О перспективах развития рынка недвижимости Крыма, эффективной борьбе с фейковыми объявлениями и простых принципах ведения бизнеса Циан.Журналу рассказал Дмитрий Жиделев, президент Крымской гильдии риелторов и директор бюро недвижимости Prime.
КОРОТКО О ГЛАВНОМ В ИНТЕРВЬЮ:
- Большинство сделок в Крыму — ипотечные. Половина кредитов — семейная ипотека и ипотека с господдержкой.
- Сейчас цены на крымскую недвижимость растут примерно с такой же скоростью, как в среднем по рынку в других регионах.
- В течение ближайших двух лет цены на квартиры в Крыму вырастут примерно в два раза.
- На территории всего полуострова строится около 100 домов. Остальные застройщики ждут более благоприятного времени.
- Ситуация с ипотекой в Крыму улучшилась после захода в регион Сбера и ПСБ.
- «Вторичка» в регионе исторически дороже новостроек. Это может измениться, если сохранятся льготные ипотечные программы.
- Льготная ипотека в 2024 году либо прекратит свое существование, либо приблизится к рыночной.
- Многие крупные инвесторы уже вложились в большие девелоперские проекты в Крыму и сейчас находятся в режиме ожидания.
- Популярный сейчас вид частных инвестиций в недвижимость — коллективные, с порогом входа от двух миллионов.
- Средняя стоимость участка на южном берегу Крыма — полтора миллиона рублей за сотку.
- Чтобы появилась «одноэтажная Россия», жителям страны нужно ментально поменяться.
- Тренда на коворкинги среди крымских инвесторов нет.
Модераторами беседы выступили Владимир Давыденко (В.Д.), шеф-редактор Циан.Журнала и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).
«Ситуация уже стабилизируется»
В.Д. Как себя чувствует сейчас рынок недвижимости в Крыму? Как на него повлиял рост ключевой ставки Центробанка?
Д.Ж. Рынок Крыма очень специфичный. С одной стороны, это южный регион, а на южные регионы у нас всегда федеральный спрос. С другой — на него негативно повлияли события, связанные с СВО. К счастью, сейчас все постепенно налаживается.
Конечно, нам далеко до тех позиций, которые были два года назад, но рынок стабилизируется, сделки совершаются.
Что касается ставки Центробанка, влияние очевидно. Большинство сделок в Крыму — ипотечные. Если мне не изменяет память, за 9 месяцев этого года один из ведущих банков выдал в два раза больше ипотек, чем в прошлом году, и процентов на 15 больше, чем в позапрошлом. Половина кредитов — это семейная ипотека и ипотека с господдержкой.
Правда, нужно понимать особенность крымского региона. На южном берегу Крыма люди покупают, в основном, не первую, не вторую, иногда даже не третью квартиру. Поэтому, в принципе, и с такой ставкой можно жить. Мы работали и с более высокими ставками.
В.Д. А если посмотреть на спрос и цены в динамике, несколько лет назад было лучше или хуже?
Д.Ж. В прошлом году было хуже, раза в два. В этом году ситуация уже стабилизируется, причем как фактически, так и «в головах». Ведь психология в нашем деле тоже очень важна. Соответственно, цены растут примерно с такой же скоростью, как в среднем по рынку в других регионах.
А поскольку в последние годы рост цен у нас был не такой динамичный, как в Москве и Краснодарском крае, в течение ближайших двух лет мы ожидаем, что цены на квартиры в Крыму вырастут примерно в два раза.
«Крымской недвижимости до цен Сочи еще очень далеко»
В.Д. Я как раз хотел спросить про Краснодарский край. Если сравнивать с ним, как сейчас выглядит недвижимость в Крыму с точки зрения спроса и цены?
Д.Ж. Если говорить о Сочи, Красной Поляне, их особенность — инфраструктура, построенная к Олимпиаде. Сейчас это уникальный круглогодичный курорт (летом море, зимой — горнолыжный комплекс). Поэтому квартиры в Сочи по ценам, если я не ошибаюсь, уже Москву обогнали. Конечно, крымской недвижимости до цен Сочи еще очень далеко.
Что касается Краснодара, туда сейчас идут большие потоки переселенцев. Там и климат благоприятный, и новостроек много. Крымчане тоже их активно покупают. Так что спрос на краснодарские квартиры высокий, и цены за последние годы просто взлетели. Сейчас они примерно на уровне южного берега Крыма.
В.Д. А какова ситуация с новостройками в Крыму? Достаточно ли предложения, чтобы удовлетворить спрос?
