В сфере ЖКУ для одних появятся более серьезные штрафы, для других — более понятные тарифы

10 Июн 2024

Недобросовестные ресурсоснабжающие организации, из-за которых у нас внезапно отключаются горячая вода и электричество, начнут платить штрафы в десятикратном размере. А размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества предлагается привязать не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД

Несколько новостей, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства, заслуживают особого внимания. Во-первых, президент РФ подписал Федеральный закон от 29 мая 2024 г. № 116-ФЗ «О внесении изменения в статью 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях».

Как отмечает телеграм-канал «Законы стройки», с 9 июня за оказание некачественных коммунальных услуг действуют новые штрафы, которые для недобросовестных ресурсоснабжающих организаций (РСО) увеличены в десять раз. Речь идет о незаконных отключениях горячего водоснабжения или отопления в зимнее время, длительной приостановке услуг по электроснабжению и подобных нарушениях.

Система штрафов теперь двухступенчатая. За первичное нарушение сроков и качества подачи коммунальных ресурсов штрафы составят до 10 тысяч рублей для должностных лиц и до 50 тысяч рублей для юрлиц. За каждое последующее нарушение будут взыскиваться штрафы в размере до 30 тысяч рублей и до 100 тысяч рублей соответственно.

Во-вторых, комитет Госдумы по строительству и ЖКХ подготовил законопроект, который вносит изменения в работу УК. По мнению авторов документа, после его принятия управление недавно построенными МКД станет более эффективным.

Как поясняют эксперты, поправки, которые предлагается внести в Жилищный кодекс РФ, устанавливают: временная УК, с которой застройщик заключил договор на обслуживание, должна приступить к полному управлению МКД через год после введения дома в эксплуатацию. Сейчас срок составляет три месяца, но за это время не все квартиры успевают перейти к собственникам, что усложняет процесс управления общедомовым имуществом.

Кроме того, изменяется подход к установлению тарифов. Сейчас размер платы, указанный в договоре УК и застройщика, не имеет никакого финансово-экономического обоснования, в связи с чем тарифы для собственников нередко оказываются завышенными.

По новым правилам размер платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества будет привязан не к пожеланиям УК, а к технической документации на МКД. В состав техдокументации войдет также инструкция по эксплуатации жилого дома: в ней будут прописаны рекомендации по содержанию и ремонту общедомового имущества, сроки службы отдельных элементов и так далее. На основе этих сведений УК и подготовит тарифы на управление.

Что думают девелоперы по поводу предложенных нововведений? Не видят ли каких-то опасностей в их принятии? А главное, считают ли проблемы, которые заставили задуматься о новых правилах, реально существующими?

Елена Комиссарова, генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент»

«Действительно, порядок определения стоимости услуг управляющей компании на этапе приобретения жилья в новостройке — это острый вопрос в сфере жилой недвижимости. Собственники квартир МКД сталкиваются при покупке жилья с уже установленным тарифом на управление и эксплуатацию, и многие владельцы ошибочно считают тарифы непрозрачными и завышенными. Любая УК при расчете тарифа в первую очередь опирается на исходную техническую документацию, а также на административно-хозяйственные расходы в рамках собственных бизнес-процессов. В каждом договоре между собственником и УК отдельным приложением должна идти максимально прозрачная расшифровка тарифа. При этом УК должна быть клиентоориентированной и оперативно предоставлять собственникам обоснования и комментарии при возникновении вопросов по тарифу. К сожалению, не во всех сегментах владельцы получают обратную связь, а это, безусловно, влияет на лояльность. Принятие законопроекта может существенно ограничить УК в привлечении ресурсов, необходимых для оказания качественной эксплуатации, например при выборе круга поставщиков специализированных услуг. Тем не менее такой подход позволит предотвратить установление необоснованного размера платы за эксплуатацию, если речь идет о недобросовестной управляющей компании. Также законопроектом увеличивается срок действия договора управления домом, заключаемого застройщиком с УК. В настоящее время он составляет три месяца, теперь собственники жилья смогут самостоятельно выбрать новую УК только спустя год. Временный характер управления новостройками вполне оправдан. Сразу после сдачи дома в эксплуатацию владельцы выполняют ремонтные работы, а застройщик устраняет претензии, которые выявляются уже после приемки квартир. Существующий отведенный трехмесячный срок слишком оптимистичный. Практика показывает, что основная доля жильцов заканчивает ремонт и заселяется не раньше чем через полгода, а полностью заселенным дом становится в среднем через год. В этот период работа управляющей компании, аффилированной с застройщиком, — максимально эффективное решение в части устранения недочетов. В любом случае вопросы оказания жилищно-коммунальных услуг являются наиболее чувствительными и социально значимыми для населения, в этой связи данный законопроект и подобные инициативы требуют детальной проработки и анализа и должны учитывать соблюдение баланса интересов владельцев и УК».

