о них до 1 марта 2026 г. включительно вносятся в ЕГРН и без проведения межевания.

После этой даты проводить межевание не потребуется, только если данные о таких участках вносятся в ЕГРН по заявлению госоргана, который ранее учел этот объект недвижимости и самостоятельно вносит сведения в реестр (ст. 69 Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ). Во всех остальных случаях оно будет обязательным.

Как нанять кадастрового инженера?

Выбор кадастрового инженера — ответственное дело. Как говорилось выше, важно, чтобы кадастровый инженер действительно имел право на проведение работ.

При выборе специалиста учтите следующее:

- Инженер (или его организация) должен быть готов заключить договор подряда на выполнение кадастровых работ.

- Кадастровый инженер должен состоять в саморегулируемой организации (ч. 1 ст. 29 Закона о кадастровой деятельности № 221-ФЗ). Проверить это можно в реестре кадастровых инженеров. В этом же реестре содержатся данные о наличии у выбранного инженера специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО.

Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста — например, об отказах в кадастровом учете по подготовленным ими документам и о совершенных им ошибках.

- Если подрядчик – юрлицо, в его штате должно быть не менее двух кадастровых инженеров.

- Если подрядчик — кадастровый инженер, он должен быть зарегистрирован в качестве ИП. В этом случае другие лица, в том числе кадастровые инженеры, работающие у него по трудовому договору, не вправе выполнять кадастровые работы.

ВАЖНО

Найти кадастрового инженера теперь можно на портале Госуслуг. Сервис позволяет подать заявку, указав параметры работ, а потом выбрать исполнителя из числа откликнувшихся кадастровых инженеров, зарегистрированных на единой платформе кадастровых работ.

Допуск на платформу получают только действующие кадастровые инженеры, которые состоят в реестре саморегулируемых организаций. Непрофессионалы в реестр попасть не могут.

Ответы на запрос будут поступать в личный кабинет заявителя на портале госуслуг в течение 5 дней после подачи. На выбор подрядчика отводится 10 дней. Выбирая инженера, заказчик может видеть информацию о нем, включая его рейтинг в Росреестре. Договор с инженером подписывается в личном кабинете заявителя с использованием Госключа.

По результатам владелец объекта получает пакет документов, который можно выгрузить и использовать для дальнейшей работы. Также заявитель имеет возможность заказать выписку из ЕГРН на портале госуслуг, которая подтверждает внесение информации в реестр. Сейчас такую выписку можно получить меньше чем за минуту.

Что важно прописать в договоре?

В договоре на проведение межевания необходимо прописать следующие обязательства исполнителя:

1. Выезд специалиста на место для изучения границ участка, установки межевых знаков, определения площади.

2. Оформление технического проекта межевания (текстовой и графической частей), в котором прописываются содержание и цели работ, сведения об участке и т. п.

3. Уведомление лиц, интересы которых могут быть затронуты в связи с проведением межевания (соседей, арендаторов и прочих). Исполнитель обязан направить им извещение не позднее, чем за 30 дней до старта работ.

4. Работы будут проводиться кадастровым инженером по договору подряда.

Перечень кадастровых работ обычно включает в себя:

- Сбор и изучение информации о земельном участке, соседних земельных участках;

- Подготовку проекта межевания;

- Обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием;

- Полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности (в результате обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями);

- Геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;

- Точное определение площади участка;

- Чертеж участка со всеми границами.

Нужно ли подписывать границы у соседей и что делать, если они против?

Согласовывать результаты межевания обязательно, если местоположение границ земельных участков по итогам кадастровых работ меняется, то есть если физические границы не совпали с границами на кадастровом плане.

Согласие владельцев смежных участков нужно, чтобы избежать правовых споров с ними. Даже если вы добросовестный собственник и делаете межевание на уже установленной территории (по забору или другим обозначениям), собственник соседнего участка может оспорить ваши действия, если посчитает что его права были нарушены. Поэтому обязательное получение согласия на межевание от смежных собственников установлено законом.

Если сосед не согласен с границами, тогда он отказывается подписывать акт согласования или пишет в нем, с чем именно не соглашается. Если договориться с ним не получается, конфликт придется решать в суде.

ВАЖНО

Но есть и второй вариант, к которому иногда прибегают в таких случаях. Дело в том, что межевание можно провести и без согласия соседа, но при должном оповещении. Закон позволяет оповестить его путем публикации объявления о межевании в местной газете.

В объявлении указывают срок межевания (по истечении тридцати дней после выхода объявления). Далее, если сосед не явился, межевание проводится без него.

Что такое «дачная амнистия»?

