Одобрение «золотого паспорта» в Турции

Турция предоставляет возможность получения гражданства инвесторам и их семьям в обмен на вложения в экономику страны. Это представляет собой универсальное, быстрое и надёжное решение, которое доступно не только для граждан России, но и для других иностранцев, включая граждан Казахстана, Украины и других стран. Множество клиентов компании Tranio уже прошли процесс получения гражданства и ВНЖ в Турции.

В данной статье мы расскажем о последних изменениях, влиянии государства на этот процесс и о возможных трудностях, с которыми могут столкнуться будущие инвесторы. А также поделимся кейсами клиентов и важными уточнениями со стороны экспертов Tranio в Турции, которые помогут избежать любых трудностей на пути к заветным документам.

Условия получения ВНЖ или «золотого паспорта» при покупке недвижимости

В 2022-2023 годах самым быстрым и популярным способом получения турецкого гражданства является инвестирование в недвижимость (начиная с 400 тыс. долларов США), финансовые активы (начиная с 500 тыс. долларов) или регистрация местной компании (с минимум 50 рабочими местами). Для сохранения права на турецкий паспорт необходимо владеть недвижимым имуществом в течение 3 лет, что аналогично сроку вклада в финансовые активы Турецкой Республики в других программах, а также периоду «жизни» компании.

Покупка недвижимости остаётся самым интересным вариантом для инвесторов, потому что такой актив можно использовать для самостоятельного проживания, сдачи в аренду через управляющую компанию или дальнейшей перепродажи с сохранением турецкого паспорта и всех льгот, которые следуют вместе с ним:

- Безвизовый въезд в 110+ стран мира, в том числе в Сингапур и Японию, а также регион Гонконг;

- Возможность оформить визу Е-2 США на 5 лет с возможностью продления (на паспорт РФ и Беларуси эта виза не выдаётся), а также туристическую визу США — на 10 лет;

- Турция ведёт переговоры о присоединении к Евросоюзу и о безвизовых поездах в Шенгенскую зону;

- Граждане Турции не подвергаются санкциям со стороны ЕС, Великобритании и США;

- Турция не публикует данные о лицах, получивших гражданство и не передаёт их третьим странам.

Подробнее об условиях, которым должна соответствовать недвижимость для подачи на гражданство, и какие шаги нужно совершить для участия в программе «золотого паспорта», в нашей статье.

Продажи иностранцам составили 2,9% от всех продаж недвижимости в сентябре по данным Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK). Для сравнения, в 2017 году лишь 1,5% покупок было совершено иностранцами. Спрос к недвижимости Турции в последние годы остаётся высоким по причинам: удобного расположения страны, роста стоимости недвижимости в долларовом эквиваленте, а также, по разным оценкам, от 22 до 38% покупателей из-за рубежа рассчитывают на получение гражданства Турции за инвестиции в недвижимость.

Пятёрка стран, чьи граждане покупают недвижимость в Турции оставалась неизменной многие месяцы, но в сентябре 2023 года граждане Германии снова вошли в топ-покупателей, вытеснив граждан Казахстана.

Позиция в рейтинге
Гражданство клиентов
Количество сделок в августе 2023

1
Россия
722

2
Иран
327

3
Ирак
191

4
Германия
148

5
Украина
122
Источник: TUIK

Покупку недвижимости можно рассматривать и как вариант получения ВНЖ, если бюджет на покупку меньше 400 тыс. долларов. Если раньше ВНЖ Турции можно было оформить при покупке недвижимости на сумму 75 тыс. долларов, эквивалентную турецким лирам, то с октября 2023 года минимальная сумма составит 200 тыс. долларов во всех городах страны.

При этом учитываться будет только один объект недвижимости. Новые правила не коснутся тех, кто получил свидетельство о праве собственности жилья (ТАПУ) в период с 26 апреля 2022 до 16 октября 2023 года. Есть основания полагать, что за повышением порога по стоимости жилья для получения ВНЖ последует и повышение минимальной стоимости недвижимости для получения гражданства за инвестиции.

Если цель покупки недвижимости — получение «золотого паспорта» Турции, то лучше не затягивать с выбором и принятием решения об инвестициях. За последние два года мы уже видели много случаев, когда при длительном ожидании покупатели сталкивались с дополнительными сложностями: повышением порога для получения паспорта, сложностями перевода денежных средств, ограничением или закрытием определённых паспортных программ.
Елена Милишенкова
коммерческий директор Traniо

Какие документы стоит запросить у застройщика в Турции при покупке в новостройке

Чтобы не рисковать вложениями и быть уверенными в получении дальнейших документов (ВНЖ или гражданства), стоит внимательно отнестись к изучению документов перед подписанием договора купли-продажи. Команда Tranio рекомендует дополнительно обращаться к открытым источникам.

