Торговые помещения в жилкомплексах сегодня – востребованный арендный бизнес и один из факторов, влияющих на привлекательность жилья для потенциального покупателя. Эксперты рынка рассказали "Интерфакс-Недвижимости" об особенностях стрит-ритейла в ЖК и оценили перспективы развития этого направления.
Сдавать или продавать?
Российские девелоперы и застройщики придерживаются разных стратегий и как продают, так и сдают в аренду коммерческие площади в возводимых ими жилых домах.
По мнению директора по коммерческой недвижимости компании "Главстрой" Марии Дворецкой, ответственный девелопер отвечает не только за качественное строительство, но и за состав инфраструктуры в своем проекте.
"Если девелопер не сдает в аренду, а продает построенные коммерческие помещения, то он практически не может влиять на то, как в будущем будет развиваться коммерческая инфраструктура жилого комплекса, насколько она будет соответствовать запросам жителей. (…) Несмотря на то, что девелоперу на первый взгляд кажется, что выгоднее продать инфраструктуру, с развитием рынка все к большему количеству участников приходит понимание, что в таком случае теряется контроль над качеством арендаторов и в конечном итоге может пострадать имидж комплекса. Особенно это важно для девелоперов больших проектов, в которых следующие очереди будут реализовываться еще несколько лет", — считает Дворецкая.
Управляющий партнер bnMAP.pro, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова, напротив, отмечает ориентированность большинства застройщиков на продажу площадей.
"Застройщики сейчас предпочитают сразу продавать помещения, чтобы не брать на себя частично непрофильный бизнес по управлению коммерцией. Однако незначительная часть застройщиков имеет другую стратегию – сначала они "сажают" в коммерческие помещения арендаторов, а затем уже продают готовый арендный бизнес. Это требует определенных затрат, но в итоге такой подход действительно помогает продажам, помещение с ГАБом уходит легче", — добавляет она.
Что касается собственно представителей бизнеса, то сетевые ритейлеры чаще делают выбор в пользу аренды, говорит директор направления стрит-ретейла NF Group Ирина Козина.
"(…) они предпочитают арендовать помещения, а не приобретать. Так как из любого договора аренды всегда можно выйти в случае, если локация не оправдывает ожидания с точки зрения прибыли и рентабельности проекта. Если же говорить о несетевых ритейлерах, то здесь возможны опции. Часто частные инвесторы приобретают помещения в ЖК для ведения своего бизнеса (ПВЗ, салоны красоты, минимаркеты, различные франшизные проекты и т.д.)", — комментирует Козина.
Ротация арендаторов
По мере "жизни" жилых комплексов состав арендаторов стрит-ритейла меняется. К факторам, влияющим на их ротацию, эксперты относят потерю актуальности предоставляемых услуг для жителей, а также обжитость ЖК.
"В новые большие ЖК первыми часто заходят компании, которые обеспечивают потребности новоселов по ремонту: это кухни, двери, салоны штор и т.д. Затем остаются те, кто работает непосредственно на повседневные потребности – пункты выдачи заказов, те же кофейни или пекарни, магазины для животных и т.д. Это логично, поскольку магазины товаров для ремонта в таких локациях исчерпывают свою целевую аудиторию в течение первых лет после сдачи новостройки, когда и происходит основное количество ремонтных и отделочных работ", — подчеркивает Доброхотова.
Профессиональный подход девелопера к дальнейшей эксплуатации коммерческой инфраструктуры и проработка концепции снижают текучесть арендаторов, отмечает Дворецкая.
"Как правило, если концепция выстроена изначально, состав арендаторов не меняется значительно. На этапе привлечения арендаторов учитывается целевая аудитория и потребности жителей комплекса, также девелопер старается привлекать в проект "бизнес с опытом" и именем. Если все помещения проданы и сдаются хаотично, то несколько лет будет происходить ротация помещений и выживут не все, это связано как с постепенным заселением комплекса, так и с привлечением неопытных арендаторов, которые не всегда могут правильно оценить будущую доходность", — поясняет она.
Рассуждая о зависимости заполняемости стрит-ритейла от заселенности ЖК, директор по коммерческой недвижимости "Главстроя" упомянула, что большинство арендаторов не рассматривают комплексы с заселенностью менее 60%. По ее словам, поэтому комплексы с отделкой находятся в выигрышной позиции, это дает гарантию арендатору по скорости заселения и наличию внутреннего трафика.
"Определенные профили арендаторов, такие как продуктовые сети, аптеки, пункты выдачи заказа, стремятся занять лучшие помещения и подписать договор еще до ввода или сразу после сдачи комплекса в эксплуатацию, тогда как салоны, услуги, направленные на повседневный спрос, занимают выжидательную позицию", — делится Дворецкая.
"Интерес ритейлеров к тому или иному ЖК, как правило, увеличивается с возрастанием процента заселения, а также обжитости комплекса. Пропорционально этому возрастают и ставки аренды. Первым обычно подписывается продуктовый ритейлер, так как помещения, спроектированные под супермаркет высоколиквидные, как для инвесторов, так и для арендаторов", — соглашается Козина.
Жители голосуют словом и рублем
Формируя структуру арендаторов коммерческих помещений в жилых комплексах, девелоперы и застройщики нередко прибегают к соцопросам. Это позволяет заранее прощупать почву относительно потребностей будущих жильцов в определенных направлениях стрит-ритейла.
