Вместе с экспертами разбираемся, какая недвижимость считается совместно нажитой, кто из супругов должен платить налог на имущество, а кто — НДФЛ, как минимизировать налоги при продаже и т. д.
Какое имущество признается совместно нажитым, а какое нет
Согласно ст. 256 ГК РФ, имущество, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия.
Например, если квартира куплена в браке, но договор муж с женой не подписывали, — квартира считается общей. При этом неважно, кто из супругов по документам является ее владельцем (титульным собственником).
ВАЖНО
Брачный договор может быть подписан как до регистрации брака, так и в любое время после. Он заключается в письменной форме и должен быть нотариально удостоверен.
Не считается совместно нажитым имущество, которое:
- куплено до заключения брака;
- унаследовано, получено в дар или приватизировано одним из супругов (даже после свадьбы).
Кто должен платить налог на имущество
Налог на имущество платит титульный собственник, то есть тот, на чье имя выписаны правоустанавливающие документы.
Если собственником квартиры по документам является, например, муж, то плательщиком налога на имущество с точки зрения ФНС тоже будет он, и на его имя будут приходить налоговые уведомления.
Но это не значит, как уже говорилось выше, что квартира принадлежит только супругу, если она покупалась в браке и без заключения брачного договора.
Налогообложению подлежат: квартира, дом, комната, доля в недвижимости, гараж, машино-место, недостроенные объекты и т. д. Полный список приведен в ст. 401 НК РФ.
Кому из супругов положен налоговый вычет
Вычет на совместно нажитое имущество могут получить оба супруга.
В России есть два типа налоговых вычетов:
- на покупку или строительство недвижимости;
- на проценты, уплаченные по ипотеке.
СПРАВКА
Предельный размер имущественного вычета при покупке/строительстве жилья — 2 млн рублей. Максимальный вычет за проценты — 3 млн.
На возврат НДФЛ имеют право налоговые резиденты России. Воспользоваться этим правом они могут один раз в жизни. Но если жилье куплено начиная с 1 января 2014 года, остаток вычета можно перенести.
То есть если вы получили его не в полном размере, оставшуюся сумму можно получить потом, когда вы купите другой объект (закон № 212-ФЗ).
Вычет по процентам вне зависимости от времени покупки жилья привязан только к одному объекту, и перенести его остаток на другую недвижимость не выйдет.
Получить вычет можно, если у собственника есть налогооблагаемый доход — деньги возвращаются за счет уплаченного НДФЛ.
Елена Дементьева,
налоговый консультант:
— Разберем ситуацию, когда доход для возврата есть только у одного из супругов. Например, супруги вместе купили дом за 5 млн рублей. Муж работает (является налогоплательщиком), жена — домохозяйка. Вычеты оба ранее не оформляли. Сможет ли муж получить вычет за обоих, ведь квартира — это их совместная собственность?
Ответ: нет, не сможет. Согласно ст. 220 НК РФ, налогоплательщик может вернуть НДФЛ только с суммы в 2 млн рублей. Следовательно, один человек не имеет права использовать вычет на 4 млн — это больше положенного.
Муж может воспользоваться своим правом, но чужое (жены) взять не может. Даже если бы квартира стоила меньше — например, 3 млн рублей, и на одного супруга приходилось бы по 1,5 млн для вычета, то муж реализовал бы свое право на вычет в этом размере, а 500 тыс. перенеслись бы на другой объект, если таковой появится.
Как уменьшить налог при продаже совместного жилья
По общему правилу налог на недвижимость платит тот, кто владеет ей по документам (титульный собственник). Но при уплате НДФЛ за проданное совместное имущество закон не запрещает супругам разделить доход между собой и подать две декларации.
СПРАВКА
После продажи недвижимости ее бывший владелец должен заплатить НДФЛ с полученного дохода (13% для резидентов и 30% для нерезидентов РФ), если объект был его собственностью менее пяти лет. По истечении этого срока сделка не будет облагаться налогом.
«Имейте в виду, что иногда налоговая инспекция не принимает соглашения от супругов о распределении дохода в простой письменной форме, а требует нотариально заверенный документ. Также помните, что подготовить такое соглашение необходимо в том налоговом периоде, в котором состоялась оплата сделки по продаже, то есть был получен доход», — уточняет налоговый адвокат Вадим Баранча.
Разберем подробнее, в каких случаях супругам стоит распределить доход для оптимизации налогов:
1. Один супруг — налоговый резидент, а второй — нерезидент.
Налоговым резидентом России считается человек, который живет на территории России более 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) (ст. 207 НК РФ).
Вадим Баранча,
налоговый адвокат:
— Налог при продаже недвижимости резидентом составит 13%. Еще у него есть необлагаемый налогом 1 млн рублей (размер стандартного налогового вычета. — Прим. ред.) в случае продажи жилья или 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения. А вот супруг-нерезидент должен отдать государству 30% дохода от продажи. В такой ситуации разумно распределить доходы от сделки так, чтобы резидент получил 100% прибыли.