В зависимости от стадии проекта и типа постройки могут быть разные документы, поэтому важно, чтобы сделку сопровождал юрист, специализирующийся на турецкой недвижимости.

Финансовая дееспособность

Проверяется на государственном сайте TOBB (Türkiye Odalar ve Borsalar Birliği). Он полностью на турецком языке, поэтому стоит найти надёжного переводчика.

Разрешение на строительство с утверждённым планом зонирования (İmar Durumu Belgesi)

Земля, на которой будут построены строительные работы, должна быть включена в градостроительный план или так называемый план реконструкции.

Проектная декларация и поэтажные планы здания

В нём указаны конкретные материалы, из которых будет строиться дом, здесь можно увидеть поэтажные планировки и планы технических коммуникаций. С помощью этого документа вы сможете узнать о «начинке» своего будущего дома без прикрас: например, увидеть, не соседствует ли ваша спальня с лифтовой шахтой.

Бумага из Кадастрового управления о чистоте ТАПУ

Важно требовать оформления ТАПУ (свидетельство о праве собственности) на Вас, на любой стадии строительства. Свидетельства бывают двух видов:

- красный — свидетельство о владении объектом недвижимости с жилыми или коммерческими строениями: квартиры, коттеджа, частного дома или коммерческих помещений;

- синий — свидетельство о праве собственности на земельный участок.

Пометка Kat İrtifakı в TAPU означает предварительную регистрацию по утверждённому плану проекта и застройщику ещё предстоит сделать второй этап регистрации. Если же стоит пометка Kat Mülkiyeti, то квартира окончательно зарегистрирована в жилом фонде.

Genel iskan

Акт сдачи дома в эксплуатацию, который застройщик обязан оформить на здание или комплекс зданий за свой счёт, в сроки, указанные в разрешении на строительство и в техническом паспорте на здание.

Экспертная оценка недвижимости в Турции

Один из самых важных документов при подаче документов на ВНЖ и гражданство в связи с последними изменениями на рынке недвижимости Турции. Это специальный документ, который показывает рыночную стоимость объекта, опираясь на определённые характеристики и критерии. По законам Турецкой Республики только государственные компании или застройщики с государственным финансированием не обязаны проводить оценку. В портфеле турецкой команды Tranio представлены подобные проекты.

Только организации, имеющие лицензию от Агентства банковского регулирования (BDDK), могут проводить оценку недвижимости на территории Турции, и за их деятельностью надзирает Совет по рынкам капитала Турции (SPK).

Турецкие власти обосновывают необходимость проведения оценки недвижимости по двум основным причинам:

- Во-первых, оценка помогает защитить интересы иностранных инвесторов, предотвращая мошеннические схемы. Процесс получения официального документа автоматически исключает возможность продажи недвижимости по завышенным ценам и обеспечивает заключение сделки по объективной рыночной стоимости.

- Во-вторых, экспертная оценка позволяет контролировать размер налогов, взимаемых при покупке недвижимости и направляемых в государственную казну. Ранее рыночная стоимость турецкой недвижимости часто значительно отличалась от кадастровой стоимости. Это позволяло продавцам и владельцам минимизировать налоговые обязательства на законных основаниях. После введения новых правил налоговые платежи теперь соответствуют реальным рыночным ценам, что привело к увеличению доходов государственного бюджета.

Ситуация с проведением экспертизы и одобряемостью получения ВНЖ или гражданства в 2023 году

Турецкая лира

Летом 2023 года Турция переживала исторический минимум курса лиры. Так 18 июля курс доллара на международном рынке Форекс вырос по отношению к турецкой валюте ещё на 2,61%, до 27,05 лиры. Позднее Центробанк Турции повысил на пять процентных пунктов учётную ставку — теперь она составляет 30%. Центробанк Турции заявил, что продолжит ужесточение денежной политики, чтобы «как можно скорее» добиться снижения роста цен. Сейчас инфляция в Турции составляет почти 60%, а турецкая лира с начала года подешевела к доллару на 31%.

Снижение цены — хорошее время для тех, кто покупает недвижимость. Потому что в долгосрочной перспективе конкурентоспособная недвижимость в хорошей локации всегда растёт в цене. При этом важно отметить, что строительные компании Турции давно привязали стройки к доллару. По этой причине цены в долларе сообразно движению курса лиры падать не будут.
Елена Милишенкова
коммерческий директор Tranio

Снижение курса лиры никак не повлияло на рост цен на недвижимость в долларовом эквиваленте и на спрос со стороны иностранных инвесторов, но государство стало тщательнее проверять соответствие реальных цен на недвижимость в жилых комплексах (по сравнению с теми данными, что указаны в экспертизе).

