Александр Ошурко: «Индустриальный рынок — самый лакомый кусочек»

Куда направили свои деньги инвесторы с валютного рынка, почему высокая ставка ЦБ мало влияет на коммерческую недвижимость и когда имеет смысл вводить лицензирование брокеров, Циан.Журналу рассказал президент ассоциации «КОКОН», управляющий партнер компании «Предиум» Александр Ошурко.

КОРОТКО О ГЛАВНОМ В ИНТЕРВЬЮ:

- Активное развитие рынка коммерческой недвижимости связано с импортозамещением — такой бизнес хорошо финансируется государством.

- По итогам I квартала ожидается рост спроса на нежилые помещения на 20–30% по сравнению с прошлым годом.

- Рынок коммерческой недвижимости стал быстрее реагировать на глобальные изменения.

- Из-за высокой ставки ЦБ коммерческие объекты чаще всего покупаются за свой счет, а не в кредит.

- Площади, которые освободили международные компании, по большей части уже заняты — за год вакансия снизилась с 13,5% до 7–8%.

- Нормальный показатель вакантности в офисах — 5–10%.

- Самый востребованный сегмент коммерческой недвижимости — индустриальный.

- Развитие e-commerce заставляет торговые центры меняться — посетителям нужны впечатления.

- Спрос частных инвесторов сместился со стрит-ритейла к офисным пространствам.

- С 2021 года усиливается интерес физлиц к покупке коммерческой недвижимости.

- В ближайшие 2–3 года глобального строительства офисных центров не будет, и качественные объекты продолжат расти в цене.

- Локация объекта обеспечивает 60% успеха инвестора, качество — 40%.

- Лицензирование можно будет вводить, только когда появится формализованное понимание того, кто такой брокер.

Модераторами беседы выступили Владимир Давыденко, шеф-редактор Циан.Журнала (В.Д.), и Михаил Посредников, коммерческий директор Циан (М.П.).

«Рынок коммерческой недвижимости развивается во всех сегментах, даже в самом слабом — торговом»

В.Д. Расскажи, как сегодня чувствует себя рынок коммерческой недвижимости. В 2023 году он стабильно рос. В чем причина?

А.О. Есть много факторов. Во-первых, бизнес активно финансируется государством в рамках программ импортозамещения. Когда в рынок приходят деньги, бизнес развивается. А когда бизнес развивается, ему автоматически нужны новые пространства: офисы, производственные и складские помещения, магазины, шоурумы и так далее.

В итоге рынок коммерческой недвижимости развивается во всех сегментах, даже в самом слабом — торговом.

Насколько долгосрочной будет эта тенденция, сказать сложно, но так продолжается уже второй год.

Инвестиционная составляющая тоже неплохая: у людей много свободных денег, закрыты каналы их вывода в иные юрисдикции, и сейчас не так много инструментов для надежных вложений.

Поэтому частные инвесторы активно приобретают в том числе нежилые помещения. Это также влияет на рынок. По итогам I квартала этого года ожидается, что показатели спроса будут на 20–30% лучше, чем год назад.

В.Д. В 2022 году на этом рынке, как и на других, было одномоментное падение. Он уже восстановился до прежних значений?

А.О. Когда случаются события глобального масштаба, рынок коммерческой недвижимости всегда реагирует с определенной инерцией. Основные игроки берут паузу, чтобы посмотреть, какие будут последствия. Это было как в пандемию, так и в 2022 году.

При этом мы в России уже привыкли к негативным событиям, они постоянно происходят в последние 10 лет, поэтому реакция стала более быстрой, а стрессоустойчивость повысилась. Раньше мы могли целый год ждать, что же будет дальше. Сейчас горизонт планирования гораздо короче: квартал подождали, вроде ничего плохого не произошло — возвращаемся обратно.

«Классических инвестиционных сделок за последние два года очень мало»

В.Д. Как влияет на рынок высокая ставка ЦБ? Льготную ипотеку на коммерческую недвижимость не дают, а рыночные кредиты для бизнеса сейчас дорогие.

А.О. Вы правы, высокая ключевая ставка несколько тормозит развитие компаний. При стоимости заемных денег в 18+ процентов очень тяжело обеспечить положительную доходность объекта. Даже не знаю, какие объекты коммерческой недвижимости могут обеспечить такую доходность, кроме спекулятивных.

Но здесь нужно отметить, что в основном компании (конечные пользователи), которые с нами сотрудничают, покупали объекты за свой собственный счет, заемный капитал привлекался очень ограниченно.

Что касается инвестиционных сделок, то с 2022 года это в основном покупка неких «трофейных» и дисконтированных активов, которые иностранные компании оставили в России, когда ушли.

