Нынешней осенью в России, и особенно в Москве, резко подорожала аренда квартир. Причем ситуация оказалась настолько нестандартной, что на нее обратили внимание серьезные аналитики, исследующие геополитические и макроэкономические процессы. И ведь действительно, в секторе аренды на обычный сезонный спрос наложились факторы из области геополитики (возвращение в Россию «релокантов») и макроэкономики (повышение ключевой ставки Центробанком).
Некоторые комментаторы даже сочли рост арендных ставок «катастрофическим». А газета «Коммерсант» посчитала яркой иллюстрацией к арендному кризису объявление одного из ушлых собственников, предлагавшего снять за умеренную плату (24 тыс. рублей) техническое помещение без санузла в одном из МФК в центре города.
Что ж такое делается и как теперь жить арендаторам – в этом вместе с экспертами разбиралась редакция портала «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Что случилось на рынке аренды
Как сообщает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль», ценники на объявлениях собственников начали расти традиционно с конца лета, в августе. Каждый месяц они прибавляли в среднем по 5%, в итоге разница между июлем и октябрем достигла 15-16%.
Ирина Доброхотова, управляющий партнер bnMAP.pro, основатель «Бест-Новострой», согласна с тем, что основной рост цен пришелся на вторую половину лета, но уточняет, что в этом году вообще не было традиционного летнего затишья и осеннего оживления - «горячий» сезон стартовал уже в начале лета, предложение быстро сокращалось. Часть предложения была снята из-за того, что из-за границы вернулись собственники и перестали сдавать квартиры. Также летом вторичный рынок был активным, и часть владельцев решили продать квартиры, а не сдавать их. Кроме того, восстановились туристические потоки, внутренняя трудовая миграция, стали приезжать экспаты.
Есть еще один фактор, влияющий на арендные ставки, о нем говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet: «Сейчас вводится много новых жилых комплексов, часть квартир в которых уходит под сдачу в аренду. Эти лоты отличаются по своим качественным характеристикам и, соответственно, стоят дороже».
Ну а в осенью рынок аренды отреагировал на повышение ключевой ставки Центробанком до 15% (с лета ЦБ повышал ставку четыре раза от начального уровня 7,5%) и последовавший за этим рост ипотечных ставок. «Из-за удорожания кредитов многие потенциальные покупатели откладывают покупку квартиры до момента, пока ставки не снизятся до более приемлемого уровня, и выходят на рынок аренды. В итоге рыночный спрос на аренду жилья значительно увеличивается», - комментирует Алексей Яцюк, ведущий эксперт компании «ТСН Недвижимость».
«Все это вместе вызвало существенное сокращение предложения; рынок арендатора стал рынком собственника. А собственники повышают цены в ответ на дефицит и ужесточают условия для съемщиков», - заключает Ирина Доброхотова.
Эксперты отмечают, что спрос на арендные квартиры и сейчас остается активным, хотя и начинает «охлаждаться». Объем предложения восполняется медленно, дефицит чувствуется.
«Если вы изучите предложение, то увидите, что в пределах одной небольшой локации может быть 1-2 квартиры, а весной на том же участке карты их могло быть до 50. Первыми всегда разбирают дешевые варианты и оптимальные по цене-качеству. Обычно в экспозиции остаются или совсем сомнительные варианты по качеству, или очень переоцененные, или с чрезмерно жесткими требованиями к квартирантам», - комментирует Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»).
Динамика изменения количества объектов в экспозиции и средних арендных ставок на однокомнатные квартиры по округам Москвы
июл.23
Кол-во
Средняя цена
авг.23
Кол-во
Средняя цена
сен.23
Кол-во
Средняя цена
окт.23
Кол-во
Средняя цена
окт/июль
Восточный АО
1 697
35 257
1 481
36 874
1 022
38 214
1 052
40 678
15%
Западный АО
1 574
42 934
1 462
45 976
930
48 499
867
49 477
15%
Зеленоградский АО
146
27 453
113
30 079
99
29 860
106
31 266
14%
Новомосковский
358
32 962
328
34 280
253
35 517
275
36 710
11%
Северный АО
1 389
40 899
1 163
43 115
871
45 840
895
46 655
14%
Северо-Восточный АО
1 408
38 115
1 279
39 944
1 001
42 011
950
43 864
15%
Северо-Западный АО
886
38 649
775
39 862
613
42 168
549
43 819
13%
Троицкий
127
26 583
103
27 474
84
28 639
92
28 702
8%
Центральный АО
1 013
58 992
935
64 583
788
68 247
778
68 785
17%
Юго-Восточный АО
1 464
36 335
1 289
39 124
880
40 675
841
41 417
14%
Юго-Западный АО
1 702
39 977
1 495
41 982
938
43 033
885
44 347
11%
Южный АО
1 711
37 047
1 417
39 099
1 037
41 281
1 010
42 832
16%
Источник: «Миэль»
Количество объектов в экспозиции и средние арендные ставки на 2- и 3-комнатные квартиры по округам Москвы, окт.23
Число комнат
Кол-во
Средняя цена
Восточный АО
2
893
51 355
Западный АО
2
1 070
67 416
Зеленоградский АО
2
73
42 782
Новомосковский
2
188
48 420
Северный АО
2
912
62 578
Северо-Восточный АО
2
775
55 787
Северо-Западный АО
2
597
57 031
Троицкий
2
56
38 010
Центральный АО
2
1 344
109 502
Юго-Восточный АО
2
855
53 898
Юго-Западный АО
2
944
60 139
Южный АО
2
870
56 447
Восточный АО
3
283
65 509
Западный АО
3
629
103 546
Зеленоградский АО
3
26
56 000
Новомосковский
3
54
58 606
Северный АО
3
312
82 139
Северо-Восточный АО
3
318
79 565
Северо-Западный АО
3
275
89 302
Троицкий
3
16
51 429
Центральный АО
3
1 066
184 951
Юго-Восточный АО
3
265
69 338
Юго-Западный АО
3
436
87 492
Южный АО
3
343
73 761
Источник: «Миэль»
Ищем варианты подешевле в Москве, Подмосковье…
Как объясняет Алексей Яцюк («ТСН Недвижимость»), стоимость аренды может значительно отличаться в зависимости от конкретного города и района, инфраструктуры, а также характеристик самой квартиры – состояния, этажа, площади, планировки, близости дома к общественному транспорту, объектам инфраструктуры.
