Сегодня лизинг жилой недвижимости с льготными ставками предлагается в качестве альтернативы ипотечному кредитованию и рассрочке. В своей авторской колонке наш эксперт расскажет, что такое лизинг и кому он выгоден, каковы права и обязанности лизингополучателя и лизингодателя, что делать в спорной ситуации.
Как работает лизинг жилой недвижимости
Статьей 10 закона от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее Закон о лизинге) установлено, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются ГК, Законом о лизинге и договором лизинга.
В соответствии с законом от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
Сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества и его в лизинг передаче.
По своей сути, отличие от аренды заключается в том, что лизингодатель передает лизингополучателю приобретенное им, конкретное, выбранное лизингополучателем имущество.
Договор лизинга по истечении срока содержит условия выкупа предмета лизинга, который обозначается как выкупной платеж. После выплаты изначально установленного в договоре выкупного платежа предмет лизинга передается в собственность лизингополучателя.
Таким образом, договор лизинга предусматривает установление:
- аванса в размере от 0 до 49%, который вносится лизингополучателем;
- ежемесячных платежей, которые могут быть как дифференцированными, так и аннуитетными;
- выкупного платежа, после оплаты которого предмет лизинга переходит в собственность лизингополучателя.
Важно отметить, что предмет лизинга, то есть приобретаемое жилье, находится в собственности лизингодателя до внесения всех выплат и выкупного платежа.
Здесь можно провести аналогию с арендой жилья, однако с важной оговоркой о том, что арендные платежи не просто идут арендодателю, а приближают лизингополучателя к приобретению своей собственной недвижимости.
В чем заключаются преимущества лизинга жилой недвижимости
Плюсами такого вида сделки бесспорно можно назвать, во-первых, то, что в случае невозможности оплаты дальнейших платежей по договору, лизингополучатель, оставшись без жилья, чаще, в соответствии с судебными решениями, не будет еще и должником, что может стать основанием для банкротства, хотя сегодня этот аргумент спорный, потому что ВС высказался в защиту должников.
Во-вторых, оценка платежеспособности лизингополучателя и его кредитной истории более лояльна и в случае зависимости лизингодателя от кредитной организации и по его усмотрению может вообще не учитываться, в отличие от кредита и рассрочки, так как лизинговые компании не обязаны выполнять требования регулятора (Центробанка), так как эта деятельность не лицензируема.
При этом, оценка кредитного рейтинга так или иначе происходит, так как фондирование лизинговых компаний происходит чаще всего кредитными организациями.
Одновременно стоит отметить, что сегодня лизинговые компании должны сообщать сведения в бюро кредитных историй, что следует из ст. 4 закона о кредитных историях и положения Банка России №758-П.
В-третьих, с 1 января 2022 года организации, заключающие договоры лизинга, обязаны присваивать каждому договору уникальный идентификатор и предоставлять информацию в Бюро кредитных историй. Речь идет, в частности, о регистрационных данных, дате и сроках сделки, сумме обязательств, графике платежей, количестве должников, страховании залога, судебных делах, просрочках оплаты, отказах и одобрениях заявок (ст. 4 закона о кредитных историях, положение Банка России № 758-П). Перечень передаваемой лизингодателями информации аналогичен той, которую предоставляют кредитные организации.
Наконец, лизинг недвижимости значительно привлекательнее, чем аренда, так как каждый платеж, который хотя и будет больше, приближает лизингополучателя к оформлению квартиры в собственность, а дает ему возможность в ней проживать на период выплат с большей правовой защитой, чем в случае аренды.
Что выгоднее: лизинг, ипотека или рассрочка
Но это лишь небольшие преимущества, которые делают инструмент более доступным и снижают риски банкротства, так как в случае нарушения условий договора изъятие недвижимости будет происходить значительно быстрее, чем в случае ипотечного кредитования, по причине ее нахождения в собственности лизингодателя.
То есть из всех 3 вариантов приобретения недвижимости с привлечением финансирования в случае допущения просрочки по платежам дополнительная защищенность прав физического лица самая минимальная именно по договору лизинга.
При этом лизинг с учетом большей доступности и срока до 10 лет является, по сути, компромиссным вариантом для лиц, которые не имеют идеальной кредитной истории и не могут рассчитывать на ипотечный кредит, тем более по льготной ставке.
Анализ рынка по предоставлению услуг лизинга для приобретения недвижимости демонстрирует небольшой срок до 60, а в некоторых случаях до 36 месяцев, то есть речь идет о сроке в 3—5 лет.
Важно! Есть основания полагать, что в случае устранения большой степени правовой неурегулированности, лизинг жилья у застройщиков и даже на вторичном рынке был бы востребован в случае, если лизинговые компании не станут лицензируемыми и под директивами ЦБ как регулятора. Так, застройщики могут сами создавать свои дочерние компании, а инвесторы смогу приобретать жилье с последующей передачей его в лизинг, что по своей сути может быть выгодно обеим сторонам сделки.