Классических инвестиционных сделок, когда компания покупает что-то именно с целью увеличения своего фонда, за последние два года очень мало, за исключением индустриального сегмента. Поэтому, по большому счету, высокая ставка ЦБ особой роли не играет.

К тому же все понимают, что высокая стоимость денег — временное явление, что ключевая ставка будет снижаться, ведь экономика не может нормально существовать в таком режиме. А пока большая часть игроков предпочитает подождать, хотя покупка дисконтированных активов продолжается.

В.Д. Исход зарубежных компаний действительно стал одним из переломных моментов для рынка. Закончился ли он и кто пришел на их место?

А.О. Наверное, большая часть объектов, которые международные компании хотели реализовать для выхода, уже продана. Те, кто не успел это сделать, скорее всего, предпочтут посмотреть, что будет дальше. При нынешних дисконтах и отсутствии возможности вывести деньги в материнскую компанию, продажа, в принципе, бессмысленна. Разве что поступит прямое указание: «бросаем все и бежим».

Что касается арендаторов — те площади, которые освободили международные компании, по большей части уже заняты. По оценкам многих консультантов, вакансия снизилась с примерно 13,5% на январь 2023 года до примерно 7–8% в январе 2024 года.

То есть чистое поглощение было больше, чем освобождение объектов или строительство новых.

И если в 2022 году предложений из серии «3 тыс. метров офиса класса А или Б+» было довольно много, то сейчас их можно по пальцам пересчитать. А если вам нужно отдельно стоящее здание на 10 тыс. «квадратов» и более, то выбор вообще очень маленький.

«Лучше всего себя чувствует сегмент индустриальной недвижимости»

В.Д. Какой из сегментов коммерческой недвижимости чувствует себя лучше всего?

А.О. Конечно, индустриальный. Но это тоже как посмотреть. Если брать глобально, с точки зрения спроса в моменте, то индустриальный рынок Московского региона с вакансией меньше одного процента кажется самым лакомым кусочком.

Но обратная сторона в том, что себестоимость строительства сильно выросла, и построить склад класса А уже довольно дорого, а, с учетом нынешней стоимости кредитов сдавать его надо по очень высокой цене.

Условно говоря, арендная плата должна быть не 10% себестоимости, а 20%.

Но ставки на уровне 15 тыс. рублей за метр склада класса А — это очень дорого для крупных игроков.

Арендаторы небольших площадей еще могут это потянуть, но вот крупным игрокам их финмодель не позволяет так резко менять стоимость аренды 100 тыс. метров.

Эта ситуация накладывает на сегмент определенные ограничения: сейчас нет нового спекулятивного строительства, но в будущем оно обязательно возобновится.

«Чтобы быть успешным, ТЦ приходится бежать в ногу со временем»

В.Д. Александр, а как сейчас дела в торговой недвижимости?

А.О. Торговая недвижимость — самый чувствительный сегмент. Не только в России, а в целом во всем мире. За последние 10 лет он постоянно подвергается давлению самых разных факторов.

И дело не только в пандемии. Например, e-commerce меняет потребление, привычки людей. Как следствие, это заставляет меняться торговые пространства.

15 лет назад человек приезжал в торговый центр на машине, загружал в багажник тележку продуктов, а заодно покупал одежду ребенку и обедал на фудкорте. Сейчас торговый центр перестал быть единственной точкой, где можно решить эти задачи.

Сегодня в ТЦ едут за впечатлениями: что-то посмотреть, что-нибудь новое узнать. И такие изменения происходят на более коротком горизонте, чем раньше.

Раньше концепции торговых центров пересматривались раз в 10–15 лет. А сейчас невозможно представить, что ТЦ существует 10 лет в одном и том же формате, оставаясь успешным.

Чтобы быть успешным, торговому центру приходится бежать в ногу со временем и постоянно что-то делать. И если крупные ТЦ могут себе позволить изменения за счет довольно большой выручки от аренды, то районным моллам это делать гораздо сложнее.

Кроме того, часть торговых центров в силу обстоятельств попала в руки непрофессиональных собственников — например, банков. Такие объекты со временем, как правило, приходят в упадок, ведь у собственников нет достаточного опыта в управлении, а бюджет на привлечение профессиональной управляющей компании «нет смысла выделять, ведь объект выставлен на продажу».

Изменение потребительских привычек сильно повлияло и на стрит-ретейл. Например, на Тверской в 2006 году были сплошь банки и обменники валюты, игорные залы. Потом появились салоны сотовой связи.