«Дачная амнистия» — это упрощенный порядок оформления прав на земельный участок, а также на постройки, которые на нем располагаются. Она распространяется на участки, которые были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 года).

«Дачная амнистия» действует в России с 1 сентября 2006 года и уже несколько раз продлевалась. Сейчас срок программы установлен до 1 марта 2031 года. Последние поправки к регулирующему ее закону вступили в силу 28 июня и 1 сентября 2022 года.

Раньше под «дачную амнистию» подпадали только садовые дома. Для домов на землях ИЖС или личного подсобного хозяйства требовалось разрешение на строительство. Но ФЗ-№ 404 от 08.12.2020 распространил «амнистию» и на эти типы земель.

Как воспользоваться «дачной амнистией»?

По «дачной амнистии» можно оформить жилые и садовые дома, которые находятся на земельных участках с одним из следующих видов разрешенного использования (ВРИ):

- садоводство;

- ИЖС;

- ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенного пункта;

- ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Для оформления прав на объект капитального строительства в рамках «дачной амнистии» нужно представить в Росреестр следующие документы:

1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав.

2. Технический план, составленный кадастровым инженером. Сведения в техническом плане указываются на основании декларации* об объекте недвижимости, составленной и заверенной собственником земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимости.

3. Правоустанавливающий документ на земельный участок. Если право на него зарегистрировано в ЕГРН, указанный документ не требуется.

*Декларация об объекте недвижимости — неотъемлемая часть технического плана.

При оформлении прав на недвижимость в рамках «дачной амнистии» декларация составляется и заверяется владельцем участка, на котором находится объект, или его представителем.

Форма декларации об объекте недвижимости, требования к ее подготовке и образец составления есть в приказе Росреестра от 4 марта 2022 г. № П/0072.

Подготовленный пакет документов можно представить:

- в бумажном виде при личном визите в офис государственных услуг «Мои Документы»;

- в офисах Роскадастра (если заявление подается экстерриториально, не в домашнем регионе);

- в электронном виде (при наличии сертификата усиленной квалифицированной электронной подписи) через личный кабинет на сайте Росреестра либо через сайт госуслуг;

- при выездном приеме документов.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности составляет 350 рублей. Кроме того, правообладатель должен оплатить услуги кадастрового инженера — подготовку технического плана на объект недвижимости, а также межевой план в случае, если параллельно проводится межевание земельного участка.

Три важных кадастровых вопроса

(отвечает Дарья Кудинова, помощник руководителя Управления Росреестра по Москве)

Вопрос № 1: На что стоит обратить внимание при покупке участка земли, прежде чем там что-то строить?

В первую очередь проверьте, зарегистрированы ли права продавца на участок и нет ли ограничений и обременений в отношении таких прав (например, арестов и запрещений, ипотеки или аренды). Это можно сделать, запросив выписку из ЕГРН.

Очень важным критерием при выборе земельного участка для строительства жилого дома является вид его разрешенного использования. Эта информация также отражается в выписке из ЕГРН.

В данном случае подходят следующие ВРИ:

- ведение садоводства;
- индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Вопрос № 2: На какие пункты в выписке из ЕГРН надо обратить особое внимание?

Проверьте, нет ли ограничений в отношении земельного участка (не прав собственника, а именно участка!). Помните, что земельный участок может располагаться в зоне с особыми условиями использования. Виды таких зон установлены Земельным Кодексом РФ.

К ним, например, относятся:

- зона охраны объектов культурного наследия;
- охранная зона трубопроводов, газопроводов;
- охранная зона объектов электроэнергетики;
- охранная зона военного объекта;
- особо охраняемые природные территории и т.д.

Очень важно убедиться, что на участке можно вести строительство, а также выяснить, какое именно строительство допускается. Актуальные сведения о имеющихся ограничениях и возможности строительства на земельном участке можно получить, запросив градостроительный план земельного участка на местном портале госуслуг (например, для Москвы это mos.ru).

Вопрос № 3: Как и где узнать, к какой категории относится участок для строительства дачи?

Такие сведения открыты и общедоступны. Посмотреть их можно на сайте местной администрации или муниципального образования, на территории которого у вас дом или дача. На сайте найдите «Правила землепользования и застройки». В них должен быть раздел «Градостроительные регламенты» — там и перечислены виды разрешенного использования земли.

Информацию о категории земельных участков можно также увидеть на Публичной кадастровой карте. А еще можно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках земельного участка. Напомним, услуга доступна на сайте Росреестра, ППК «Роскадастр», на портале госуслуг и в офисах МФЦ.

Материал от 04.02.2019 был обновлен 28.07.2023 в соответствии с действующими нормами земельного законодательства.

Источник: ЦИАН