ПРИМЕР
Муж — резидент РФ, а жена — нет. Для наглядности примем условие, что кроме стандартного налогового вычета им больше ничего не положено.
Супруги продали совместную квартиру за 3 млн рублей. Минимальный срок владения не закончился, и они должны заплатить НДФЛ.
Если они распределят доход 50/50, то есть каждому по 1,5 млн рублей, то должны будут заплатить:
Муж-резидент:
1,5 млн – 1 млн вычета = 500 тыс. × 13% = 65 тыс. рублей
Жена-нерезидент:
1,5 млн × 30% = 450 тыс. рублей
Итого: 515 тыс. рублей налога на семью.
Если перераспределить доход только на резидента, то расклад будет другой:
3 млн – 1 млн вычета = 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей
2. Один супруг получил вычет за жилье, а второй — нет.
Например, квартира стоит 3 млн рублей (то есть на двоих получить вычет не получится — не хватит средств). Супруги могут получить по 1,5 млн на каждого, но если муж ранее полностью или частично использовал свой вычет, то имеет смысл перераспределить доли как 70% жене, 30% — мужу, чтобы жена смогла получить все положенные ей 2 млн, а муж — забрать неиспользованный остаток.
3. У одного супруга истек минимальный срок владения жильем, а у второго — нет.
СПРАВКА
С 2020 года минимальный срок, в течение которого нужно владеть жильем, чтобы продать его без уплаты НДФЛ, в некоторых случаях уменьшился с пяти до трех лет.
Это происходит, если недвижимость:
- получена в наследство;
- оформлена в собственность путем приватизации;
- подарена членом семьи и/или близким родственником;
- получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
- имеет статус единственного жилья (или является долей в нем).
В этом случае можно заключить брачный договор о том, что, например, проданная квартира — собственность супруга, у которого срок минимального владения уже истек. Тогда налог платить не придется.
Однако здесь могут возникнуть сложности: против такого перераспределения прибыли выступает Минфин РФ.
В 2021 году министерство выпустило письмо № 03-04-05/82492, в котором говорится, что если перед продажей жилья супруги пытаются оптимизировать налогообложение, изменив режим владения недвижимостью, то освобождение от налогов неприменимо.
То есть министерство не одобряет уход от налога через составление брачного контракта, по которому жилье становится единственным для одного из супругов. Налоговая инспекция может прислушаться к мнению Минфина (хотя письмо — это не прямое распоряжение, обязательное к исполнению) и отказать в распределении.
Елена Дементьева,
налоговый консультант:
— Дополнительных разъяснений по этому письму не было, судебную практику по таким случаям за два прошедших года я еще не встречала. Но если супруги хотят полностью переписать жилье на кого-то одного, мои рекомендации таковы:
1. Составлять брачный договор как можно раньше, задолго до продажи имущества. Тогда будет шанс доказать налоговой, что это было сделано неумышленно.
2. Распределить доли в разной пропорции, например 70/30. Вероятность, что это пройдет, гораздо выше. Письмо Минфина РФ от 23.04.2012 № 03-04-05/4-543 и письмо ФНС № ЕД-4-3/9664@ от 13.06.2012 не запрещают это делать.
3. Если брачный договор супруги не заключают, то соглашение о распределении долей должно быть нотариальным, оформленным до сделки, а суммы дохода следует прописать в договоре.
ВАЖНО
Помните, что имущество, полученное в подарок или в наследство одним из супругов в период брака, не становится совместной супружеской собственностью, а принадлежит только ему.
Единственное жилье — это какое?
Существенным при расчете налога является вопрос, единственное это жилье или нет. От ответа зависит, какой срок владения является минимальным, то есть когда можно продать квартиру без налога: через три или через пять лет.
Особенно актуальным это становится, когда в семье есть и жилье, полученное супругами до брака, и совместно нажитое.
На сайте ФНС есть разъяснение о том, что считается единственным жильем у супругов. В первоначальной редакции от апреля 2021 года в нем говорилось, что если квартира куплена в браке и больше никакого жилья супруги вместе не купили, то без налога продавать ее можно через три года, даже если у мужа и/или жены есть добрачная недвижимость.
Однако в 2023 году госорган свое мнение изменил, и теперь для применения минимального трехлетнего срока владения учитываются как совместно, так и раздельно нажитые объекты.
Таким образом, смысл разъяснения радикально изменился, и налогоплательщикам следует руководствоваться последней версией.
Елена Дементьева,
налоговый консультант:
— Разберем на примере, попадает ли жилье под определение единственного и под трехлетний срок владения.