Сейчас банки перешли в интернет, игорные компании закрылись, а салоны связи остались только около метро.

Мы видим, что ежегодно структура спроса на стрит-ретейл меняется. В целом этот сегмент чувствует себя неплохо, но при условии, что помещение находится «на трафике» и интересно арендаторам.

«Спрос частных инвесторов от стрит-ретейла сместился к офисам»

В.Д. Читал, что сейчас существенно вырос интерес к коммерческой недвижимости со стороны частных инвесторов, физлиц. Чем именно они интересуются?

А.О. Интерес физлиц к покупке коммерческой недвижимости усиливается начиная с 2021 года. Во-первых, это связано с теми ограничениями, которые государство установило на вывод средств за рубеж. Во-вторых, с ограничениями по их использованию в других юрисдикциях. В-третьих, с отсутствием понятных «надежных» альтернатив по инвестированию.

Раньше люди торговали валютой, покупали акции зарубежных фондов, вкладывались в жилую недвижимость и так далее.

Сейчас доступа на западные рынки у нас особо нет, валюту покупать бессмысленно, а с акциями недавно творился такой беспредел, что вера людей в них существенно снизилась.

И отсутствие всех этих альтернатив привело человека, у которого есть 15–20–50 млн рублей, к мыслям о приоритетном вложении в недвижимость, в частности в торговую и офисную. Сначала это был стрит-ретейл — особенно ярко мы это наблюдали в 2021–2022 годах.

Затем, в связи с существенным ростом цен на торговые помещения спрос частных инвесторов плавно сместился к офисным пространствам. Появились девелоперы, которые специализируются на строительстве новых офисных объектов, уже заранее спроектированных с делением на небольшие блоки и спроектированных именно под небольшого инвестора, который купит 100–200 кв. м.

На мой взгляд, это неплохое решение: покупать площади в строящемся объекте класса А, который минимум 10–15 лет после этого будет стабильно генерировать тебе выручку. Сложно сказать, какая будет окупаемость, потому что сейчас в моменте слишком короткий горизонт планирования, чтобы быть уверенным в прогнозах. Но, тем не менее, средневзвешенная стоимость квадратного метра офисной и торговой недвижимости ежегодно растет.

Инвесторы понимают, что в течение 2–3 ближайших лет глобального строительства офисных центров не будет, а значит, качественные новые объекты продолжат расти в цене.

Есть у этого и обратная сторона медали — ликвидность и сроки продажи. Но недвижимость потенциально будет приносить доход, будучи сданной в аренду, и, соответственно, расти в стоимости квадратного метра.

Конечно, чтобы все это работало нужен хороший объект, хорошая локация и правильный собственник. И, конечно же, хороший консультант, который помогает инвестору на всех этапах.

Тем не менее ключевой здесь является локация. Это фактор, который обеспечивает примерно 60% успеха. Еще за 40% отвечает качество объекта. А вот чтобы правильно оценить их, как раз и нужны консультанты, которые хорошо понимают рынок.

Например, 20 лет назад район Савеловской был депрессивным, и там не было особого смысла приобретать офисы, а арендаторы были обычные российские небогатые компании. А сейчас бурное развитие офисного кластера меняет это место, превращая его в сателлит дорогого Белорусского района. Потом Савеловская потянет за собой какую-то соседнюю локацию. Так всё в жизни устроено.

«Келлеры и машино-места — хорошая история для частных инвесторов»

В.Д. Как ты относишься к более скромным частным инвестициям вроде покупки парковочного места или келлера? Они сегодня экономически оправданы?

А.О. Мне кажется, здесь надо ориентироваться на востребованность и ликвидность. Если дом большой, а келлеров мало, наверное, и твой келлер будут арендовать. А если келлеров много, и спрос на них недостаточно высокий, то, наверное, будет не очень хорошо.

То же самое с машино-местами. В доме, где много парковок, они могут стоять не сданными в аренду. В доме, где их мало, есть высокий спрос, и это интересная инвестиция.

Это хорошая история для частных инвесторов, особенно в том же доме, где ты сам живешь. Тогда ты не тратишь много времени, чтобы решать какие-то вопросы.

Да и хлопот немного. В отличие от квартиры, там ничего не происходит: соседи не затапливают, музыку громко не включают, полиция не приходит.

«Built-to-suit — это специфичные истории»

В.Д. Какие сегодня предпочтения у крупного бизнеса: арендовать площади или покупать под себя?

А.О. Если говорить про стандартизованный продукт, то, конечно, бизнес предпочитает арендовать, потому что это позволяет без особых проблем увеличиваться или, наоборот, сокращаться. Покупка же отягощает компанию активом, которым приходится заниматься.

