Как снять обременение с квартиры. Инструкция

Разъясняем, как снять обременение с квартиры, куда обращаться и какие документы для этого нужны

Пока на квартире есть обременение, собственник не может полноценно распоряжаться ею. Квартиру нельзя продать, подарить или обменять.

Эксперты в статье:

- Марина Николаенко, руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров МГКА «Бюро адвокатов «Де юре»;

- Олег Дубинин, член Ассоциации юристов России, управляющий партнер консалтинговой компании «Дубинин & партнеры»;

- Иван Лукин, юрист «ПроЛигалс»;

- Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»;

- Антон Емелин, старший партнер МКА «Аронов и Партнеры»;

- Анна Андреева, юрист адвокатского бюро КИАП.

Что такое обременение

Обременением называют ситуацию, когда формально квартира принадлежит собственнику, но по факту он не может распоряжаться ею в полном объеме, так как на нее претендуют другие лица. Обычно это банк, кредитор или человек, которому был причинен ущерб и его необходимо возместить, поясняет Марина Николаенко. По словам эксперта, регламентированного понятия в законе нет, но зачастую под обременением понимается какое-либо зарегистрированное право третьих лиц на имущество собственника. И это право может ограничивать собственника в его действиях в отношении имущества.

В чем смысл обременения квартиры

Собственник недвижимости, на которую наложен арест в рамках исполнительного производства, не может распоряжаться этим имуществом — продавать, дарить, передавать в аренду или в залог и совершать любые иные действия, направленные на вывод квартиры из своей имущественной массы (ч. 4 ст. 80 ФЗ-229 «Об исполнительном производстве»), говорит Иван Лукин. Эксперт добавляет, что собственник заложенной квартиры также не может отчуждать свое имущество без согласия залогодержателя.

Для чего накладывают обременение

Наложение обременений помогает гражданам сохранить свои права при отчуждении недвижимости ее собственником. Сам собственник недвижимости обязан информировать, например, потенциальных покупателей при отчуждении имущества о наличии обременений — как добровольных (ипотека, рента, залог), так и обязательных (арест, запрет на регистрационные действия), разъясняет Олег Дубинин.

Антон Емелин объясняет, что обременение на квартиру накладывают в следующих случаях:

- чтобы обезопасить кредитора при отказе от платежей по кредиту. Залоговое имущество заберут в случае, когда должник не платит;

- чтобы собственник, у которого есть долги и обязательства, не подарил и не продал квартиру. Обременение ограничивает собственника в сделках с жильем;

- чтобы «заморозить» квартиру до того момента, пока не будет разрешен судебный спор.

Виды обременений

Существуют разные виды обременений на квартиру, имеющие разные последствия для собственника. Права могут быть ограничены как законом или cyдeбным peшeнием, так и дoгoвopом мeждy собственником и другими лицами, говорит Антон Емелин.

Арест

Данное обременение накладывается судом (обеспечительные меры) или судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства. Собственник не может распоряжаться арестованной недвижимостью: он не сумеет ни продать ее, ни передать по наследству, ни сдать в аренду, ни подарить, объясняет Татьяна Напольских.

Кроме того, суд также может установить определенный режим пользования арестованным имуществом или вовсе изъять его, добавляет Иван Лукин.

Емелин замечает, что в случае ареста квартиры по уголовному делу возможности снятия такого ареста практически отсутствуют. Даже в случае банкротства собственника наложенный на имущество арест по уголовному делу не прекращается.

Ипотека

Это передача квартиры, дома или другого недвижимого имущества в залог банку или иному кредитору. Наличие такого кредита накладывает определенные ограничения до того момента, пока собственник не погасит задолженность. Обычно все ограничения прописываются в договоре залога, ипотеки или кредитном договоре. По сложившейся практике, сдать или продать ипотечное жилье можно при наличии письменного разрешения банка. Все другие сделки по отчуждению прав на квартиру или ее долю запрещаются, объясняет Татьяна Напольских.

Основная суть ипотеки — это преимущественное право кредитора-залогодержателя удовлетворить свои имущественные требования к должнику из стоимости заложенной недвижимости, добавляет Иван Лукин.

Договор ренты

В этом случае одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен на это имущество обязуется выплачивать получателю ренты содержание. Как правило, рентополучателями являются одинокие пожилые люди, а срок выплаты ренты ограничен сроком жизни бывшего собственника недвижимости, это называется пожизненной рентой, поясняет Иван Лукин. По словам эксперта, договором ренты может быть установлено бессрочное содержание, право на получение которого может переходить к родственникам рентополучателя или некоммерческим организациям, указанным в завещании рентополучателя.

Аренда

В этом случае собственник не может проживать в этой квартире, приходить туда без ведома жильцов или сдавать жилье другим лицам. А вот препятствий к продаже имущества, которое обременено арендой, нет. Единственная особенность — имущество может быть продано «с арендаторами», но они имеют право пользоваться имуществом до конца срока аренды, говорит Марина Николаенко. Договор найма подлежит государственной регистрации, только если заключается на срок от года и более (п.2 ст. 674 Гражданского кодекса), добавляет эксперт.