Д.Ж. На территории всего Крыма и Севастополя сейчас строится около 100 домов. Я считаю, что этого не хватает. При этом готовы к старту еще много проектов, но застройщики ждут более благоприятного времени. Кроме того, в Крыму недостаточно финансовых инструментов, чтобы обслуживать это предложение.
В.Д. Миграционные потоки в Крым сократились?
Д.Ж. Более того, сильно увеличились миграционные потоки из Крыма. Сейчас сюда переезжает не очень много людей. Да и туристический сезон оставлял желать лучшего, по словам отельеров и риелторов, которые занимаются арендой.
В.Д. А каков был процент иногородних клиентов в общем объеме сделок по Крыму? Насколько существенна эта потеря?
Д.Ж. По моим ощущениям, когда появилась семейная ипотека, было примерно 50 на 50. До этого, три-четыре года назад, доля иногородних была больше.
Но это зависит от конкретной локации. Если мы говорим о Симферополе, туда идет внутренний миграционный поток. Крымчане переезжают в столицу, чтобы улучшить жилищные условия. Если мы берем курортную недвижимость, ее покупают люди из других регионов.
«В будущем хотелось бы предлагать своим клиентам выбор из десятка ведущих банков»
В.Д. Насколько я знаю, раньше в Крыму сложнее было получить ипотеку, чем в других регионах России. Изменилась ли ситуация сейчас?
Д.Ж. Я не могу сказать, что было сложнее. Недостаточно было ипотечных программ, и выбор банков был меньше. Сейчас к нам зашли Сбер, ПСБ, поэтому ситуация улучшилась. Конечно, в будущем хотелось бы предлагать своим клиентам выбор из десятка ведущих банков.
В.Д. Из-за слишком доступной ипотеки, которая действовала в последние несколько лет, ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» в некоторых регионах дошел до 40%. А в вашем регионе есть этот разрыв?
Д.Ж. У нас «вторичка» исторически дороже, чем первичный рынок. Вторичного рынка просто больше. При этом нет большого количества ипотечных программ и немного желающих покупать недвижимость: люди находятся в выжидательной позиции.
Если льготные ипотечные программы сохранятся, и ситуация наладится, то первичный рынок сможет обогнать «вторичку». Но пока такого не наблюдаем.
В.Д. Кстати, а каков твой прогноз по льготной ипотеке? Многие считают, что в 2024-м программа «для всех» все-таки прекратит свое существование.
Д.Ж. Я тоже считаю, что она либо прекратит свое существование, либо приблизится к рыночной. Во-первых, потому что может образоваться ипотечный пузырь. Во-вторых, такой огромный разрыв в ипотечной ставке между «первичкой» и «вторичкой» никому не нужен.
Все, кто хотел купить жилье, уже купили. Я всем знакомым советовал: пока есть такие удивительные программы, нужно ими пользоваться.
Купить жилье в льготную ипотеку, элементарно заселить квартирантов и оплачивать кредит их платежом за аренду.
В.Д. Многие эксперты отмечают, что поддерживать отрасль государство все равно не перестанет, просто перераспределит акценты. Как ты считаешь, что мы можем получить взамен?
Д.Ж. Зная количество апартаментов и ипотечные ставки на них, считаю, было бы неплохо, чтобы распределение пошло туда. Либо поддержать чуть-чуть вторичный рынок.
Я определенно считаю, что государство будет поддерживать строительную отрасль — она большая, там длинные логистические цепочки, очень много людей завязано в этой сфере экономики.
«У нас в стране всего три курортных региона, где есть море»
В.Д. Сейчас инвестиции в Крым — это выгодное дело. Изменилось ли количество инвесторов?
Д.Ж. Да, часть людей отказывается инвестировать, потому что боятся. Некоторые находятся в выжидательной позиции. Но есть много крупных игроков, которые уже сделали вложения и сейчас просто ждут, прежде чем начать большие девелоперские проекты.
Стоит ли инвестировать в Крым? Конечно!
У нас всего три курортных региона в стране, где есть море — Краснодарский край, Крым и Калининград.
Сейчас у нас цены сильно отстают от курортов Сочи. Но когда экономическая и политическая ситуация изменится в лучшую сторону — а я уверен, что это произойдет очень скоро — здесь будет взрывной рост цен.
В.Д. Вопрос как к риелтору, который работает с несколькими регионами: если не рассматривать курортную недвижимость, есть ли на рынке эффективные инструменты для инвестирования?
