Современный рынок подряда активно меняется вслед за девелопментом под воздействием внешних и внутренних факторов. Участники рынка рассказали "Интерфаксу", как подрядчики выстраивают отношения с субподрядом и почему предпочитают доработанные проекты.
Кто главный на стройке?
Подрядчики – чуть ли не главные люди в любом проекте. Если девелопер ошибся с выбором подрядной компании, то любой, даже безупречный проект, как с точки зрения качества и сроков реализации, так и с точки зрения заложенного на строительство бюджета, в лучшем случае приведет к кратному увеличению затрат.
Всего по данным исследования портала ЕРЗ.РФ сегодня в России 2 953 генеральных подрядчика осуществляют строительство 102 млн кв. м жилья. На ТОП-10 подрядчиков приходится 12% рынка (12 млн кв. м), на ТОП-20 — 17% (17,1 млн кв. м).
Большая часть генеральных подрядчиков (93%) имеют заказы от одного застройщика. Выбору подрядной компании посвящены многочисленные работы, в том числе и научные, разрабатывающие методики и алгоритмы такого выбора, но, как говорится, неприятности все равно случаются.
С другой стороны "баррикад" ситуация примерно такая же – найти грамотного застройщика с экономически выверенным проектом, оказывается, тоже сложно. Ведь "исполнители" видят изнанку девелоперского проекта совершенно иначе.
Детали, детали и еще раз детали
В практике взаимоотношений между девелоперами и их генподрядчиками "Ведомости" выделяли четыре основных претензии
• необоснованное занижение смет застройщиками;
• предпочтение на конкурсах демпингующим компаниям;
• выставление на тендеры "сырой" документации;
• отказ от авансирования подрядных работ и затягивание их приемки.
Практики этого рынка рассказали "Интерфаксу" об этих претензиях поподробнее. Например, по их мнению, девелоперы в качестве главного критерия выбора победителя рассматривают исключительно низкую цену. При этом такие показатели, как уровень оборотных средств или опыт работы компании, чаще всего не учитываются.
"Мы управляем строительными проектами более 30 лет и можем сказать, что еще на этапе тендера важно предусмотреть и озвучить все детали. Перед стартом работ мы проверяем, насколько со стороны заказчика проработана рабочая документация, в том числе и по стоимости строительства. Это снимает большинство вопросов в будущем, делает процесс стройки логичным и управляемым", — отметила заместитель генерального директора российско-сербской компании "Кенмер-Монолит" Анна Варганова.
В строительной отрасли репутация работает на того, кто ее заслужил. Конечно, застройщики в первую очередь заинтересованы в участии подрядчиков с хорошей репутацией и системным подходом. И даже если девелопер не работал с компанией, молву о ней несет "сарафанное радио", а компетентность подтверждают реализованные проекты. Так, дипломированные сербские инженеры и рабочие выполняли реконструкцию главных исторических гостиниц Москвы таких как "Метрополь", "Националь", "Савой", неоднократно работали с памятниками архитектуры разных периодов.
На высоте
Этажность современных жилых комплексов растет с каждым годом. Один из востребованных форматов на столичном рынке недвижимости сегодня – жилые небоскребы. Как отмечает "Метриум", по состоянию на конец осени текущего года, в Москве строится 60 жилых домов высотой более 100 м (от 30 до 85 этажей).
Число "высоток" по округам Москвы (по данным "Метриум"):
- Западный административный округ – 13 зданий;
— Северо-Западный АО – 11 зданий;
— Северный, Северо-Западный и Южный АО – по семь зданий;
— Юго-Восточный АО – шесть зданий;
— Юго-Западный АО – четыре здания;
— Восточный АО – три здания;
— Центральный АО – два здания.
К бизнес-классу относится 28 из строящихся зданий, к массовому — 22 комплекса, к премиум-классу — девять, к элитному сегменту — один.
Стоит напомнить, что для строительства высотного здания, а уж тем более небоскреба, строительная компания должна обладать значительным опытом и компетенциями. А опыт приобретается практикой. За последние пять лет российско-сербская компания "Кенмер-Монолит" реализовала три крупных объекта высотностью более 30 этажей и общей площадью около 500 тыс. кв.м, среди которых ЖК "LEVEL Амурская", Башни Токио (ЖК "Эталон-Сити"), ЖК "Level Причальный".
"Строительство ЖК "LEVEL Амурская" стало профессиональным вызовом для нашего инженерного состава, поскольку у заказчика были особые требования. В итоге мы нашли техническое решение, благодаря которому возводили по шесть-семь этажей в месяц. Новая интересная задача, которая сегодня стоит перед командой – это строительство 75-этажного небоскреба THE FIVE на Ленинском проспекте. Для выполнения функции генерального подрядчика "Кенмер-Монолит" создала подразделение "ТЕКОС Констракшн", — рассказала Варганова.
Всё по генподряду
Выставление на конкурс не до конца проработанной документации также оборачивается головной болью для выигравших тендер. Так если на стадии заключения генподрядного договора реальная стоимость строительства уже занижена из-за непроработанной документации, то подрядная организация, вышедшая на тендер по цене "впритык", сильно рискует собственными средствами. Но такого не случается, если генподрядчик опытный.
"Генподрядчик – это настоящий распорядитель бала на стройке. Перед выходом на строительную площадку мы готовим технологические карты на разные типы работ. Самый главный ресурс на стройке – это время. Чем дольше строится объект, тем выше его себестоимость", – комментируют в "Кенмер-Монолит".
Зачастую девелоперы проводят тендеры напрямую, привлекая своих субподрядчиков. При таком сценарии стройкомпаниям гораздо сложнее работать, так как исполнитель может оказаться недобросовестным, а ответственности с генподрядчика никто не снимал. Важно, чтобы заказчик учитывал мнение генподрядчика при подборе компаний-исполнителей на разные виды работ.
Рынок хоть и большой, но достаточно узкий, высококвалифицированных специалистов не так много. Надежные застройщики предпочитают работать с проверенными партнерами.
Практики в ТОПе
В строительных компаниях считают, что управлением строительных проектов и согласованием бюджетов у застройщиков должны заниматься практики, а не теоретики. Опытные инженеры и люди отрасли глубже понимают специфику строительства, грамотно просчитывают адекватные сроки и бюджеты проектов. Например, опытные специалисты знают, как сезонность и изменение погодных условий влияют на стройку и заранее корректируют запланированные работы в рамках согласованного бюджета. Программные комплексы не могут предусмотреть эти риски.
Но кадровый вопрос в отрасли стоит все еще остро. Как отмечал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, дефицит рабочих в строительной отрасли к 2030 году может достигнуть 400 тыс. человек при нынешних темпах развития экономики. По его словам, сейчас дефицит составляет 50 тыс. человек.
"На фоне 11 млн работающих в отрасли это не так много", — уточнил Хуснуллин.
Между тем, принимать меры для роста числа специалистов на стройках уже пора.
"В последнее время на стройках становится все больше рабочих из регионов России, в дополнение к иностранцам. Это может быть связано с тем, что сейчас для мигрантов из других стран стало менее выгодно работать в России. Однако эти же зарплаты начинают соответствовать ожиданиям россиян из регионов. Кроме того, государственные программы по подготовке кадров в колледжах и техникумах дают свои результаты: выпускники средне-специальных учреждений по строительным специальностям сегодня крайне востребованы на рынке труда", — прокомментировали в компании.
Источник: Интерфакс-Недвижимость