Но в ряде случаев невозможно получить в аренду те площади, которые нужны. Например, если адаптация помещений под собственные нужды требует существенных расходов и увеличивает капитальные затраты настолько, что аренда становится неэффективной.

И еще потом собственник может попросить: «Вы, когда будете уходить, пожалуйста, это всё с собой заберите и верните как было».

Поэтому покупка оказывается предпочтительнее в условиях, когда нужна какая-то специфика или когда уровень вакансии приближается к минимальным значениям.

И именно built-to-suit решает задачу получения нужных площадей (built-to-suit — практика строительства коммерческой недвижимости под требования заказчика, который потом выкупает или долгосрочно арендует объект. — Прим. ред.). Особенно в складском сегменте, где сроки строительства сильно короче, чем в офисах или торговых центрах. По сути, за девять месяцев можно построить любой проект, даже с определенной спецификой.

Built-to-suit — это во многом специфичные истории, связанные с производством либо с каким-то специальным хранением, и так далее. Например, для фармы, потому что там есть определенные особенности хранения лекарств. Плюс они еще делают упаковку, блистерование и так далее.

Если взять сегмент зданий не индустриального характера в Москве, то built-to-suit часто встречается в медицине. И еще — гостиницы. Это классический продукт, который всегда built-to-suit.

«Арендодатели офисов индексируют ставки на 7%»

В.Д. Когда началась пандемия, многие говорили, что эпоха офисов заканчивается. Но сейчас мы видим, что сегмент восстанавливается. Как сегодня чувствуют себя офисы?

А.О. Нормальный показатель вакантности в офисах — 5–10%. Как только он превышает 10%, это становится выгодно арендаторам и прямо влияет на арендные ставки. Уровень вакансии ниже 5% выгоден для арендодателя, но не очень интересен арендаторам.

По сегодняшним оценкам, уровень вакансии за последний год снизился с 13,5 до 7–8%. Это говорит о том, что рынок офисной недвижимости сейчас в хорошей форме, арендодатели активно применяют индексацию, арендаторы спокойно с этим соглашаются, и все живут дальше.

Здесь надо отметить, что базовым вопросом для арендодателя является стоимость содержания, которая ежегодно растет, потому что налог на имущество уже составляет 2% кадастровой стоимости, а она зачастую уже близка к рыночной.

Второй момент — серьезный рост стоимости эксплуатации, потому что в качественных бизнес-центрах используется дорогая инженерия не российского производства.

Ее нужно обслуживать, закупать для нее расходные материалы, оплачивать труд дорогих специалистов. Поэтому для владельцев офисной недвижимости стоимость содержания объекта существенно возросла и продолжает увеличиваться дальше.

В 2021–2022 годах возможности адекватно повышать арендную плату вслед за изменившейся себестоимостью у них не было. А сейчас есть: арендодатели индексируют ставки на уровне 7 %. Понятно, что себестоимость содержания выросла немного больше, но и такая индексация для них уже комфортна.

Это говорит о том, что рынок выправился.

Сейчас, на мой взгляд, нет особых перекосов в сторону арендатора или арендодателя, рынок сбалансирован.

Основной спрос формируют компании, активно работающие в тех сегментах, где освободились площади после ухода западных игроков.

Плюс государство активно развивает все, что связано с IT. И российские компании, получившие мандаты на разработку того или иного программного обеспечения, постоянно ищут пространство, куда посадить своих разработчиков.

«Небольшие арендаторы будут решать свои задачи через онлайн-агрегаторы»

М.П. Давай поговорим о будущем брокерского рынка. Как ты считаешь, что поменяется через 10 лет?

А.О. Начнем с того, что 20 лет назад на территории Москвы было всего шесть брокеров, которые делали 90% сделок. Сейчас компаний довольно много, и доля этих брокеров неумолимо снижается. Другие игроки начинают потихоньку теснить этих «монстров», но самые крупные сделки все равно делают они.

Думаю, открытость информации приведет к тому, что наш брокерский рынок в чем-то будет похож на лондонский. Там самые крупные компании работают с самыми крупными клиентами. Если брать офисный сегмент — это от 300 рабочих мест и больше.

Сегмент 50–300 рабочих мест будет занят компаниями второго эшелона. А арендаторы, которым нужно до 50 рабочих мест, будут решать свои задачи через онлайн-агрегаторы и какие-то платформы.

Я думаю, что в будущем предстоит какая-то стандартизация этого процесса.

Будет какой-то типовой договор, который все стороны подписывают, и ничего не надо там менять.

