Покупатели недвижимости часто хотят понимать, насколько выгодную покупку они совершают. Узнать это можно, если определить потенциальный финансовый доход от квартиры или дома — рентабельность.
Как самостоятельно рассчитать прибыльность и как ее повысить — рассказываем в нашей инструкции.
Что такое рентабельность
Рентабельность — это показатель, который поможет понять, насколько эффективно используется актив. По-другому можно сказать, что по рентабельности определяют, насколько доходно приобретение: чем она выше, тем быстрее окупятся расходы на его создание, и собственник начнет зарабатывать, а не покрывать вложения.
Этот показатель вычисляют в процентах, а не в абсолютных единицах. Иногда встречается определение «коэффициент рентабельности»: это то же самое, что просто «рентабельность».
Активы могут быть как материальные: это имущество, предприятия, оборудование, то есть все, что можно потрогать. Так и нематериальные — к этому классу активов относится то, что потрогать нельзя, например репутация, интеллектуальная собственность, бренд, компьютерные программы.
Рентабельность недвижимости вполне можно не рассчитывать, если владелец планирует ею пользоваться только сам. Но так как квартира обычно — дорогое приобретение, покупатели хотят знать, какую выгоду она может принести, помимо выполнения прямых функций места проживания, например на случай продажи или сдачи в аренду.
Для бизнеса рассчитывать показатели рентабельности — прямая обязанность, потому что изменение этого показателя демонстрирует успешность деятельности. Если компания расходует минимум ресурсов и получает большую прибыль (достаточную для покрытия производственных расходов и инвестиций в развитие), ее стоимость растет.
Если не просчитать рентабельность и не узнать, какую выручку принесет бизнес и сколько заработает (это и показывает расчет рентабельности), предприятие может быстро прогореть.
Виды рентабельности
Для разных классов активов — материальных и нематериальных — можно по-разному считать рентабельность:
Рентабельность бизнеса в целом. В этом случае в показателе учитываются все расходы на производство продукции, персонал, темп и объем продаж. Чем выше рентабельность, то есть чем больше может заработать бизнес при всех своих расходах, тем лучше.
Рентабельность услуг или отдельного вида продукции. Например, рентабельность производства сыра и сметаны на молокоперерабатывающем заводе будет разной. Рассчитывая ее и сравнивая с общей доходностью предприятия, можно выбирать продукты, которые позволяют больше и быстрее зарабатывать. Тогда их стоит сделать основными в линейке, маневрировать расходами на рекламу и продвижение. Или же продавать их дороже.
Рентабельность активов. Ее рассчитывают, чтобы знать, стоит или не стоит использовать в бизнесе какие-то свежие ресурсы. Например, появляется новый материал, который обещает суперсвойства и повышение продаж продукта. Если не посчитать рентабельность использования нового материала с учетом всех его свойств и особенностей оборудования, можно сделать бизнесу только хуже.
Прибыльность недвижимости ближе всего к первой категории — в этом случае рассматриваем квартиру как бизнес, но об этом чуть позже.
Порог рентабельности
Рассчитать финансовую рентабельность можно по формуле, которая выглядит следующим образом: балансовая прибыль (P), поделенная на стоимость активов (Y) и умноженная на 100%:
P/Y x 100%
Балансовая прибыль — это то, что останется, если из выручки предприятия вычесть себестоимость продукта (она складывается из всех расходов, которые возникают в процессе его создания: от материалов до оборудования и затрат на его обслуживание плюс расходы на персонал).
Стоимость активов — это финансовая величина вложенных ресурсов: оборудования, коммерческих помещений, автопарка, то есть всего, что было куплено, чтобы начать бизнес.
Далее в тексте остановимся на том, как применить эту формулу к оценке доходности квартиры.
Для бизнеса важно, чтобы рентабельность была не ниже определенного уровня. Он называется порогом рентабельности. Расчет этого показателя помогает определить минимальную норму выручки, которая покроет расходы на производство или создание продукта.Если минимальная сумма выручки не наберется, затевать предприятие не имеет смысла. А чем дальше показатель от нижней границы, тем быстрее вернутся вложения. Для тех, кто рассматривает покупку квартиры как инвестицию, тоже важно представлять этот порог. Например, если окажется, что доход от сдачи квартиры в аренду в год равен 3% от ее стоимости, то, возможно, имеет смысл поискать другие инструменты инвестиций.
Как рассчитать рентабельность недвижимости
Рассчитать рентабельность в процентах для жилой недвижимости можно самостоятельно. Но профессиональный риелтор тоже может с этим помочь.
Чтобы самостоятельно посчитать процент годовой доходности, нужно знать несколько цифр.
Во-первых, общую сумму расходов на приобретение квартиры и ее подготовку к сдаче в аренду. Стоимость жилья, комиссия риелтора, расходы на сделку (госпошлина, траты на нотариуса, на банковскую ячейку), на ремонт, мебель, бытовую технику.
Если на покупку берется кредит, уровень доходности, скорее всего, снизится из-за кредитной ставки. Это усложнит расчеты, но такой процентный показатель нельзя не учитывать. Банки обычно выдают график платежей с разбивкой — какая часть ежемесячного платежа идет на погашение суммы кредита, а какая на его обслуживание, то есть проценты.
Во-вторых, стоит учесть и ежегодную выручку от сдачи квартиры в аренду. Нельзя путать этот показатель с доходом (чистой прибылью). Потому что выручка — это сумма в рублях, из которой нужно вычесть расходы, тогда получится чистая прибыль.
Можно посчитать два показателя возможной выручки — если квартира сдается на длительный срок, то есть помесячно, и если посуточно. Для ориентира можно использовать цены на сопоставимое жилье в регионе, взяв их со специализированных сайтов, например Домклик.
Третья цифра — годовые расходы на содержание квартиры. Сюда следует заложить налог на имущество, коммунальные платежи, расходы на амортизацию (ремонт) помещения и прочие затраты, которые могут возникнуть (замена домофона или установка камер видеонаблюдения).
Формула будет следующей:
Д = (А - С) / B x 100%
Эксперты рынка недвижимости предупреждают, что это формула для ориентировочного расчета. В него не входят инфляция, рост стоимости квартиры и повышение (индексация) арендной платы. Но она поможет иметь представление о том, какой доход может приносить квартира, и понять, стоят ли усилия возможной выгоды.
Как повысить рентабельность
Стандартная рекомендация по повышению рентабельности — сокращать издержки, то есть расходы. И потом увеличивать продажи. Например, можно купить квартиру в лучшей локации и хорошем состоянии и сдавать ее посуточно, а не на длительный срок. Но тогда нужно понимать, что встреча гостей, уборка, стирка станут или заботой собственника, или дополнительной статьей расходов, потому что понадобится помощник.
Можно выбрать вариант меньшей площади, сэкономить на ремонте и остановиться на долгосрочной аренде, потому что невысокая стоимость или непопулярность локации у туристов не дадут получить хороший доход от посуточной аренды.
В любом случае эксперты предупреждают, что арендный бизнес на рынке жилой недвижимости — это не легкие деньги. Однако при грамотном подходе имущество может принести хорошие дивиденды.
Источник: Домклик