В среднем, по информации эксперта, сегодня в границах «старой» Москвы стоимость аренды однокомнатной квартиры массового сегмента составляет от 35 до 50 тысяч рублей, двухкомнатной – от 55 до 65 тыс. руб., трехкомнатной – от 70 до 80 тыс. руб.
Если говорить о географии, то в «старой» Москве самые доступные варианты нужно искать в районах за МКАД - далеко от станций метро и МЦД. Аналитики ГК «Миэль» говорят, что традиционно самые бюджетные предложения можно найти в Восточном округе и Зеленограде.
Дешевые квартиры, по наблюдениям Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), сдаются в домах типа общежитий, «малосемейках» старой постройки; в хрущевках, которые в ближайшее время уйдут под снос; в редких уцелевших домах барачного типа.
В Новой Москве, по информации «ТСН Недвижимость», цены немного ниже: однокомнатную квартиру можно арендовать с бюджетом от 30 до 45 тыс. руб. в месяц, двухкомнатную – от 50 до 60 тыс. руб., трехкомнатную – от 60 до 80 тыс. руб.
При этом уровень инфраструктуры не уступает «старой» Москве. Здесь в экспозиции много студий, однокомнатных вариантов, которые пользуются повышенным спросом со стороны студентов, дополняет Юлия Дымова (Est-a-Tet).
Однако, предупреждает Ирина Доброхотова, цены на аренду квартир в новых домах у метро могут ненамного отличаться от «старомосковских».
«В Подмосковье средние арендные ставки на жилье еще чуть приятнее для потенциальных квартиросъемщиков», - говорит Алексей Яцюк. Аренда однушки обойдется сегодня в 25-35 тыс. руб. в месяц, двушки – в 35-45 тыс. руб., трешки – в 45-50 тыс. руб. И чем дальше от Москвы, тем дешевле.
Тем, кто собрался снимать жилье в Подмосковье и работает в Москве, «нужно учитывать еще и затраты на дорогу и время, проведенное в дороге. Да и вообще - комфортно ли добираться: есть ли электричка, прямой автобус, какие пробки», замечает Екатерина Бережнова («Миэль»).
Аналитики «Миэль» привели примеры самых доступных объектов – со ставкой до 30 тыс. рублей в месяц. Так, однокомнатную квартиру в Зеленограде (32,7 кв. м, 3/9 этаж) сдают за 25 тысяч рублей в месяц. До станции метро «Речной вокзал» - 40 минут транспортом, до железнодорожной станции – 10 минут автобусом.
За 23 тысячи предлагается квартира (22 кв. м, 2/3 этаж) в поселке Октябрьский (Люберецкий р-н). До станции метро «Котельники» - 15 минут транспортом.
В Солнечногорском районе в деревне Голубое можно снять однокомнатную квартиру (40 кв. м, 15/19 этаж) за 21 тысячу рублей. До железнодорожной станции полчаса на автобусе.
А в Химках 34-метровая однушка (2/5 этаж) сдается за 23 тысячи. До станции метро «Планерная» – 15 минут езды.
… и в Санкт-Петербурге
Есть еще вполне рабочий вариант – уехать в Питер, им часто пользуются молодые москвичи, работающие удаленно. Несмотря на то, что здесь аренда тоже подорожала (примерно на 10% в 2023 году), все равно она куда более доступна, чем в Москве.
В Санкт-Петербурге, как и в Москве, на стоимость аренды влияет близость метро. Но в отдаленных от метро локациях (20-30 минут транспортом) реально найти недорогую квартиру в новом жилом комплексе с инфраструктурой. Как рассказал Алексей Лякин, руководитель агентства недвижимости «Дорогая, я дома», например, за КАД, в Красногвардейском районе, в масштабном проекте, который продолжает строиться, можно снять студию за 16 тыс. рублей в месяц, без мебели — за 14 тыс. рублей. А в районе Шушары, особенно в его удалённых частях, цены на аренду студий и однокомнатных квартир колеблются в пределах 17-20 тыс. рублей.
