Как потратить деньги, полученные от государства при рождении одного и более детей? О чем надо помнить покупателям и продавцам недвижимости, если сделка проходит с использованием маткапитала?
Материнский капитал (маткапитал) — сумма, которую выплачивает государство при рождении одного и более детей. Полученные средства можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую пенсию матери (накопительную), а также на ежемесячные выплаты для семей со среднедушевым доходом ниже двукратного размера прожиточного минимума. Еще один способ использования господдержки — улучшение жилищных условий: оплата основного долга по ипотечному кредиту, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома. Ежегодно программа материнского капитала обновляется, а суммы выплат растут.
ВАЖНО
Маткапитал выдается не деньгами, а в виде сертификата, номинал которого можно потратить как полностью, так и частями. Правда, на большинство целей его разрешается направить только по достижении ребенком трехлетнего возраста. Об исключениях из этого правила мы поговорим далее.
Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.
Условия игры
С 1 января 2023 года условия получения выплат по материнскому капиталу зависят от того, когда родились дети и сколько их.
Сейчас выплаты таковы:
- если первый ребенок появился в семье (родился или был усыновлен) до 2020 года, а второй — в 2020 году и позже, то выплата составит 775,6 тыс. рублей и выплачивается за второго ребенка;
- если оба ребенка родились до 2020 года, то за второго ребенка семья получит 586,9 тыс. рублей;
- если в семье только один ребенок, и он родился в период с 1 января 2020 года, то выплата составит 586,9 тыс. рублей;
- если первый ребенок родился в период с 1 января 2020 года, а после этого родился еще один, то к 586,9 тыс. рублей будет доплата за второго ребенка — 188,6 тыс. рублей;
- если первый и второй ребенок родились до 2007 года, а третий — в 2020 году и позже, то семья получит 775,6 тыс. рублей.
В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.
Власти некоторых регионов выплачивают при рождении детей дополнительный региональный маткапитал. Узнать о нем можно, например, в региональных министерствах соцзащиты или в МФЦ.
Государство ежегодно увеличивает материнский капитал, и если семья не использовала его совсем или потратила только часть, субсидию (или ее остаток) проиндексируют. В 2023 году коэффициент индексации составил 11,9%.
ВАЖНО
Уточнить остаток можно в мобильном приложении Пенсионного фонда (ПФР), на портале госуслуг или в личном кабинете на сайте ПФР.
Напомним, на выдачу сертификата отводится не более пяти, а на рассмотрение заявления о распоряжении средствами — не более 10 рабочих дней.
Правило № 1. Жилье — только российское
На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.
Субсидию разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.
Маткапитал можно использовать для строительства индивидуального жилого дома и даже для покупки недостроенного дома или дачи, если она пригодна для постоянного проживания.
Допускается приобретение на маткапитал доли в квартире, но только в двух случаях:
- Первый — доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированной жилой единицей. Понятно, что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной.
- Второй вариант: у семьи ранее была определенная доля в квартире, теперь покупается оставшаяся. В этом случае вся квартира переходит в собственность покупателя.
Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного происхождения (то есть удастся купить только российскую недвижимость).
Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.
Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать
Использовать сертификат на выплату первоначального взноса по ипотеке допустимо сразу после рождения ребенка. Как рассказали Циан.Журналу в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы покупки жилья.
Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом, увеличенный на сумму маткапитала. Это делается, чтобы продавцу квартиры не пришлось ждать выплаты субсидии.
ВАЖНО
Однако некоторые банки выдают ипотеку без учета маткапитала. В таком случае продавцу все же придется подождать, пока Социальный фонд переведет ему деньги. Это может повлиять на его готовность к сделке, так что условия работы банка с маткапиталом лучше выяснить заранее, как и готовность продавца к ожиданию.
Потом в Социальный фонд России (ранее — в Пенсионный фонд) передают все требующиеся документы, и в течение месяца Соцфонд перечисляет средства материнского капитала в банк.
После этого часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).
КСТАТИ
Закон предусматривает еще один вариант, когда маткапитал можно потратить сразу после оформления — погашение основного долга по уже взятой ипотеке.
Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщику будет переведена за счет средств материнского капитала после регистрации сделки.
Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу
Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — хорошее подспорье для улучшения жилищных условий. Но зачастую это не отменяет необходимости иметь собственные сбережения: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и свои деньги на первый взнос — около 10% его размера.
Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты агентства недвижимости «Миэль» рекомендуют обращаться в те банки, которые не только разрешают использовать ваш сертификат как часть первоначального взноса, но и допускают, чтобы он целиком состоял только из материнского капитала.
Обычно такие программы называются «Ипотека с материнским капиталом». Сегодня их предлагает около десяти банков, крупнейшими из которых являются ВТБ, Россельхозбанк, Росбанк, МТС банк, Банк «Санкт-Петербург», Металлинвестбанк.
Когда будете подавать документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.
Однако надо иметь в виду, что первоначальный взнос по таким программам варьируется от 10 до 15%. Следовательно, если использовать 587 или даже 775 тыс. рублей (зависит от количества и года рождения детей) как первоначальный взнос, вам удастся купить квартиру стоимостью не больше 7,7 млн рублей. В столице это будет в лучшем случае небольшая однокомнатная квартира.
Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности
Регистрация прав на квартиры и дома, купленные с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.
Наделение долями должно быть оформлено в срок до полугода с даты перехода жилья в собственность семьи. Доли должны быть зарегистрированы в Росреестре.
Согласно Жилищному кодексу РФ, норма жилплощади на человека составляет 18 кв. м (если семья состоит из трех и более человек), но в зависимости от региона и обстоятельств она может изменяться.
ВАЖНО
Размеры детских долей обычно рассчитываются пропорционально их «вложениям». Например, семья с двумя детьми купила квартиру 50 кв. м за 10 млн рублей. При этом 775 628 рублей оплачено маткапиталом.
Считаем: 775 628 / 10 000 000 = 0,07. Выходит, сертификатом оплачено: 50 кв. м × 0,07 = 3,8 кв. м.
Учитывая, что маткапитал выдается на всех членов семьи, делим эту площадь на четверых: 3,8 кв. м / 4 = 0,9 кв. м. Именно такова доля каждого ребенка. Однако никто не запрещает и просто разделить всю площадь квартиры на равные доли.
Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно представляется и в Социальный фонд, и в банк.
Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получат свою долю квартиры.
Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.
Особый случай, если родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии официально оформят отношения: важна именно ситуация на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.
Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.
СОВЕТ
Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте, привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Социальный фонд. Если материнский капитал использовался, убедитесь в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделку впоследствии могут оспорить органы опеки.
Правило № 5. Никаких наличных!
Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты проводятся в безналичной форме. Естественно, продавцам это не всегда удобно. Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Социального фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре. Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Социального фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции, ведь ему предстоит ждать поступления денег из Социального фонда.
Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.
Источник: ЦИАН
