По закону РФ право собственности у покупателя появляется с момента подписания договора о купле/продаже и передачи недвижимости новому владельцу. Поскольку иногда покупатели, заключая такие сделки, теряют деньги, не получая ничего, рекомендуется воспользоваться услугами адвокатов по недвижимости. Денежные средства удается вернуть, если сделка признается недействительной и продавец не успел потратить деньги.
Основным документом при подписании договора о купле/продаже квартиры или дома является контракт, подписанный обеими сторонами и заверенный нотариусом. Несмотря на исключительную надежность этого документа, такую сделку могут признать недействительной.
Причины невозможности подписания договора о купле/продаже жилья
Распространенные ситуации срыва сделки с недвижимостью:
· долги продаваемого жилья за коммунальные услуги;
· чрезмерно беспокойные и даже буйные соседи;
· проблемы с документами;
· незаконная перепланировка помещений;
· продажа недвижимости другому покупателю по более высокой цене;
· утаивание продавцом неприятной для покупателя информации. Рядом планируется устроить мусорный полигон или выделен участок под кладбище;
· предъявление прав на часть недвижимости бывшим супругом;
· возникновение форс-мажорной ситуации. Это может быть стихийное бедствие, в результате чего, вода размыла фундамент;
· отказ органами опеки выдачи разрешения на сделку.
Ситуации из судебной практики
Незаконная продажа квартиры квартиросъемщиком
Житель Челябинска сменил место жительства, а свою квартиру надеялся сдать в аренду. Поиском арендатора занялась его мать. Вскоре он был найден и заселился в квартиру, предъявив удостоверение личности и заключив договор. Первое время ничего необычного не происходило – арендатор предъявлял показания счетчиков и ежемесячно выплачивал требуемую сумму. Спустя несколько месяцев этот арендатор исчез, а на его месте появилась женщина, представившаяся собственницей этой жилплощади. Для подтверждения сказанного она предъявила выписку из ЕГРН.
Владельцу жилья ничего не оставалось делать и он обратился в полицию. Оказалось, что арендатор вселился в квартиру по поддельному паспорту, оформил недвижимость на себя и продал. Квартиру он продал через агентство недвижимости, выручив за нее более 2 млн рублей. Чтобы афера не раскрылась, покупателя он искал с наличными денежными средствами.
Уголовное дело было возбуждено по факту мошенничества, но преступник найден не был. Действительный владелец квартиры обратился в суд и потребовал аннулировать сделку. Женщина подала в суд встречный иск, мотивируя это честным приобретением жилья, рассчитывая, что ее оставят владельцем недвижимости.
Решение суда оказалось справедливым и договор о купле/продаже признали недействительным. Так квартира снова стала собственностью действительного владельца. Иск женщины удовлетворили тоже, признав ее добросовестным покупателем. Кассационный суд проверил решение первого суда и оставил его решение в силе. Многим непонятно, почему так произошло. Женщина не знала, что имела дело с аферистом. Именно это стало главным основанием о признании ее добросовестным покупателем недвижимости. Несмотря на это, никакая честность не может стать препятствием возвращения квартиры прежнему владельцу.
Данный фактор объясняется просто. Настоящий хозяин недвижимости не подписывал контракта о купле/продаже жилья и даже не думал его продавать. Его целью было получение пассивного дохода от сдачи квартиры в аренду. В данном случае обманули не только владельца жилья, но и добросовестного покупателя. Женщине остается лишь надеяться на компенсацию личных потраченных денег из государственного бюджета. Такое право ей дает статус добросовестного покупателя. Даже если квартирного афериста поймают, деньги он не вернет. Преступники деньги не кладут в банки…
Незаконная перепланировка
Одним из резонансных случаев является решение московского Головинского суда о принудительном выселении владельца квартиры, нарушившего правила перепланировки. В результате его недвижимость была продана с публичных торгов. Владельца жилья подвела глобальная перепланировка жилплощади, которую он расширил за счет санузла, кухни, одной из комнат и коридора.
В результате получилось очень просторное помещение. Такую перестройку нужно было согласовать в соответствующих органах, но собственник этого не сделал. Он даже не отреагировал на предписания сотрудников Мосжилинспекции.