То есть в экспертизе цены всегда указаны в лире, а средняя стоимость на объект при оценке учитывается из примеров соседних ЖК в этом районе. Соответственно, когда лира упала, застройщики на время снизили стоимость, а значит при прохождении экспертизы реальная стоимость недвижимости оказались ниже заявленных в документах изначально.

Клиенты, которые покупали недвижимость под программу «золотого паспорта» (например, немного больше 400 тыс.) столкнулись с тем, что их апартаменты перестали проходить под программу при переоценке стоимости по новому курсу.

К счастью, этот вопрос решаем за счёт выравнивания рынка и ожидания возвращения цен на прежний уровень, что и произошло к октябрю 2023 года. На данный момент резких скачков лиры быть уже не должно.

Если же программа «золотого паспорта» для клиента неактуальна, или недвижимость всё ещё проходит под условия необходимой стоимости, то застройщик переделывает экспертизу самостоятельно в течение нескольких дней.

Увеличение срока проверки документов

Обычно турецкие власти обрабатывают заявку на получение гражданства от 6 до 9 месяцев. Заявку рассматривают в МВД, а завершает процедуру разрешение президента. Но из-за нестабильности лиры государственные органы усилили контроль на всех этапах оформления документов, что увеличило срок ожидания положительного ответа до года.

Чтобы не столкнуться с ещё большим ожиданием или сложностями в процессе мы рекомендуем внимательнее выбирать застройщика. К сожалению, даже самые надёжные игроки рынка не могут прогнозировать курс лиры, но именно они смогут быстро внести изменения в экспертизу и решить любую возникшую проблему. Как и проверенные брокеры недвижимости, которые не оставят клиента без поддержки, проведут дополнительные переговоры с застройщиком, юристами и выполнят все обязательства для положительного закрытия сделки несмотря ни на что.

Важно отметить, что команде Транио неизвестна негативная статистика по получению гражданства или ВНЖ в Турции, при соблюдении всех условий, которые устанавливаются государством. 100% клиентов получают положительное решение и возможность находиться на территории Турции без ограничений.

Сравнение сроков ожидания

Интересный факт — при сравнении, например, сроков ожидания семейной турецкой визы и гражданства за инвестиции, получается, что выгоднее подождать именно последнее. Даже с увеличенным сроком ожидания гражданство со всеми положительными дополнениями получается быстрее, чем временная виза, которую обычно ожидают от года и до 1,5 лет.

Почему важен надёжный брокер: пример двух кейсов клиентов с простым и сложным одобрением документов

Нет ничего страшного в изменениях, которые сейчас происходят со сроками или переоценкой недвижимости, с надёжным брокером пройти этот процесс можно быстро, тем более при поддержке юристов, которые пройдут с вами весь процесс от начала и до конца независимо от сроков ожидания.

Разберём две возможные ситуации на примере клиентов Tranio, купивших недвижимость в Стамбуле летом 2023 года.

Паспорт Турции за один год

Одни из наших клиентов получили паспорт Турции за более длительный срок, потому что последняя стадия (одобрение и подписание документа у президента) заняла 4 месяца. Клиенты как раз попали на май и летние месяцы, когда впервые стала заметна тенденция на усиленную проверку документов. Юристы Tranio находились на связи, заранее предупреждали обо всех изменениях. В октябре паспорта одобрили, а значит в ближайшее время клиенты смогут пользоваться ими и ожидать окончание строительства купленной квартиры для последующей сдачи в аренду в бизнес районе Стамбула.

Ожидание новой экспертизы от застройщика

Один из наших клиентов приобрёл квартиру у одного из крупных международных застройщиков с целью получения гражданства за инвестиции для своей семьи. Заключение сделки купли-продажи пришлось на летний скачок курса лиры, поэтому первая экспертиза от застройщика, которая использовалась среди документов на паспорт, была отклонена. Кадастровое агентство больше месяца согласовывало этот вопрос, что нехарактерно для данного этапа.

Клиент находился на связи с менеджерами и юристами Tranio, которые передавали информацию о продвижении процесса со стороны застройщика. На данный момент новая экспертиза застройщика одобрена, а документы на паспорт переданы юристами в Министерство внутренних дел Турции. Сотрудники нашей компании продолжают консультировать клиента по прохождению этапов получения паспорта и останутся на связи до окончания всех процессов.

Источник: Tranio