Сегмент ИЖС, часть II: о стимулах и тормозах развития рынка

Интерес россиян к покупке и строительству частных домов продолжает расти. Но, с точки зрения профессионалов, по ИЖС-полю разбросано немало камней, о которые может споткнуться даже самый смелый и опытный застройщик

Проанализировав июльский спрос на ипотеку в сегменте ИЖС, банк «Дом.РФ» пришел к выводу, что чаще всего кредиты на индивидуальное жилищное строительство оформляли жители Московской области, Краснодарского края, Республики Татарстан, Ленинградской и Самарской областей. В десятке лидеров также Новосибирская, Тюменская, Свердловская, Ростовская, Челябинская области. Наибольший рост по объему выданных кредитов к июлю прошлого года зафиксирован в Самарской области (в 5,5 раза), Краснодарском крае (в два раза), Республике Татарстан (в 1,9 раза), Новосибирской (в 1,8 раза), Тюменской и Свердловской (в 1,6 раза в каждой), Московской (в 1,5 раза) областях.

А по данным «Сбера», региональными ИЖС-флагманами первого полугодия 2023 года являются Москва и Ленинградская область (на них приходится около 20% ипотечных выдач), республики Башкортостан, Татарстан и Саха (Якутия). В топ-10 регионов по выдаче ипотеки на ИЖС вошли также Приморье, Тюменская, Свердловская, Иркутская области и Республика Удмуртия.

Словом, на поле индивидуального жилищного строительства играют сегодня жители многих и многих регионов страны. Причем играют все активнее. «Под цели ИЖС с начала текущего года в Подмосковье выдано около 17,5 тысячи градпланов — это почти 65% от общего количества. Сравнение данных с аналогичным периодом прошлого года указывает на рост тренда на строительство загородного жилья: за шесть месяцев 2022 года в Подмосковье выдали 11,9 тысячи ГПЗУ под индивидуальное жилищное строительство», — делятся подсчетами в комитете по градостроительству и архитектуре Московской области*.

Его эксперты подчеркивают, что, согласно законодательству, для строительства индивидуальных жилых домов ГПЗУ не является обязательным документом. Но, несмотря на это, среди жителей региона сохраняется высокий спрос на такую госуслугу. «Именно на основе ГПЗУ собственник или покупатель получает полное представление о том, что можно строить на участке и в каких параметрах, можно ли это делать в принципе, есть ли ограничения по использованию земельного участка, придется ли согласовывать строительство с уполномоченными органами. Тем самым граждане могут быть предупреждены о покупке неликвидного земельного актива», — считают в комитете.

Показательным вправе считаться и растущий интерес к ежегодно проходящей в Подмосковье выставке Open Village, которая в этом году ставила своей целью познакомить участников и гостей с современными технологиями загородного проектирования и домостроения. Как гласит статистика, за две с хвостиком недели работы выставки, на которой было представлено 45 выполненных под ключ коттеджей и более 100 стендов с товарами и услугами, ее посетило более 22 тысяч человек — абсолютный рекорд.

Архитектор, CEO DRHouse EcoSystem Владимир Митин, с которым BFM.ru побеседовал на Open Village, считает, что основным покупательским стимулом остается желание людей если не постоянно жить за городом, то иметь там какую-то достойную «точку опоры». «Сейчас становится все более очевидным, что востребованность частных загородных домов растет. Работа в удаленном формате давно стала привычной практикой. В сочетании с тем, что загородная инфраструктура активно развивается, строятся новые транспортные линии, загородное жилье становится все более привлекательным в глазах потребителя», — рассказывает эксперт. И при этом признает, что есть вещи, которые останавливают людей.