После передачи дела в суд владельцу квартиры было дано предписание привести ее в первоначальное состояние в течение полугода. Данное указание не выполнено и жилье не переоборудовано.
Данный фактор дает основание суду распорядиться о продаже недвижимости через аукцион. Это не значит, что владелец жилья останется ни с чем. Он лишится лишь квартиры, но деньги за ее продажу передадут владельцу его проданного жилья. С этих денежных средств будет вычтен определенный процент, связанный с расходами, касающимися исполнения судебного решения. Теперь новый хозяин недвижимости будет обязан вернуть квартире первоначальное состояние.
Расплата за самострой
Судебная практика располагает огромным количеством дел о ликвидации самовольных построек – мелких павильонов и ларьков. Однако среди них встречаются и нетипичные случаи. Так в 2015 году несколько граждан Москвы обратились с иском в суд. В нем люди просили признать незаконным снос их самовольных построек. Это были крупные торговые центры, принадлежащие компаниям:
· «Пирамида».
· «Звездочка».
· «Таганка».
Истцы считают, что нарушаются их конституционные права. По их мнению, все эти объекты самовольными постройками не являются, поскольку возведены по предъявлению разрешительных документов. Все градостроительные нормы соблюдены, и объекты введены в эксплуатацию на законном основании.
Установленный порядок сноса объектов, находящихся в собственности у владельцев на законных основаниях, является чистым произволом. За ликвидацию этих построек даже не предусмотрена компенсация, а их владельцы не могут рассчитывать на судебную защиту.
Несмотря на это, столичное руководство утверждает о правомерности принятия решения. Правительство поясняет, что вопросы о владении и пользовании землёй находятся в ведении субъектов России. Поскольку Москва тоже является субъектом, то имеет право на реализацию своих полномочий. Таким образом, Московский городской суд требования истцов не удовлетворил, законность такого решения о сносе построек подтвердил Верховный суд.
Попытка отъема у семьи жилой недвижимости городскими властями
В Москве умерла женщина (без родственников), обладательница просторной квартиры. По закону жилье должно перейти в собственность городу. Несмотря на это, недвижимость унаследовала мошенница. Она смогла подделать свидетельство о рождении и предъявив его нотариусу. Преступница представилась дочерью покойной. У нее задуманная афера получилась и квартира стала собственностью мошенницы, которая быстро продала жилье. Далее последовало несколько сделок, после которых данной недвижимостью завладел мужчина и оформил ее на свою жену.
Супруга жила в квартире несколько лет, пока не получила приглашение в суд через повестку. Руководство департамента городского имущества все-таки вспомнило о жилой недвижимости, которую предполагалось унаследовать. Оно потребовало договор о купле/продаже аннулировать, а того, кто в ней проживает, выселить.
Районный суд удовлетворил просьбу городских властей, признав подписанный контракт недействительным. Женщина была признана недобросовестным покупателем и ее было решено выселить из квартиры. Несмотря на это, удача была на стороне ответчицы, хотя ей пришлось трижды обжаловать решение о выселении. Верховный суд отменил все судебные акты и департаменту в иске было отказано.
Основания для такого решения следующие: по закону жена, которой муж подарил квартиру, должна была установить наличие родственной связи между так называемой наследницей и умершей владелицей недвижимости. Однако женщине этого делать было не нужно, поскольку у нее подлинный документ, заверенный нотариусом. В данном случае виновен юрист, который просто был обязан удостовериться, что родственная связь существует. Лишь после этого он имел право выдать документ.
Компенсация стоимости не построенного дома
В данном случае дело касается новостройки. Строительство затянулось на три года и так не было закончено. В данном случае обманутыми оказались дольщики. Несмотря на это федеральный арбитражный суд принудил застройщиков вернуть деньги инвесторам и причитающиеся проценты, за пользование заранее выплаченными деньгами дольщиков.
Чтобы добиться положительного результата, инвесторы пошли на безобидную хитрость. Они руководствовались законом и потребовали выплаченных заранее денег с процентами. Чтобы суд принял такой документ на рассмотрение, нужно было дело отправлять в арбитраж. Предприимчивые дольщики уступили свои права юридическому лицу. Благодаря этому иск прошел несколько рассмотрений и окончательное решение было принято непосредственно в пользу дольщиков.
Источник: Обзор рынка новостроек