Также доступные цены на аренду можно найти на севере Санкт-Петербурга, в микрорайонах Парголово и Парнас, относящихся к Выборгскому району. Они расположены примерно в 20 минутах езды от метро, и стоимость аренды в новостройках пятилетней давности здесь будет примерно такой же.
Удастся ли выгадать на комиссионных и депозите
Обычно при заключении договора аренды арендатор вносит сразу три платежа – комиссионное вознаграждение риелтору, а также депозит и плату за первый месяц собственнику.
Сэкономить тут можно, если обойтись без услуг риелтора. Существуют ресурсы (прежде всего – крупные агрегаторы), где собственники сами размещают объявления с пометкой «без посредника». Насколько информация в объявлении соответствует действительности, придется проверять, да и в целом самостоятельный поиск без помощи риелтора потребует больше времени и сил.
Если без риелтора страшно, можно попытаться с ним поторговаться или выбрать такого, у кого комиссия меньше. По оценке Алексея Лякина («Дорогая, я дома»), она варьируется от 50 до 80% от стоимости аренды за месяц. Хотя это непросто – по мнению Ирины Доброхотовой («Бест-Новострой»), вряд ли в текущей ситуации можно говорить о снижении риелторской комиссии – сейчас трудозатраты на поиск нормального объекта выше, чем обычно.
Правда, иногда комиссию можно разделить между собственником и арендатором, а в сегменте дорогого жилья бывает, что комиссию полностью платит собственник. Случается, что квартиру надо очень срочно сдать, и тогда тоже с посредником расплачивается хозяин квартиры.
Также при съеме жилья арендатор вносит «депозит» - страховочную сумму, обычно равную месячному платежу, – на случай всяких поломок и прочих неприятностей в квартире. Если с квартирой все нормально, то когда договор заканчивается, за последний месяц проживания хозяин просто не берет плату.
Можно ли договориться с хозяином снизить сумму депозита? Эксперты считают, что вряд ли кто на это пойдет, хотя ее можно попытаться разбить на две или три части.
Другие способы: совместная аренда, квартира без ремонта и мебели
Аренду можно еще удешевить, если воспользоваться «народными» способами. Например, снять комнату в квартире, которую собственник сдает «покомнатно», или целую квартиру «в складчину». В этом случае лучше договориться с друзьями, коллегами по работе, однокурсниками. Но сами эксперты относятся к такой затее скептически.
«Я бы не стала говорить о популярности совместной аренды и тем более советовать ее клиентам, - комментирует Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль». - К слову, таких обращений в компанию крайне мало. Но если основная цель сэкономить, то это один из вариантов, которым чаще всего пользуются студенты, причем не первокурсники, а старшекурсники или магистранты. Были запросы от родителей студентов первокурсников, которые приезжают из одного города и знакомы между собой. Вторая категория – граждане стран ближнего зарубежья, когда несколько семей снимают одну квартиру для совместного проживания».
Но, как считает эксперт, жить в такой квартире долго и счастливо не выйдет - так или иначе получается общежитие, и конфликты неизбежны.
Собственники же, по словам Марии Жуковой, отдают предпочтение семейным парам, ведь «даже самые близкие подружки могут что-то не поделить и разбежаться, а значит, вероятность частой смены арендаторов выше».
Есть вариант снять квартиру в новостройке без ремонта. «Иногда собственник договаривается с арендатором, чтобы тот сделал ремонт в счет проживания или части затрат», - говорит Ирина Доброхотова («Бест-Новострой»). По сведениям эксперта, известны случаи, когда хозяева квартир «в бетоне» находили съемщиков.
Конечно, к такому способу тоже есть вопросы. Видимо, он может подойти людям, которые сами профессионально занимаются ремонтом и знают, как его делать быстро и без лишних затрат. Остальным это просто не под силу: придется нанимать бригаду, контролировать рабочих, где-то в это время жить, а экономия в результате обернется убытками. И не выгонит ли квартиранта хозяин, когда ремонт будет закончен?
Еще оригинальный способ – арендовать квартиру, которая сдается на время продажи. На период поиска покупателя некоторые собственники сдают квартиры, заранее предупредив об этом арендаторов. Арендные ставки таких лотов, как правило, ниже. Но «такой вариант, однако, подойдет не всем – в первую очередь это предложение для мобильных граждан с минимальным багажом», - предупреждает Юлия Дымова (Est-a-Tet).
И еще можно арендовать квартиру без мебели. Такая квартира может быть на 30% дешевле меблированной, говорит Алексей Лякин («Дорогая, я дома»). Например, меблированная однокомнатная квартира может стоить 32 тысячи рублей, тогда как аналогичная, но без мебели, в том же доме обойдётся в 20 тысяч рублей. А мебель можно недорого купить на интернет-платформах, где публикуются соответствующие объявления.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер
Источник: IRN.RU
