Офисы-2024: новый класс, новые критерии, новые ориентиры

Пятерка крупнейших консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости разработала новую классификацию офисов Москвы. По сравнению с предыдущей версией 2013 года в нынешней изменен целый ряд критериев и требований. А главное, появился новый класс столичных офисных объектов — Prime

«Рынок всегда стремится к системности. Поэтому попытки создать ту или иную общепризнанную классификацию, сертификацию, словом, систему, позволяющую профессионалам и их клиентам безошибочно распределять компании и проекты по зонам, группам и классам, на рынке недвижимости предпринимались не единожды. Очевидного успеха, пожалуй, добилась только «большая пятерка» международных консультантов (все они на сегодняшний день ушли из России, а оставшиеся команды, пройдя через ребрендинг, работают теперь под другими названиями). Именно благодаря BIG5 коммерческий сегмент долгое время существовал в четком понимании, какие, например, офисные здания относятся к классу А, а какие — к классу В, как бы они ни пыжились. Однако даже на эту казавшуюся незыблемой типологию в последнее время совершались дерзкие нападки», — писал BFM.ru в марте прошлого года.

На этой неделе «нападок» стало на одну больше: к системе классификации офисных помещений, которую в конце октября 2021 года опубликовал комитет по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), к российскому стандарту Eco smart office («экоковоркинги.рф») для отечественных офисов и гибких пространств, который в 2022 году разработали эксперты комитета по энергоэффективности и устойчивому развитию той же РГУД, и еще к целому ряду разработок добавилась обновленная классификация столичной офисной недвижимости. Что примечательно, ее создатели — все та же BIG5, только уже в российском исполнении: NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers и Commonwealth Partnership (CMWP) — крупнейшие отечественные консалтинговые компании рынка коммерческой недвижимости, входящие в Moscow Research Forum (MRF).

Как гласит официальный пресс-релиз*, «предыдущая версия классификации была принята в 2013 году и требовала обновления с учетом активной трансформации рынка офисной недвижимости Москвы. Больше полугода аналитики и консультанты, работающие с собственниками, инвесторами и арендаторами, проводили поэтапную актуализацию и адаптацию критериев к современным рыночным реалиям. К работе также привлекались профессиональные участники рынка: отраслевые ассоциации, девелоперы, управляющие компании, банки и фонды, крупнейшие собственники недвижимости».

Ключевым изменением стало появление класса Prime, который включает самые качественные и уникальные объекты. Так что теперь для тех, кто привык ориентироваться на оценочную систему «большой пятерки», офисных классов в Москве не три, а четыре: Prime, А, В+ и В-. Офисы более низких классов в зону внимания BIG5, а стало быть, и в ее классификацию не попадают. Точнее, так: все здания, которые не соответствуют критериям, обозначенным в отношении указанных четырех классов, считаются зданиями класса С.

Новая классификация уточняет требования по широкому спектру параметров, таких как инженерные системы, конструктивные особенности, местоположение, парковка, вид собственности, управление зданием, услуги для арендаторов и так далее. В каждом классе существуют как обязательные, так и факультативные критерии: например, в классе Prime их представлено 28 и 13, а в классе B- — семь и 35 соответственно. При этом допускается несоответствие объектов двум обязательным критериям, а полноценное соответствие трем факультативным критериям приравнивается к соответствию одному обязательному.

Самые строгие требования — к объектам класса Prime. В частности, они могут располагаться в трех локациях (в районе Третьего транспортного кольца, в ММДЦ «Москва-Сити» и в Ленинградском деловом коридоре), в числе обязательных условий — принадлежность объекта одному собственнику и более жесткое соответствие различным техническим параметрам.

В целом в новой классификации некоторые требования были смягчены (например, принадлежность здания одному собственнику больше не является обязательной для класса А), а некоторые, наоборот, ужесточены (в частности, увеличился шаг колонн для Prime- и А-классов, глубина этажа и высота потолков). Для классов Prime и А добавилось наличие грузового лифта с доступом к месту разгрузки; максимальный период ожидания лифтов в утренний час пик увеличен до 45 секунд для класса А (ранее критерий составлял 30 секунд), для класса Prime остался 30-секундным.

Учитывая активное развитие московского транспорта, теперь оценивается близость офисного объекта не только к метро, но и к станциям МЦК и МЦД. Время пешей доступности сокращено с 15 до 10 минут, требования по количеству парковочных мест для бизнес-центров внутри Садового кольца уменьшены в два раза, а для зданий вне Садового кольца — в 2,5 раза. Введено требование по наличию переходов, защищенных от погодных условий, для парковок класса Prime, для класса А этот параметр является факультативным.

Пересмотрены и требования к управляющим компаниям. В классе Prime УК должна управлять портфелем общей площадью не менее 50 тысяч квадратных метров, включающим офисные здания не ниже класса А (прежняя планка — управление не менее 25 тысячами офисных «квадратов»). Кроме того, для класса Prime сертификация по стандартам оценки экологической эффективности зданий стала обязательна, для класса А — факультативна (в данном случае признаются любые национальные и международные стандарты — BREEAM, LEED и другие).

По мнению авторов, классификация-2024 дает участникам рынка новые ориентиры, благодаря которым они смогут улучшать качество своего предложения, повышая таким образом комфорт и безопасность офисных зданий. Как отметил в своем телеграм-канале партнер, генеральный директор УК CMWP Денис Троценко, новая классификация — «пусть не жирная точка, но хорошая такая запятая с выделением отдельного класса. Это хорошо унифицирует бенчмарк по затратам и доходам».

* Есть в распоряжении Business FM

Источник: BFM.ru