1. Муж и жена продают купленный в браке дом, титульный собственник — жена. Смотрим, есть ли у нее иное, добрачное жилье. Если да, то, увы, срок минимального владения для жены будет пять лет.
2. Помимо продаваемой квартиры супруги ранее купили комнату, которую оформили только на мужа. Но это неважно: в браке все общее (если нет брачного договора), а это значит, что супруга снова не проходит под минимальный срок в три года.
Когда можно не отчитываться о продаже жилья (не подавать декларацию)
1. Если и у мужа, и у жены вышли минимальные сроки владения объектом. Если у одного срок истек, а у второго нет, то последний должен подать декларацию.
2. Если цена жилья меньше размера стандартного имущественного вычета, но не ниже 70% кадастровой стоимости.
То есть декларацию 3-НДФЛ можно не подавать, если недвижимость находилась в собственности, например, один год, но при условии, что доход от продажи не превышает 1 млн рублей.
При этом если сумма сделки меньше 70% кадастровой стоимости жилья, то при налогообложении доход от продажи рассчитывается как «кадастровая стоимость × 0,7».
3. У супругов двое и больше детей и одновременно соблюдаются следующие условия:
- В семье минимум двое родных и/или усыновленных детей младше 18 лет (24 года, если ребенок — студент очного отделения).
- Вместо проданного объекта в том же году, когда произошла сделка (или до 30 апреля следующего года), семья купит другое жилье.
- Кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей.
- Площадь или кадастровая стоимость нового жилья будет больше, чем у проданного.
- На момент сделки продавцу и членам его семьи не принадлежало более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При соблюдении всех этих условий семьи с детьми не должны соблюдать никаких сроков владения. Налога при продаже не возникнет, даже если квартиру продадут через два дня после покупки. Декларацию подавать тоже не надо. Эта льгота распространяется не только на квартиры, но и на любую жилую недвижимость.
ВАЖНО
Во всех описанных выше случаях супруги могут не подавать декларации, но должны направить в ФНС письменные пояснения, иначе налоговая не учтет льготы и начислит налог.
Вадим Баранча,
налоговый адвокат:
— Неправильная оценка налоговых рисков, непредставление вовремя документов может привести к проблемам, например к штрафам. А если размер налоговой неуплаты по всем сделкам за три года будет больше 2,7 млн рублей, должник станет фигурантом уголовного дела по статье 198 УК РФ (уклонение от уплаты налогов).
Когда лучше обратиться за консультацией
В нетипичных или спорных случаях, как, например, с заключением брачного договора перед продажей квартиры, владельцам жилья может быть удобнее обратиться за консультацией к налоговому эксперту. При этом желательно выбрать того, кто специализируется на данном направлении и знает теорию и практику — например, в вопросах супружеской собственности.
Если вам нужна только информация, то это может быть налоговый консультант или юрист по налогам для физических лиц. Но если дело дошло до судебного разбирательства, то это должен быть уже адвокат, имеющий право представлять интересы клиента в суде и оказывать ему полный комплекс юридических услуг.
Елена Дементьева,
налоговый консультант:
— Приведу пример, как консультация может существенно сократить расходы семьи: супруги продают совместную квартиру ранее трех лет владения, оба титульные собственники. Жена воспитывает детей и давно не имеет официального дохода, а муж работает как ИП на УСН.
Квартиру они купили за 4 млн рублей, а продали за 8 млн.
Первоначально они хотели подать декларацию 50/50, указав на каждого:
4 млн доход – 2 млн расходы на покупку, которые можно учесть, = 2 млн налогооблагаемой базы × 13% = 260 тыс. рублей налога, которые должен заплатить каждый из супругов.
Итого: минус 520 тыс. из семейного бюджета.
Откуда такой расчет: супруги решили, что раз жена официально не трудоустроена, а муж ИП на упрощенке, то они не имеют права воспользоваться вычетом в размере 2 млн рублей на каждого.
Если бы они хотели оформить вычет деньгами, то у них бы это действительно не получилось, так как у обоих нет налогооблагаемого дохода, из которого делается возврат.
Однако отсутствие такого дохода не помешает им использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы. При этом важно, что ранее свое право на вычет ни один из супругов не использовал.
В этом случае расчет выглядит так:
4 млн дохода – 2 млн расходов на покупку – 2 млн имущественного вычета = 0 рублей налога к уплате.
Экономия семейного бюджета составит 520 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что ситуация «я не знал, поэтому не воспользовался» на практике встречается очень часто и напоминают, что налоговая не обязана следить, использовали вы положенную льготу или нет.
Впрочем, еще чаще специалистам приходится сталкиваться с историей: «Я думал, что ничего не должен, а потом получил налоговое уведомление, штраф или пени».
Но независимо от того, решите вы привлечь консультанта или нет, к вопросам налогообложения стоит отнестись вдумчиво, неторопливо и серьезно.
Источник: ЦИАН
