В январе 2024 года заработали нормы закона, согласно которым садовые некоммерческие товарищества (СНТ) должны провести общее собрание и утвердить каждому собственнику дачи долю в праве на общее недвижимое имущество, принадлежащее товариществу.
Юристы объяснили, как будет работать новый закон.
Зачем нужен закон
Закон необходим для того, чтобы защитить права дачников и уберечь их от несправедливых расходов, утверждают юристы. «К примеру, до принятия документа случались ситуации, когда владелец участка в товариществе выкупал дорогу, ставил шлагбаум, а затем требовал у соседей оплатить въезд, чтобы они могли попасть к себе на участок. Или выкупал речной пляж и делал вход на него платным или вообще не пускал других дачников. Кроме того, выкупив землю, он мог организовать в товариществе точки по продаже алкоголя, хотя члены СНТ были против. Благодаря нововведению такие действия теперь будут невозможны», — рассказал юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Таким образом, новые правила означают, что правление СНТ не сможет по своему усмотрению передавать в собственность третьим лицам, например, участок дороги в товариществе, детскую или спортивную площадку, а также решать, что расположится на свободных территориях, пояснил юрист. По его словам, полного запрета на такие действия нет, но для сделки потребуется одобрение владельцев участков в СНТ.
Когда можно получить земли
Согласно новому закону, все российские СНТ должны провести общее собрание и утвердить каждому собственнику дачи долю в праве на общее недвижимое имущество, которое принадлежало товариществу до 1 января 2024 года, уточнил юрист адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов. Однако сегодня, по его словам, закон не предусматривает никакой ответственности председателей в том случае, если товарищество не проведет такое общее собрание. Предположительно поправки будут внесены в ближайшем будущем, считает юрист.
Сами сроки передачи земли могут быть указаны в протоколе собрания, если оно было проведено, пояснила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева. «Если на собрании собственники проголосовали за передачу общего имущества одному из собственником или третьему лицу и имущество не было передано в установленный срок, то необходимо обратиться в суд», — резюмировала Шлеева.
Кто получит имущество
Закон установил, кто и на каких основаниях может получить общее имущество. По словам эксперта загородной недвижимости, основателя группы компаний «Новая Земля», Игоря Капустина, участки могут получить собственники земельных участков, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных с ней физически или технологически. Им принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагается для удовлетворения общих потребностей таких собственников при образовании земельных участков, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).
В силу п. 8 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ имущество общего пользования также может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта России или муниципального образования, на землях которого расположена территория садоводства или огородничества.
При этом должны быть соблюдены одновременно три условия:
- решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
- в соответствии с федеральным законом указанное имущество может находиться в государственной или муниципальной собственности;
- в случае если указанное имущество на праве общей долевой собственности принадлежит лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление указанной передачи.
Имущество общего пользования, расположенное в границах СНТ, также может быть передано (в соответствии с п. 9 ст. 25 ФЗ № 217-ФЗ) в собственность организаций, осуществляющих газоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение. Для указанной передачи также предусмотрено одновременное наличие трех условий:
- решение о передаче указанного имущества принято общим собранием членов товарищества;
- в случае если указанное имущество принадлежит на праве общей долевой собственности лицам, являющимся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, получено согласие таких лиц на осуществление данной передачи;
- передача указанного имущества осуществляется при условии его дальнейшего использования для нужд товарищества и правообладателей садовых и огородных земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества.
Процедура оформления
Передача общего имущества в долевую собственность — процесс достаточно сложный, он сопровождается большим количеством процедур. Порядок выглядит следующим образом:
1. Межевание
«У старых СНТ чаще всего межевание не проведено, у них старые документы, только карта расположения. Примерно у 90% земель межевания нет, участок поставлен декларативно, без фактических координат. Для того чтобы размежевать территорию, нужно организовать общее собрание СНТ. В качестве повестки необходимо утвердить вопрос о проведении межевания земель общего пользования и о передаче имущества общего пользования в долевую собственность садоводам», — пояснил Игорь Капустин. Он уточнил, что на собрании должно быть принято единогласное решение о передаче имущества общего пользования в долевую собственность садоводам.
Далее следует провести сами работы по межеванию территории СНТ, итог работ передать на согласование и утверждение председателю собрания, при отсутствии замечаний сформировать окончательный межевой план, пояснила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева,
2. Расчет доли
После формирования земельного участка необходимо произвести расчет доли имущества общего пользования для каждого садовода исходя из площади индивидуальных участков. «Утвердить указанные доли нужно на общем собрании садоводов. Члены СНТ на общем собрании могут назначить группу ответственных за расчет. К собранию, соответственно, расчет должен быть готов, потому что на собрании уже утверждается размер долей», — объяснил Игорь Капустин.
Как рассчитывают размер участка
Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику земельного участка, пропорциональна площади этого земельного участка. «Например, рассчитываем долю путем пропорции площади принадлежащего члену СНТ участка и площади земельного участка общего пользования: площадь участка составляет 700 кв. м; в СНТ, где площадь земель общего пользования равна 10 тыс. кв. м, доля будет составлять 7/100, или 700/10 000, а в процентном соотношении доля будет равна 7%», — рассказал Капустин.
3. Регистрация собственности
При принятии общим собранием СНТ решения о регистрации долевой собственности одновременно может быть избран представитель указанных лиц, уполномоченный на подачу соответствующего заявления в орган, осуществляющий государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, уточнила юрист «Пропозитум». Таким образом, по ее словам, зарегистрировать право может сам собственник, его представитель на основании нотариальной доверенности или представитель на основании протокола общего собрания СНТ. «В результате каждый собственник или представитель садоводов получает выписку из протокола общего собрания, в которой определена доля земель общего пользования (пропорционально площади индивидуального участка) и подает документы в Росреестр через МФЦ на регистрацию доли», — пояснил Игорь Капустин.
«В случае надлежащего оформления права долевой собственности документами, подтверждающими право собственности на общее имущество, будут являться выписка из протокола общего собрания, в которой определена доля земель общего пользования (пропорционально площади индивидуального участка) и выписка ЕГРН о регистрации права долевой собственности на земельный участок общего пользования», — резюмировала Шлеева.
Источник: РБК-Недвижимость
