Жилая и общая площадь квартиры – чем они различаются, на что влияют, что нужно знать собственнику

Площадь квартиры – один из важнейших параметров, на который смотрят покупатели и застройщики. От нее зависит как стоимость жилья, так и комфорт проживания. Новострой-М рассказывает, что такое общая площадь квартиры, из чего она складывается, на что влияет и чем отличается от жилой площади.

Что входит в общую площадь квартиры и где взять данные

«Общая площадь квартиры» – не абстрактное понятие, а законодательно закрепленный термин. Его определение дается в Жилищном кодексе РФ, где говорится, что общая площадь представляет собой сумму площадей всех помещений объекта недвижимости (жилого и нежилого назначения), включая санузел, коридор, кладовку, кухню, гардеробную. Исключением являются балкон, лоджия, терраса и веранда: они не входят в общую площадь квартиры.

Информацию о размере квартиры можно узнать из выписки из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) или в режиме онлайн на сайте Росреестра: для этого нужно указать адрес или кадастровый номер жилья. Среди прочих сведений там будут содержаться данные об общей площади квартиры.

Как делать не стоит: вооружаться рулеткой и самостоятельно вычислять площадь квартиры. Это не так просто, как кажется на первый взгляд. Если комнаты имеют геометрически правильную форму, то расчеты могут оказаться верными. Но если помещения обладают нестандартными параметрами, то их придется мысленно «разбивать» на треугольники и прямоугольники, вычислять площадь каждого сегмента, суммировать. Кроме того, не забывайте про стены, которые тоже нужно учитывать. В общем, занятие это неблагодарное. Намного проще получить актуальную выписку из реестра. Также можно заказать изготовление техпаспорта: в квартиру придет специалист БТИ и профессионально проведет все замеры.

Что еще полезно знать

Помимо общей площади принято выделять жилую, полезную и приведенную площадь квартиры.

Общую площадь жилого помещения вычислить довольно просто, так как она состоит только из жилых комнат: гостиной, детской, спальни. Нежилыми, подсобными помещениями, считаются кухня, коридор, холл, гардеробная, кладовка, санузел, постирочная и т.п. Что касается арок, ниш и встроенных шкафов, то они в теории тоже могут быть включены в жилую площадь – но каждый такой случай рассматривается индивидуально.

Примечательно, что размер жилой площади может измениться после перепланировки или реконструкции помещений. Правда, для этого потребуется документальное оформление всех внесенных в план квартиры изменений.

К полезной площади относят все помещения, которые используются собственником, в том числе, утепленный балкон или лоджия и т. п. Кстати, согласно п. 10.19 Постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП, объединять лоджию или балкон с жилой комнатой запрещено. Утеплять эти помещения тоже надо с осторожностью, чтобы не нарушить пожарную безопасность, не повредить имущество соседей и не нанести ущерб фасаду дома.

Размер общей приведенной площади необходимо знать в тех случаях, когда требуется определить цену квартиры в ДДУ, ведь именно этот тип расчета используется при продаже лотов в новостройках. И тут все логично: квартира с лоджией имеет дополнительный метраж. Соответственно, она будет стоить дороже, чем аналогичный объект, но без лоджии. Однако при расчете коммунальных услуг и в ЕГРН будет учтена только общая площадь жилья.

Для расчета общей приведенной площади к общей площади жилья прибавляют квадратуру лоджии, веранды, балкона или террасы с применением так называемых понижающих коэффициентов, которые составляют:

- для лоджии – 0,5;
- для балкона – 0,3;
- для террасы – 0,3;
- для веранды – 1,0.

Приведенная площадь квартиры рассчитывается по формуле: (общая площадь квартиры) + (площадь балкона/лоджии Х понижающий коэффициент).

Это значит, что в приведенную площадь квартиры лоджия величиной 4 кв. м войдет не как полноценное четырехметровое помещение, а «закуток» размером 2 кв. м. То есть, для 50-метровой квартиры с лоджией 4 кв. м приведенная площадь составит 52 кв. м (50 + 4х0,5=50+2=52 кв. м), а для 40-метровой «однушки» с двухметровым балконом – всего 40,6 кв. м (40 + 2х0,3=40+0,6=40,6 кв.).

Кстати: термин «приведенная» сейчас встречается не очень часто. В большинстве случаев застройщики отдельно прописывают в договоре размер балкона, лоджии, террасы, веранды.

На что влияет общая площадь квартиры

Общая площадь квартиры влияет не только на ее стоимость, но и на множество других аспектов. Среди них:

- расчет коммунальных платежей;

- расчет налога на имущество;

- расчет размера компенсаций (государственных выплат) при покупке жилья на льготных условиях;

- расчет площади нового жилья взамен старого (например, при расселении или выделении квартиры по договору соцнайма);

- расчет долей всех владельцев объекта недвижимости.

Когда размер не имеет значения

Считается, что чем жилье больше, тем оно лучше. Однако эта аксиома далеко не всегда верна. Порой компактная, но «продуманная» жилплощадь, оказывается гораздо комфортнее для проживания, чем просторные хоромы с неудачной планировкой.

При покупке квартиры надо обязательно оценивать, насколько застройщик предусмотрел все тонкости и нюансы. Лучше приобрести небольшую, эргономичную, с эффективно используемыми площадями квартиру, чем огромную и бестолковую: с длинными узкими коридорами, маленькими комнатами, непропорционально большим санузлом и холлом. Получится не только дешевле, но и рациональнее.

Не зря в последние годы повышенным спросом стали пользоваться квартиры евроформата, особенностью которых является большая кухня, объединенная с гостиной. Они позволяют удачно организовать жизненное пространство. Как правило, там не бывает «бесполезных» метров, за которые в любом случае приходится переплачивать при покупке, а каждый квадратный сантиметр используется строго по назначению. В кухне-гостиной семья проводит основное время, а приватные комнаты используются для отдыха и сна.

Случай из жизни

При покупке квартиры с прицелом на будущее надо обязательно обращать внимание на расположение всех ее помещений, и окон в частности.

Известен случай, когда молодая семья приобрела просторную «однушку» общей площадью почти 50 кв. м с расчетом на то, что несколько лет они поживут «для себя», а после рождения ребенка быстро сделают перепланировку и превратят ее в удобную «двушку». Но не тут-то было.

Мало того, что расположение «мокрых» зон и двери на балкон оказалось таким, что в 10-метровой кухне не удалось поставить даже диван, так еще и значительную часть квартиры «съел» большой холл и непропорционально большой совмещенный санузел. В итоге на жилую комнату пришлось всего 20 кв. м. Но и это еще полбеды.

Комната оказалась вытянутой, прямоугольной. Это плюс. Но оба окна располагались на соседних стенах почти вплотную друг к другу. Это минус.

Из-за такого архитектурного решения при перепланировке одно из жилых помещений вообще не имело бы окна. Поэтому после появления малыша молодая семья была вынуждена продать эту квартиру и купить другую.

Подводим итоги

Общая площадь квартиры – не просто слова, а техническая характеристика жилья, которая указывается в ДДУ и в официальных документах. Сведения о ней содержатся в ЕГРН и Росреестре.

Общая площадь квартиры состоит из суммы площадей всех ее помещений, за исключением балконов, лоджий, террас и веранд. Она используется при расчете налогов, коммунальных платежей, компенсаций, и – главное – определяет стоимость жилья.

Источник: Новострой-М