Д.Ж. Конечно. Новостройки — это не единственный инструмент. Например, сейчас очень популярны коллективные инвестиции, когда люди скидываются пулом, покупают недвижимость, далее делается реновация либо реконструкция — и в итоге инвесторы зарабатывают хороший процент. Причем порог входа в такой проект начинается от двух миллионов.
«Чтобы у нас была “одноэтажная Россия” нужно ментально поменяться»
В.Д. А как себя чувствует рынок ИЖС на полуострове? Насколько развито у вас индивидуальное строительство?
Д.Ж. У крымского ИЖС тоже своя специфика. Есть южный берег Крыма. Здесь сложный рельеф, земли очень мало, и она очень дорогая. Средняя цена за сотку — около полутора миллионов рублей.
Есть и более ровные районы. Например, сейчас становится популярной Байдарская долина. Это очень красивое место, и люди с удовольствием покупают там участки. В долине реализуется несколько больших проектов закрытых коттеджных поселков. Так что рынок ИЖС чувствует себя вполне приемлемо.
В.Д. Веришь ли ты, что в ближайшие несколько лет этот сегмент ожидает бум?
Д.Ж. Чтобы появилась «одноэтажная Россия», мне кажется, нужно ментально поменяться. Я бы этого хотел.
Мне очень нравятся частные дома, концепция охраняемых поселков в едином архитектурном стиле.
Это другой уровень жизни, другой уровень свободы. И то, что у нас начали появляться льготные ипотечные программы на строительство частного дома, очень сильно поддержит этот сегмент.
«Люди хотят психологически и морально разделить с кем-то эту ответственность»
М.П. Дим, давай подумаем, каким будет риелторский рынок России через 10 лет? Встанет ли большинство агентств недвижимости под крупные франшизы, или, наоборот, частных риелторов будет больше, и они рассядутся по коворкингам?
Д.Ж. Купить франшизу крупной компании — это хороший старт для молодых агентств. Они сразу получают мощную поддержку, крылья, чтобы двигаться вперед.
Но я поклонник индивидуального подхода и верю, что выживут такие небольшие компании, как моя, которые работают со своими клиентами нишево.
Потому что индивидуальный подход — это все-таки важно.
Тренда на коворкинги у нас в Крыму нет, а в Москве я его наблюдаю. С точки зрения бизнес-модели разницы не вижу: рентабельность такая же, только делать все приходится самому. Но когда есть команда, всегда есть обмен энергией, опытом, подстраховка. Поэтому в успешность модели коворкингов я не верю.
Технологии не стоят на месте, появилось много инструментов для того, чтобы работать удаленно, продавать недвижимость из любого региона. Плюс искусственный интеллект сильно нам помогает. В интересное время мы живем.
А в то, что риелторы будут нужны, я верю очень сильно. Потому что для людей покупка недвижимости — это очень значимое событие в жизни, и они хотят психологически и морально разделить с кем-то эту ответственность.
«Отучиться и получить лицензию, если серьезно относишься к своей профессии, не составит труда»
М.П. Много лет ведется разговор про лицензирование и закон о риелторской деятельности. Как ты считаешь, это нужно рынку?
Д.Ж. Как президент ассоциации Крымской гильдии риелторов, как член нацсовета РГР, как председатель местного отделения «Опоры России» в Ялте я считаю, что нужно. Потому что сопровождать сделки по покупке и продаже недвижимости должны люди, которые будут за это отвечать. Я говорю не только о «сером» налогообложении, зарплатах и прочем.
Риелторы должны быть более грамотными, потому что мы продаем дорогой продукт.
Я считаю, что чем больше будет обученных людей, тем сильнее вырастут качество услуг и безопасность на рынке недвижимости. А отучиться и получить лицензию, если серьезно относишься к своей профессии, не составит труда.
М.П. Давай поговорим про технологии. Как ты считаешь, искусственный интеллект в виде таких решений как ChatGPT — это конкурент риелтору или помощник?
Д.Ж. Это инструмент. Как он может быть конкурентом, если честно, я даже не думал. Угрозы точно не вижу.
Я пользуюсь ИИ для создания быстрых интерьеров. ChatGPT лично я не люблю, тексты всегда пишу сам. Но я из тех людей, которые еще бумажные книжки читают. Так что другим моим коллегам он вполне может быть полезен. Поэтому конкурент — нет, помощь — да.
М.П. Возможна ли уберизация риелторской деятельности?
Д.Ж. Я этого даже представить не могу. Но идея прикольная, стоит об этом подумать — с точки зрения автоматизации работы с документами. Если на какой-то онлайн-площадке сразу можно будет проверить документы и получить юридическую гарантию, что с ними все в порядке, это сильно облегчит работу риелторов.