И будет понятно: кто, за что и сколько платит — прямо в законе будет прописан и размер вознаграждения, и принцип его деления между сторонами.

Это позволит площадкам создать сервис реализации объектов, не требующий консультанта для своей работы.

С другой стороны, все равно поиском офисов и анализом рынка занимаются не роботы, а люди. Надеюсь, через 10 лет будет понятно: хочешь быстро решить вопрос и не потратить деньги — иди на платформу и быстро все там сделай. Хочешь сделать хорошо, проанализировать рынок и чтобы кто-то оказал тебе профессиональную помощь — найми брокера.

М.П. Как ты считаешь, уберизация риелторской деятельности в принципе возможна?

А.О. Один из возможных сценариев уберизации — появление некой системы, которая выстроит отношения со всеми собственниками по определенному стандарту. И все брокеры на рынке смогут работать в этой системе через стандартизованные, формальные документы на сайте, которые дают возможность и брокеру, и собственнику не тратить время на заключение договоров.

Таким образом, для первых будет гарантирована работа, для вторых исчезнет проблема того, что нужно как-то взаимодействовать с каждым брокером, каждому давать какую-то информацию, с каждым подписывать какой-то документ.

М.П. Как ты считаешь, искусственный интеллект — это конкурент брокеру или скорее полезный инструмент?

А.О. Это полезный сервис, который позволит брокеру быть более эффективным. Если есть правильная база данных, в которой интеллект может работать не только с цифрами и данными, но и с неким субъективным набором ожиданий относительно того, что представляет собой тот или иной объект в совокупности его показателей, то это будет очень хороший инструмент, который поможет профессионалам рынка.

Каждый запрос на офис уникален, и поэтому на этапе подбора надо задавать много вопросов, контактировать с каждым арендодателем.

Вот если искусственный интеллект сможет решить этот вопрос: ты ему ставишь задачу, а он сам отвечает тебе на все вопросы, — в этот момент профессия брокера немного пострадает.

Но в любом случае подбор — это же только одна из начальных функций. Дальше брокер должен все показать, провести переговоры, состыковать позиции. Я лично не вижу ситуации, в которой искусственный интеллект полностью заменит брокера. Но он может стать неплохим инструментом для быстрого создания подборок под запрос клиента.

«Франшизная модель рынка в принципе возможна только при стандартизованном продукте»

М.П. Как ты считаешь, почему на рынке коммерческой недвижимости не очень развиты франшизы, хотя в жилом сегменте они активно развиваются?

А.О. Франшизная модель в принципе возможна только при стандартизованном продукте. А коммерческая недвижимость стандартизована только в части новостроек. Если мы говорим о конкретном клиенте с конкретным запросом, то он индивидуальный, и каждый офис, у которого уже был арендатор, становится индивидуальным.

Пока он продается — все блоки одинаковые. Но через три года все эти офисы станут отличными друг от друга.

М.П. Возможна ли ситуация, когда крупные франшизы поглотят маленькие агентства?

А.О. Франшиза несет под собой какую-то добавленную стоимость, технологии например. И, в принципе, если взять основных франчайзеров по жилой недвижимости — у всех них есть коммерческое направление. Но обычно усилия в него вкладываются непропорционально: 20–30 агентов по жилью и 2–3 по коммерции.

Потому что, чтобы этим заниматься, нужно обладать базой данных, а никто делиться этой информацией не хочет.

Мне кажется, если кто-то рискнет инвестировать в создание этой базы данных, чтобы все по ней работали, наверное, тогда франшизы в нашем сегменте начнут развиваться.

«Лицензирование нужно, когда рынок готов определить, что такое “специалист”»

М.П. Нужно ли рынку лицензирование, какие-то законы о риелторской и брокерской деятельности?

А.О. На мой взгляд, ограничить доступ в нашу профессию было бы неплохо. Все-таки речь идет о больших деньгах, и часто бывает так, что из-за неопытности агента, сопровождающего сделку, преимущество получает одна либо другая сторона.

Зарубежный опыт показывает, что государство может сделать эту работу более сбалансированной. Но лицензирование нужно на каком-то завершающем этапе, когда рынок уже будет готов определить, что такое «специалист».

В частности, мы как ассоциация «КОКОН» участвуем в разработке профессионального стандарта, который называется «Управление коммерческой недвижимостью». И там есть большой раздел именно о брокерах, в котором мы распишем, что, как, почему и зачем делается.

Когда у нас появятся профессиональный стандарт и понятная программа аттестации, стартует программное обучение специалистов и будет формализованное понимание того, кто такой брокер, — тогда можно будет вводить лицензирование.

Источник: ЦИАН