"Создавая инфраструктуру и продумывая сервисы в проектах, мы предлагаем жителям проголосовать за те или иные решения не "рублем", а словом. Мы проводим опросы жителей, стремясь учесть их интересы и запросы – например, спрашиваем, какие услуги они бы предпочитали получать в фитнес-центрах, какой формат детских центров они бы хотели получить и прочее", — рассказывает директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.
"Компания проводит статистические опросы жильцов и покупателей квартир для выявления наиболее желанных категорий и брендов. Для проекта, ориентированного на семейную аудиторию, фундаментальное значение имеют развивающие пространства и кафе, куда можно пойти с детьми. Для проектов премиум-класса важно наличие ресторанов, премиальных продуктовых операторов, фитнес-студий, салонов красоты и SPA-центров", — поддерживает подход с выяснением мнения аудитории директор по торговой недвижимости MR Group Борис Маца.
Учет потребностей жителей помогает девелоперам формировать арендную стратегию.
"Главстрой" рассматривает коммерческую инфраструктуру первых этажей как полноценный объект ритейла и старается подбирать владельцев помещений и арендаторов таким образом, чтобы на территории ЖК были представлены в полном объеме различные магазины и услуги, и они не дублировали, а дополняли друг друга с учетом общей концепции проекта. В частности, в ЖК "Береговой" порядка 34% коммерческих площадей занимают товары повседневного спроса, 12% приходится на категорию медуслуг (аптеки, стоматологии), по 20% – на рестораны, пекарни и салоны красоты, 5% – на группу товаров для дома", — комментирует Дворецкая.
Впрочем, все вышеперечисленное не отменяет "голосования рублем".
"К арендатору, который оказывает некачественные услуги или продает некачественный товар, просто не пойдут за покупками, поэтому тут голосование рублем происходит за счет рыночных законов", — констатирует Доброхотова.
Открытость vs приватность
Немаловажным фактором как для жителей ЖК, так и для арендаторов коммерческих помещений является открытость или закрытость инфраструктуры комплексов. Опрошенные эксперты едины во мнении: для большого числа последних такой вариант неприемлем.
"Хорошая видимость и доступность всегда влияют на принятие решения арендатора на вход в проект, поэтому многие бренды не рассматривают размещение на закрытой территории с ограниченным доступом", — объясняет Дворецкая.
Для коммерческого успеха бизнеса необходим достаточный трафик покупателей, напоминает Доброхотова. Его сложно обеспечить только за счет жителей жилкомплекса.
"У любого бизнеса есть норма выработки, которая формирует переход через точку безубыточности. В закрытом ЖК ее достичь крайне сложно, а с малым количеством жильцов обычной коммерческой единице и вовсе невозможно", — считает она.
Тем не менее элементы закрытой инфраструктуры, встречаются – как то коворкинги, spa или фитнес – однако в таком случае их обслуживает и дотирует УК, расходы на содержание включаются в квартплату и оплачиваются жителями, уточняют эксперты.
Качественный стрит-ритейл – высокая стоимость жилья?
Хороший состав инфраструктуры не может не сказываться на хотя бы на одном из таких факторов, как последующая стоимость и привлекательности квартир в ЖК. Однако степень этого влияния эксперты оценивают по-разному.
"Для большинства покупателей важно, чтобы услуги, магазины, клиники соответствующего уровня находились рядом и не надо было ездить в центр, к метро. В проекте с развитой инфраструктурой квартиры всегда более востребованы, соответственно, и стоимость выше", — говорит Дворецкая.
Также, по ее оценке, отражение в ликвидности жилья находит привлечение сильного якорного арендатора, за которым приходят и другие концепции.
"Вряд ли это влияет на стоимость, но совершенно точно повышает привлекательность. При прочих равных покупатели охотнее выбирают квартиры в проектах с насыщенной и доступной инфраструктурой", — уверена Доброхотова.
Перспективам дают зеленый свет
Оценивая перспективы рынка стрит-ритейла в составе жилых комплексов, экспертное сообщество сходится в мыслях относительно его стрессоустойчивости к кризисным моментам.
"Пандемия существенно повлияла как на спрос со стороны арендаторов, так и на привычки людей и развитие ритейла, еще больше усилился тренд на формирование инфраструктуры в жилых комплексах "город в городе" и развитие "третьих мест". Все больше форматов, в том числе нестандартных развиваются в жилых кварталах, это говорит о том, что ритейлеры чувствуют стабильность в этом формате, несмотря на все сложности и нюансы работы в ЖК. Серьезное влияние на развитие рынка также оказывает город, мы видим существенное развитие инфраструктуры, формирование прогулочных зон на набережных, как, например, в "Береговом", это позволяет гарантировать ритейлу необходимый трафик, а жилым комплексам привлечь бренды и профили, которые ранее не ориентировались на развитие ЖК", — заключила Дворецкая.
"Товары и услуги в шаговой доступности всегда будут необходимы новостройкам. Даже крупные сети, которые раньше были резидентами самых дорогих улиц Москвы, с удовольствием идут в спальные районы, особенно где много молодежи. Доля удаленных работников велика, она точно не уменьшается, и эти люди, да еще вместе с семьями – это значительный пласт платежеспособных потребителей, которым нельзя пренебрегать" – рассуждает Доброхотова.
"Как мы уже не раз говорили, инфраструктурный ритейл наиболее устойчив ко всем кризисным влияниям, что подтвердила и пандемия в 2020 году, поэтому уже сейчас видим, что интерес и инвесторов, и ритейлеров к покупке/аренде в ЖК только возрастает", — подытожила Козина.