Когда-нибудь вся эта информация цифровизуется, все государственные базы и площадки смогут синхронизироваться.
И тогда мы откроем объявление на Циан и сразу увидим всю подноготную: кто прописан в квартире, кто не прописан, «чистая» она или нет.
А вот с точки зрения разделения моральной ответственности, психологического выбора — в этом площадка нас не заменит. Всегда есть какие-то подводные камни, и нужен проводник, надежный человек, который в этом разбирается и видит все эти подводные камни наперед.
«Нет никаких рецептов. Надо много работать и вкладываться в команду»
М.П. А как ты пришел в недвижимость?
Д.Ж. Ой, путь у меня был очень интересный. Я достаточно рано купил свою первую квартиру, воспользовавшись ипотечным плечом. Цена выросла — продал и купил квартиру побольше. Потом дом, потом вторую квартиру. Нашел инвестора и начал заниматься флиппингом (покупка квартиры, ремонт и быстрая ее перепродажа — прим. ред). Потом взял у мамы в долг деньги, чтобы купить мебельное производство. Так все и шло: свои бригады, своя мебель, флиппинг.
А потом появились проекты в Крыму. Чтобы уменьшить процентную нагрузку, я открыл здесь агентство недвижимости. Появились сотрудники, мы стали развиваться. И вот мы уже лучшее агентство недвижимости в Крыму по мнению РГР.
М.П. Что нужно руководителю для того, чтобы построить успешное агентство?
Д.Ж. Я верю только в честность и профессионализм. В любом бизнесе. Если вы будете выполнять все свои обязательства и расти как профессионалы, у вас все получится. Это два столпа любого бизнеса, любых взаимоотношений.
Если ты всегда держишь слово и придерживаешься своих принципов, люди, которые работают с тобой и на тебя, понимают правила игры заранее. Они видят, что ты их не подводишь, и твой бизнес будет только расти.
М.П. Можешь дать еще какие-нибудь рекомендации, рецепт по построению успешного бизнеса?
Д.Ж. На самом деле нет никаких рецептов. Надо много работать и вкладываться в команду.
Чтобы расти, обязательно нужны ассистенты, потому что предел прочности психики и количества задач у любого руководителя ограничен.
Поэтому первый «квантовый скачок» — наем одного-двух ассистентов, чтобы разгрузить себя. Второй скачок — это когда ты перестаешь все перепроверять и думать, что ты самый умный в компании. Нанимаешь людей, которые умнее тебя, и делегируешь им задачи. Вот и все.
«На территории крымской гильдии риелторов проблемы фейковых объявлений нет»
В.Д. В Сочи есть очень серьезная проблема — фейки. А как в Крыму? Сильно ли распространены фейковые объявления?
Д.Ж. Да, знаю такую проблему в Сочи. В Крыму, по крайней мере, на территории крымской гильдии риелторов, проблемы фейковых объявлений нет. Потому что мы за этим тщательно следим.
Сочинцы несколько раз порывались зайти на наш рынок и делали это под тем же самым соусом. Они заходят, ставят цену в два раза ниже и «пылесосят лиды». Что мы делаем? Мы просто берем и блокируем эту компанию на площадке. Все.
В.Д. Работает?
Д.Ж. Работает, да. Это консолидированная работа сотрудников и директоров агентств недвижимости.
Мы не против новых игроков, новых партнеров. Мы против того, чтобы наших покупателей вводили в заблуждение.
Я к этому очень негативно отношусь.
В.Д. Расскажи подробнее о Гильдии. В чем ты видишь свою миссию общественного деятеля?
Д.Ж. Крымская гильдия риелторов была создана местными директорами агентств недвижимости, чтобы работать по одинаковым правилам, чтобы был какой-то кодекс этики, справедливое разделение комиссионного вознаграждения.
Далеко не все директора в Крыму готовы подписаться под этими правилами. Но, тем не менее, Гильдия была создана, и мы вошли в Российскую гильдию риелторов.
На мне лежит большая миссия по сертификации агентств недвижимости и аттестации специалистов в Крыму. В этом я вижу свою цель как президент Крымской гильдии. Партнеры, коллеги оказали мне честь, доверили это дело, выбрали меня своим представителем. И я их не подвожу, как мне кажется.
В.Д. Что гильдия может дать своим членам, кроме справедливого разделения комиссионных? Как ты отвечаешь на вопрос: «Зачем мне это нужно»?