Владимир Митин
архитектор, CEO DRHouseEcoSystem

«В разговоре о том, что тормозит загородных покупателей, стоит рассмотреть две ключевые их категории. Первая — те, кто не имеет опыта постройки собственного дома. Рынок частного домостроения ощущается ими как небезопасный: ведь сейчас он выглядит довольно хаотичным, только последние год-два мы можем наблюдать движение в сторону «оздоровления» рынка. Но пока человек, желающий построить собственный дом, не может быть уверен в том, что его проект будет реализован быстро и качественно, он боится, что потратит много нервов, времени и денег, что будет обманут подрядчиками и так далее. Однако ситуация меняется, и это не может не радовать. Такие крупные застройщики, как «Самолет», «Инград», «Галс», которые раньше специализировались на городской недвижимости, начинают выходить на рынок ИЖС, вслед за ними на арене появляются и новые игроки. Помимо этого, государство вводит способы поддержки покупателей загородных домов и банки начинают предлагать программы, благодаря которым сделки в сегменте ИЖС становятся безопаснее. Один из примеров — банк «Дом.РФ», который недавно запустил финансирование ИЖС по договорам подряда, расчеты по которым осуществляются через счета эскроу. В качестве поддержки — инициатива Минстроя по освобождению кредитованных по такой схеме строительных компаний, подрядчиков и застройщиков от уплаты НДС. То есть я как аккредитованный застройщик могу свою продукцию автоматически сделать процентов на 20 доступнее: это хорошо и для рынка, и для конечного покупателя, и для банков. Вторая категория людей — те, кто никуда не спешит: у них есть, где жить, и они рассматривают загородный дом как некую новую дорогую игрушку. Чаще всего это обеспеченные люди, для которых это не первый опыт загородного строительства. Стоимость и сроки возведения не являются для них первостепенным фактором, главная ценность — это возможность передать все в руки профессионалов и получить готовый продукт с минимальными затратами энергии, избежав личной вовлеченности в сложные организационные процессы. До некоторых пор это было сложно, но сейчас в ответ на этот запрос на рынке появляются комплексные предложения, проекты под ключ. И я вижу, что мы в целом движемся в правильном направлении: чтобы загородная недвижимость из такой сложной договорной «самоделки» между частным заказчиком и частным подрядчиком превратилась в качественный продукт от профессионалов».

И снова в продолжение разговора BFM.ru решил предоставить слово профессиональным участникам рынка. Что, с их точки зрения, стимулирует и что тормозит развитие сегмента, что в нем привлекает и что, напротив, пугает?

Екатерина Крапивина, руководитель отдела продаж компании Villagio Realty

«Почему на рынке загородной недвижимости появляются новые игроки? Некоторые застройщики решают идти в загородный сегмент, потому что их привлекает относительная свободность этой ниши. Сейчас в сегменте городской недвижимости очень много предложений. С учетом всех факторов, в том числе просадки продаж, застройщики понимают, что у загородного рынка, у сферы ИЖС есть перспективы. Кроме того, улучшается транспортная доступность, идет строительство новых развязок, выездных магистралей и съездов, транспортная сеть развивается таким образом, что охватывает и Подмосковье, естественно, для застройщиков это плюс. Второй фактор: начинает развиваться загородная инфраструктура, что положительно влияет на спрос. Когда человек выбирает место для постоянного проживания, ему важно наличие определенной инфраструктуры, ее отсутствие является стоп-фактором. Наконец, увеличивается предложение ипотечных программ для приобретения загородных объектов недвижимости. А ведь не секрет, что, например, на городском рынке в массовом сегменте около 80% предложений продается в ипотеку, велик процент ипотечных квартир даже в бизнес- и премиум-сегментах. В 2023 году появились кейсы выхода городских застройщиков за город: перспективы здесь есть, и застройщики, безусловно, будут продолжать смотреть на этот рынок».

Вячеслав Котлов, директор по продажам строительной компании HalleHouse

«Безусловным стимулом для ИЖС является развитие ипотечного кредитования. Все больше людей могут стать участниками семейной ипотеки под 6%, и снятие ограничения в виде года рождения детей можно отметить как честное и справедливое. На льготную ипотеку под 8% могут претендовать вообще все граждане. Все знают, что одним из обязательных условий для получения льготной ипотеки является строительство дома с привлечением профессионального подрядчика. И это, опять же, логично и правильно, это является гарантией того, что дом будет построен. Но у этого условия есть и обратная сторона, о которой знают далеко не все. Профессиональный подрядчик — строительная компания, имеющая аккредитацию в том или ином банке, выдающем ипотеку. И вот методология получения аккредитации — не самый простой и совершенно непрозрачный процесс. Некоторые условия тут являются как минимум странными. Приведу реальный пример. Для получения аккредитации один из известных банков в обязательном порядке запрашивал у застройщика рекомендательное письмо от администрации сельского поселения, где были построены дома компанией. Выполнить данное условие застройщику, работающему с конечным потребителем, не прибегая к хитростям и уловкам, крайне сложно. Ведь застройщик не взаимодействует с администрацией поселка, он работает непосредственно с собственником участка. А значит, администрация никак не задействована в данном строительстве, не может оценить качество работ и вовсе в этом не заинтересована. Зачем же тогда представителю администрации утруждать себя лишней документацией? Логично предположить, что в данной ситуации администрация будет давать рекомендации только в случае получения некой заинтересованности, а это уже можно назвать коррумпированной схемой. Если же застройщик не будет искать способа заинтересовать администрацию, он не получит аккредитацию. Часто бывает, что семья, имеющая возможность претендовать на льготную ипотеку, заранее выбирает подрядчика и проект, который она хочет реализовать на своем участке (выбирает по объективным факторам: качество и стоимость строительства, подход к работе с клиентом и другие критерии). Но в итоге не может этого сделать как раз из-за проблем с аккредитацией и вынуждена идти на компромиссы. Это, конечно, является тормозом на пути развития ИЖС».