Сервитут

Это ограничение права собственности на часть недвижимости для возможности доступа сособственнику или соседу к его недвижимости при отсутствии иного варианта его прохода к своей недвижимости, говорит Олег Дубинин.

Татьяна Напольских, юрист юридической группы «Гришин, Павлова и партнеры»:

— Определенными ограничениями на пользование и распоряжение квартирой также могут быть следующие обстоятельства:

- получение квартиры по завещанию. Для определенного наследника может быть установлено право на проживание в квартире. Важно полностью ознакомиться с завещанием;

- регистрация лица, который отказался от участия в приватизации перешедшего по наследству жилья. По закону такое лицо имеет право пожизненного проживания в квартире, соответственно, выписать его будет очень проблематично;

- признание дома аварийным. Тот, кто стал собственником до признания дома аварийным, сможет получить новое жилье, но новый собственник может рассчитывать только на компенсацию;

- объекты, которые признаны культурным достоянием. Они охраняются законом, их изменение или реализация дoлжны согласовываться c соответствующими органами.

Кто снимает обременение

Обычно обременение снимает тот, кто его наложил. Для этого необходимые документы направляются в Росреестр, чтобы в ЕГРН запись об обременении был аннулирована. После погашения заемщиком ипотечного кредита это делает банк. Такая обязанность и сроки уведомления обычно прописываются в договоре, объясняет Анна Андреева. Если в процессе принимает участие судебный пристав, то он обязан в трехдневный срок с момента вынесения постановления о прекращении исполнительного производства снять обременение. Если же снятие затягивается, то собственник может самостоятельно обратиться в Росреестр, добавляет эксперт.

Как снять обременение с квартиры

Первый шаг — устранить сами причины обременения. Если это залог, то необходимо полностью погасить кредит. В случае когда квартира арестована по исполнительному производству, то надо полностью рассчитаться долгами. Когда квартира обременена наймом, то необходимо просто дождаться окончания срока договора, говорит Анна Андреева. Бывает, что обременение было наложено по ошибке, в этом случае оно снимается через суд. А если долг не погашен, есть возможность договориться с кредитором о замене предмета залога, добавляет Татьяна Напольских.

Второй шаг — предоставить документы. Снятие обременения, как и погашение записи в едином реестре возможно на основании одного из следующих документов:

- заявление залогодержателя;

- совместное заявление залогодержателя и залогодателя;

- заявление собственника и документ с отметкой, что обязательства исполнены в полном объеме;

- решение суда о прекращении обязательства, ставшего причиной обременения.

Третий шаг — подать заявление о погашении регистрационной записи об обременении. Сделать это можно следующими способами:

- через ближайшее отделение МФЦ. Перед визитом лучше заранее узнать, понадобятся ли дополнительные документы;

- лично посетить местное отделение Росреестра и предоставить документ;

- отправить документы почтой;

- через личный кабинет на сайте Росреестра;

- на портале «Госуслуги», если подтвержденный аккаунт и электронная подпись. Необходимо выбрать в меню «Обременения», затем «Аннулирование обязательств» и после этого следовать подсказкам системы.

Можно ли снять обременение быстрее

Сроки погашения записей об ограничениях и обременениях определены законом и сократить их нельзя. Единственный законный способ снять обременение в максимально сжатые сроки — это обратиться с заявлением непосредственно к регистратору, через официальный сайт или через территориальное управление Росреестра, миновав лишнего посредника — отделение МФЦ, поясняет Иван Лукин.

Что делать, если залогодатель не торопится снять обременение

При необоснованном затягивании залогодателем подачи документов на снятие обременения можно направить ему претензию, в которой указать крайний срок для принятия им соответствующих мер. В случае дальнейшего уклонения от снятия обременения можно рассчитать сумму упущенной выгоды от его необоснованных действий и предъявить исковые требования в судебном порядке, говорит Олег Дубинин. По словам эксперта, в большинстве случаев хватает обычной претензии. При намеренных действиях залогодателя или принципиального отказа от предоставления документов можно обратиться в суд и потребовать обязать его предпринять действия по снятию обременения. В этом случае залогодатель будет вынужден это сделать на основании решения суда.

Как убедиться, что обременение снято

Те обременения, которые подлежат государственной регистрации, всегда отображаются в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), поэтому и снятие обременения будет в ней отражено. Собственник всегда может получить выписку из ЕГРН через сайт Росреестра, в личном кабинете на портале «Госуслуги», в отделении МФЦ или при личном посещении Росреестра. Никакие иные документы, кроме выписки из ЕГРН, не могут свидетельствовать о наличии или снятии обременений, резюмирует Олег Дубинин.

Источник: РБК-Недвижимость