Д.Ж. На самом деле, плюсов много. Мы договорились со всеми банками и у нас пониженные процентные ставки. У нас тесные отношения с нотариатом, общие группы, быстрое решение вопросов.
Мы члены Российской гильдии риелторов, и это тоже дает много преференций: например, возможность проводить межрегиональные сделки. Когда люди занимаются чем-то коллективно, это всегда дает свой бенефит.
«Мужчина должен идти и работать»
В.Д. Дмитрий, расскажи, как жизненная дорога завела тебя из Екатеринбурга в Крым. Это было по работе или по зову души?
Д.Ж. Я из «газпромовской семьи». И родился не в Екатеринбурге, а в газпромовском трассовом поселке, далеко на Севере. Поселок окружали болота, поэтому на вертолете я за свою жизнь налетался.
Я на год раньше закончил школу, в 16 лет поступил в университет и переехал в Екатеринбург. После университета покорял Крайний Север, получилось заработать кое-какой капитал.
Но я понял, что на недвижимости можно зарабатывать больше, чем на Крайнем Севере.
В Ялту мы приехали решать вопросы одного инвестора, здесь у него был пул квартир. Я приехал и влюбился в Крым, перестал здесь болеть.
Потом родился амбициозный проект построить тут свой многоквартирный дом. Слава богу, что мы не начали этого делать. В Крыму финмодель на листочке и в реальности — совершенно разные вещи. Так что, думаю, мы бы потеряли все.
Так постепенно я остался в Ялте, мне здесь очень нравится. Я с удовольствием прилетаю в Екатеринбург, у меня там родители и дочь. Но Крым — приехал и влюбился. Сначала влюбился в регион, а потом уже придумал, чем здесь заниматься.
В.Д. Ты, можно сказать, серийный предприниматель. Когда у тебя случился первый бизнес? И как ты понял, что это твое?
Д.Ж. Вы знаете, если честно, я не понял, что это мое. Просто у каждого мужчины есть обязательства. Обязательства стоят денег. Мужчина должен идти и работать.
Первый бизнес у меня случился, если я не ошибаюсь, на четвертом курсе. Мы с друзьями открыли возле университета копировальный центр, наняли сотрудников. Как сейчас помню, в летнюю сессию заработали тысяч, наверное, по 40–50. Это были большие деньги.
Мы сели в плацкарт и уехали в Крым, потому что у тети нашей подруги была квартира в Севастополе. Месяц купались на эти 40 тысяч. И тогда я понял: прикольно, когда у тебя есть свои деньги.
«У меня есть коуч и ментор»
В.Д. Помимо того, что мужчина много работает, чем еще он заполняет свою жизнь?
Д.Ж. У меня насыщенная жизнь. Я постоянно в переездах и перелетах по работе. К тому же, у меня много увлечений: яхтинг, музыка, пение, гулянки с друзьями, лес и походы, спорт — я марафонец. Очень много увлечений.
В.Д. А что помогает тебе поддерживать интерес к профессии? Бывают ли такие моменты, когда хочется бросить риелторство?
Д.Ж. Когда возникают такие сомнения, решение простое: у меня есть коуч и ментор. Ментор — это человек, которому я звоню и прошу совета, а коуч разбирает мои «затыки» в голове, «пробивает потолок» и систематизирует мои мысли в сторону развития бизнеса.
В.Д. Это очень интересно. Ты, наверное, первый спикер, кто признался, что применяет эту модель.
Д.Ж. У нас же честный разговор, я честно делюсь своими секретами.
В.Д. Раз ты продолжаешь этим заниматься, значит, это действительно эффективно. Можешь рассказать, как изменили твою жизнь коучинг и менторство?
Д.Ж. Давайте по порядку. Сначала про менторство.
Когда я увидел парня моего возраста, который уже идет к миллиарду, я поверил, что это возможно.
Что не нужна «волосатая рука», ты можешь это сделать сам — своей головой, своей командой. Это сильно поменяло мою жизнь. Важно же знать, что это возможно.
А в коучей я никогда не верил. Но как-то у меня случилось сильное моральное выгорание. И знакомый коуч написал тогда в соцсетях: «Бесплатная сессия, консультирую за 20 минут». Тогда он еще не был таким раскрученным, как сейчас.
Мы с ним проговорили 2 часа, и вскоре я «иксанул» — увеличил прибыль в два раза. Тогда я подумал: если после двух часов разговора и двух месяцев работы я могу сделать «икс 2», то как бы это ни называлось, мне это нужно.
Источник: ЦИАН