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»

«Что стимулирует рынок, в целом понятно, и прежде всего стоит говорить об изменениях законодательства. А вот что его тормозит? В частности, недостаточное развитие инфраструктуры в локациях строительства ИЖС. Особенно не хватает социальных объектов — школ, больниц, поликлиник и детских садов. Есть сложности в подключении магистральных коммуникаций: воды, газа и электроэнергии. Сферы монополизированы, процесс длительный (от года для водоснабжения), стоит дорого: около 250 000 рублей нашим клиентам обходилось подключение электричества в ближнем Подмосковье, магистральная вода — от 750 000 рублей и 200 000 рублей на дополнительные расходы по восстановлению асфальта после работ. Отдельная тема — отсутствие льготных механизмов кредитования для застройщиков. В случае введения эскроу проблема будет острой: строительство на заемные средства добавит к цене объектов от 10% минимум. Что с этим можно сделать? Если льготные механизмы кредитования требуют разработки и непосредственного участия государства, то выход для развития инфраструктуры и коммуникаций — в создании частно-государственных партнерств. Прозрачные механизмы такого финансирования процессов привлекут новых инвесторов на рынок инфраструктурных преобразований, повысят конкуренцию в сфере ЖКХ и станут опорой дальнейшего развития рынка ИЖС».

Наталья Воронцова, директор юридического департамента ФСК Family

«В сегодняшней ситуации развитие ИЖС тормозит, во-первых, отсутствие нескольких вариантов ипотечных программ. В настоящее время многие граждане не могут приобрести ИЖС с минимальным процентом по ипотеке на весь срок и без первоначального взноса, а имеющиеся ипотечные предложения недоступны для многих. Следующий момент — отсутствие в периметре проживания (в поселке, комплексе) комфортного транспортного сообщения для людей, которые не пользуются автомобилями, а также социальной инфраструктуры, такой как детский сад, школа или поликлиника. В этом случае существует вероятность, например, задержки в получении неотложной медицинской помощи. Еще, как правило, потенциальных клиентов удерживает от покупки стоимость жилого дома, а также высокий размер платежей за содержание и эксплуатацию имущества общего пользования, которые необходимо оплачивать собственникам. Однако есть то, что является стимулом для приобретения частного дома. В частности, некоторых воодушевляет относительно небольшая стоимость жилого дома в соотношении с его площадью, наличием земельного участка, коммуникаций, инфраструктуры и социальных объектов. При покупке дома для постоянного проживания можно сэкономить на приобретении дачи, а внесение изменений в законодательство о создании инфраструктуры общего пользования способствует получению дома в составе поселка с дорогами, благоустройством и социальным обеспечением».

Вроде как все неплохо, и «стимулов» у профессиональных участников рынка немало. Но как тогда быть с признаниями, которые прозвучали в материале «Системные застройщики разочаровались в загородном рынке — дорого, сложно, не всегда рентабельно», вышедшем на портале «Индикаторы рынка недвижимости» в середине июля?

«Высокая капиталоемкость, низкая рентабельность и достаточно высокий средний чек, потому что не бывает домов в 35 квадратных метров; соответственно, сегмент клиентов, которые переезжают в индивидуальные дома, сильно уже, чем на многоквартирном рынке». «Рентабельность проектов ИЖС составляет 7-20% годовых и может достигать 40% при реализации люксовых проектов. Так что с рентабельностью в сегменте в целом не так уж плохо. Однако, чтобы получить в банке проектное финансирование, необходимое для реализации масштабных проектов, застройщик должен обеспечить проект ИЖС инфраструктурой по тем же стандартам, что и проект с многоквартирными домами, а это резко увеличивает затраты на реализацию и ухудшает экономику стройки». «Мы столкнулись с тем, что малоэтажные жилые комплексы сжирают всю экономику, потому что площадь земельного участка требуется огромная, а продажная площадь домов существенно ниже, чем в МКД». Это лишь часть приведенных в статье мнений.

Впрочем, как утверждает здесь же коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов, «когда системный застройщик хочет посчитать экономику проекта в ИЖС, он встречает цифры, которые расходятся с его ожиданиями. Нужно перебороть несоответствие собственных ожиданий реальности, набраться смелости, затянуть пояс и пойти делать. Страшно, но надо».

*Есть в распоряжении BFM.ru

Источник: BFM.ru