Министерство финансов России внесло в правительство пакет поправок по совершенствованию налоговой системы, который затрагивает множество аспектов налогообложения, в том числе и недвижимость.
Вместе с юристами рассказываем, как будут работать изменения и что поменяется для собственников домов, квартир и земельных участков.
Налог при продаже недвижимости
Минфин предложил ввести прогрессивный налог на доходы физлиц: ставка в 13% сохраняется для годового дохода до 2,4 млн руб., а самая высокая ставка составит 22% для доходов выше 50 млн руб. Согласно проекту министерства, действующая ставка налогообложения при продаже недвижимости останется на уровне 13% до суммы 2,4 млн руб., со всего, что стоит дороже, возьмут налог уже 15%. В документе указывается, что повышенный налог придется заплатить не со всей суммы, а только с разницы покупки и продажи. В проекте министерства указывается, что продавцы, которые владеют недвижимостью три или пять лет (в зависимости от ситуации), по-прежнему освобождены от налога.
Кто должен платить налог при продаже недвижимости
Законодательство устанавливает два вида минимальных предельных сроков владения недвижимостью: три года и пять лет. Если человек получил недвижимость в результате приватизации, а также в наследство или в подарок от близких родственников, то квартиру можно продать без уплаты налогов через три года владения. В остальных случаях минимальный срок владения для продажи без налогов составляет пять лет. Есть и еще одна возможность сэкономить на уплате НДФЛ при продаже недвижимости — с 1 января 2022 года освобождены от его уплаты люди, имеющие двух и более детей до 18 лет и использующие вырученные средства для покупки нового, лучшего по качеству жилья. Тогда доход от продажи предыдущей квартиры не облагается налогом и неважно, сколько лет владел предыдущей квартирой ее продавец.
«Предположительно инициатива затронет не так много граждан. Большинство россиян ждут три — пять лет, чтобы продать жилье и не платить налог. Эта льгота для них сохранится. Однако для тех, кто хочет продать недвижимость до пятилетнего срока, повышение будет ощутимым», — считает юрист частной практики, специалист по недвижимости Дмитрий Желнин.
Эти изменения в первую очередь коснутся тех, кто перепродает недвижимость или продает ее слишком рано. «Инвесторы на рынке недвижимости, которые обычно получают существенную прибыль, теперь столкнутся с более высокими ставками налога на доходы физических лиц, которые потенциально могут достигать 22% для доходов, превышающих 50 млн руб. Это изменение коснется относительно небольшого сегмента инвесторов, но оно значительно для данной группы. В целом предлагаемые налоговые реформы окажут минимальное влияние на рядовых граждан, которые покупают и живут в своих объектах недвижимости, поскольку такие сделки происходят нечасто. Однако активные инвесторы в недвижимость столкнутся с увеличением комиссий за транзакции и более высокими ставками подоходного налога с населения», — отметил юрист, эксперт по финансам и инвестициям, основатель финансового клуба «Мультипликатор» Эван Голованов.
Методика расчета
Проектом Минфина предлагается предоставить право законодательным органам субъектов России увеличивать до 1 понижающий коэффициент 0,7, применяемый в целях определения подлежащих налогообложению доходов от продажи недвижимого имущества. Фактически налоговая база будет равняться кадастровой стоимости вне зависимости от цены сделки.
По подсчетам самого Минфина, это приведет к возможным дополнительным доходам регионов на сумму от 4 млрд руб. в 2025 году до 6 млрд руб. в 2030-м. Таким образом, регионы дополнительно смогут получить порядка 29 млрд руб. на горизонте до 2033 года включительно.
Ставка имущественных налогов
Законопроект увеличивает с 2% до 2,5% максимальную ставку имущественных налогов по дорогостоящему имуществу (кадастровая стоимость которого превышает 300 млн руб. для каждого объекта имущества), устанавливаемую регионами, рассказала советник практики налогообложения Seamless Legal Мария Кабанова. По ее словам, это изменение коснется как налогообложения корпоративного имущества, так и имущества физических лиц — после его вступления в силу действующие ставки налогообложения в отдельных регионах, вероятно, возрастут.
«Данное нововведение касается и объектов, принадлежащих юридическим лицам, и недвижимости граждан, и земельных участков. Введение новых ставок налога на имущество для дорогостоящей недвижимости приведет к росту расходов на владение и регистрацию недвижимости. Владельцы дорогостоящих объектов столкнутся с существенным увеличением налоговых платежей», — считает юрист, специалист по недвижимости Дмитрий Желнин.
Для объектов дешевле 300 млн руб. максимальная ставка имущественного налога будет сохранена на уровне:
- 0,1% от кадастровой стоимости недвижимости — за дома и квартиры, комнаты, гаражи и места на парковках, за хозпостройки на садовых или подсобных участках нужно ежегодно платить государству;
- 0,5% — за все остальные объекты.
«Стоит отметить, что сегодня местные власти могут варьировать эти ставки. Им разрешено как снижать их до нуля, так и увеличивать (но максимум — в три раза). Кроме того, согласно действующему законодательству, можно менять ставки в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости (устанавливая пороги стоимости для той или иной ставки), от вида объекта и его местонахождения», — подчеркнул юрист.
Госпошлина за регистрацию прав
Минфин также предлагает перейти на взимание госпошлины на регистрацию права собственности на объект недвижимости и последующее внесение сведений в ЕГРН как процента от стоимости сделки. Сейчас же эта сумма зафиксирована в Налоговом кодексе: физлица, которые приобретают жилье, должны заплатить 2 тыс. руб., а юрлица — 22 тыс. руб. Министерство предлагает сохранить данный размер платежа, если кадастровая стоимость актива не превышает 20 млн руб.
Изменения затронут объекты, которые оцениваются более чем в 20 млн руб. При совершении транзакций с ними физлицам придется заплатить 0,1% от суммы сделки, но не менее 0,1% от кадастровой стоимости актива. При этом максимальный размер платежа составит 500 тыс. руб., следует из документа. Для организаций размер пошлины составит 0,3% от суммы сделки, но также не менее 0,3% от кадастровой стоимости недвижимости. Она, в свою очередь, не сможет превышать 1 млн руб., следует из документа.
В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что переход от фиксированного размера к проценту от цены сделки при уплате госпошлины за регистрацию прав собственности на недвижимое имущество дополнительно принесет бюджету не менее 16 млрд руб. в 2025 году. До 2030-го поступления могут в целом составить около 106 млрд руб.
«Переход к процентной пошлине от стоимости сделки увеличит затраты на оформление сделок с недвижимостью, особенно для объектов с высокой рыночной стоимостью. Рынок недвижимости сильно пострадает от таких пошлин. Например, при продаже квартиры стоимостью 21 млн руб. (пусть кадастровая стоимость будет такой же) госпошлина составит 21 тыс. руб. В настоящее время такую квартиру гражданин может продать, заплатив государству за регистрацию перехода права лишь 2 тыс. руб.», — резюмировал Дмитрий Желнин.
Источник: РБК-Недвижимость