«Подводные камни» лизинга жилой недвижимости
Расторжение договора может создать определенные риски для лизингодателя. Так, если лицо не планирует добровольно снимать себя и членов семьи с регистрационного учета в квартире (в случае, если лизингодатель разрешил такую регистрацию), то снятия с учета и выселения из такой квартиры придется добиваться через суд (п. 9 ст. 14 закона о лизинге).
Справочно. В соответствии с п. 2 ст. 13 закона о лизинге лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата имущества в разумный срок в случаях, предусмотренных законодательством, настоящим законом и договором лизинга. Согласно п. 3 ст. 11 закона о лизинге, лизингодатель вправе изъять предмет лизинга из владения и пользования, а по п. 4 ст. 16 при прекращении договора лизинга лизингополучатель обязан вернуть лизингодателю предмет лизинга в состоянии, в котором он его получил, с учетом износа. Кроме того, ст. 330 ГК предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору неустойку (штраф, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Практика по выселению в связи с неоплатой договоров лизинга складывается таким образом, что процесс выселения в разы короче, чем в случае расторжения договора ипотечного кредитования. Так, например, исковые требования по освобождению предмета лизинга, то есть выселению из квартиры, как правило, ставятся одновременно с расторжением договора и удовлетворяются судом в случае просрочки.
Об этом свидетельствует анализ судебной практики о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) жилой недвижимости, взыскании суммы арендных платежей, возврата предмет аренды, взыскании расходов по оплате государственной пошлины: суд в большинстве случаев удовлетворяет исковые требования лизингодателя.
Справочно. По вопросам ипотечного кредитования физических лиц, когда жилье приобретается для личных нужд, даны разъяснения Пленуму ВС, а также были внесены изменения в законы о потребительском и ипотечном кредитовании для увеличения степени защищенности заемщика по ипотечному кредиту. В этой связи суды менее формально относятся к оценке нарушений, изучая все обстоятельства дела.
В случае кредитного договора исковое заявление о выселении и о снятии с регистрационного учета может быть подано только после расторжения договора в судебном порядке и получении исполнительного листа, который дает право на изъятие залога и устанавливает начальную сумму торгов.
В случае лизинга недвижимости расторжение договора финансовой аренды и снятие с регистрационного учета происходят одномоментно, потому что сама недвижимость оформлена на лизингодателя. Именно это предопределяет ускоренный порядок.
Следует отметить, что ипотечная квартира может остаться у должника как единственное жилье, в частности, в случае возбуждения процедуры банкротства и отсутствия своевременного заявления со стороны банка-залогодержателя. Это скорее исключение, но такое тоже возможно в соответствие с разъяснениями Пленума ВС. А вот в случае с квартирой, приобретенной через договор лизинга, такое невозможно по той простой причине, что квартира является собственностью лизинговой компании.
При приобретении квартиры в лизинг также следует учитывать, что в случае банкротства лизинговой компании квартира попадет в конкурсную массу, поэтому очевидно, что требуется доработка законодательства для защиты прав физических лиц, которые будут приобретать жилье по договору лизинга.
Выводы
Итак, плюсами приобретения квартиры в лизинг является большая доступность механизма в связи с менее жесткими критериями к оценке лизингополучателя по сравнению с ипотечным кредитованием, а также отсутствием необходимости искать поручителей и созаемщиков.
К важным преимуществам относится также возможность выбрать различные платежи, включая дифференцированные, с определенным интервалом.
Наконец, отдельным категориям физических лиц будет интересно и то, что на период выплаты недвижимости не будет в реестре в собственности (например, в случае ожидания какой-то льготы).
При этом важно учесть и очевидные минусы лизинга жилой недвижимости, в частности, низкую степень защищенности и быстрый срок утраты права пользования недвижимости в случае нарушения обязательств, а также риск оказаться в очереди кредиторов и утратить недвижимость в случае банкротства лизинговой компании.
Лизинг недвижимости имеет перспективы, но сегодня является достаточно рискованной для физического лица сделкой. Однако в случае доработки законодательства при конструкции, когда лизингополучателем выступает физическое лицо, которое является априори менее защищенным, это может стать эффективным инструментом приобретения недвижимости, так как лизинг не учитывает кредитную историю, не является лицензируемой деятельностью и регулятор в лице ЦБ не определяет заградительные критерии передачи жилья в лизинг.
Автор: Екатерина Авдеева, к.ю.н., доцент РАНХиГС при Президенте РФ, член Генерального совета «Деловой России», руководитель Экспертного центра по уголовно-правовой политике и исполнению судебных актов «Деловой России»
Источник: Клерк