Вера Стефан, коммерческий директор компании Asterus

«Увеличение срока до года — это действительно правильная мера. За год застройщик совместно с УК уже успеет реализовать концепцию управления многоквартирным домом, клиент сможет погрузиться в детали, понять все особенности этой концепции, необходимость каждого пункта и определить для себя, готов он платить за данные услуги или нет. Сейчас все девелоперы понимают, что сервис, который обеспечивает УК жильцам после покупки квартиры и заселения, это одна из важнейших составляющая продукта. Соответственно, выбранная управляющая компания — это партнер, который обеспечивает сервис, влияющий на качество продукта и репутацию девелопера на рынке. Поэтому зачастую УК привлекается в качестве консультанта еще на этапе разработки проекта, от нее важно получить оценку встроенных продуктовых характеристик с точки зрения их дальнейшей эксплуатации: что будет сложно или дорого поддерживать, убирать и чистить, что следует добавить для ухода за растениями и поливки и так далее. Только за срок около года УК и застройщик смогут продемонстрировать людям, что у них выстроен контакт и диалог, что застройщик продолжает заботиться о проекте после его реализации, что он готов вникать в особенности эксплуатации своего объекта, устранять недочеты или, наоборот, добавлять новые сервисы и решения и тем самым проявлять заботу о жильцах. Три месяца для этого мало. За этот срок в крупных ЖК не всегда можно успеть передать ключи всем собственникам. Покупатели не успевают приступить к ремонту и уже тем более не получают опыта проживания. Часто их мнение об УК формируется только из опыта взаимодействия на стадии ремонтных работ: заказа пропусков, вывоза мусора и тому подобное. Поэтому нужен более длительный срок. Теперь о тарифах: данный пункт особенно актуален для объектов высокой категории комфорта, которые невозможно эксплуатировать в рамках городских тарифов. Например, в жилом комплексе бизнес-класса Alia команда УК еще при запуске первой очереди в эксплуатацию опиралась не на городской тариф, а на технические характеристики объекта и задуманную концепцию. Иначе невозможно было бы обеспечить обещанный уровень комфорта. Предложенные поправки сделают этот опыт повсеместно используемым. Что касается финансово-экономического обоснования для установки размера платы УК, то оно, безусловно, есть. Цены не берутся с потолка, они складываются из многих факторов. Один из них — заработная плата сотрудников, исполнителей, которая год от года только растет. Например, средняя зарплата дворника в 2019-2020 годах составляла 45 тысяч рублей, а в 2024 году ожидания по зарплате дворника составляют уже 68-73 тысячи. Зарплата охранника тоже выросла: еще пару лет назад она составляла 1,5 тысячи рублей в смену, а с 2023 года — не меньше 2,8 тысячи. Кроме того, растут затраты на химию для уборки (она не российского производства и заметно выросла в цене), расходные материалы, инвентарь. Покупателям, которые приобретают жилье классом выше, чем комфорт, важно понимать, что за обслуживание и эксплуатацию им придется платить выше рынка. Еще раз повторюсь: все тарифы детально прописываются, иначе их не пропустит комиссия и инициативная группа дома. А все спорные вопросы выносятся на голосование, и люди вправе сделать свой выбор за или против. Например, застройщик запланировал лобби с ресепшен, следовательно, подразумевается, что в таком лобби работает консьерж. Но если собственники проголосуют против, лобби останется пустым, без консьержа, несмотря на концепцию от девелопера. Или, например, в некоторых ЖК сейчас запроектированы общие детские комнаты. Но не все хотят за них платить, что логично, например, для бездетных собственников. С другой стороны, при покупке квартиры застройщик не скрывает от клиента тот факт, что в доме, согласно концепции, будут общие детские комнаты, — это рассматривается как преимущество проекта. Поэтому собственник заранее должен понимать, что обслуживание такой комнаты также войдет в тариф УК. И чтобы отказаться от оплаты, потребуется вынести вопрос на общее собрание собственников и собрать большинство голосов».

А как считают представители УК-сегмента? По словам генерального директора УК Commonwealth Partnership Дениса Троценко, вопрос о назначении временной управляющей компании застройщиком обсуждается уже достаточно давно на различных площадках и в рамках различных ассоциаций. «Рассмотрев ситуацию с точки зрения здравого смысла, можно сделать вывод о том, что назначение временной управляющей компании на три месяца не принесет никакой ощутимой практической пользы. Это связано с тем, что структура управления общедомовым имуществом начинает формироваться в более-менее понятной схеме и связке с собственниками примерно через год после захода управляющей компании», — подчеркивает эксперт и отмечает, что об этом профессионалы говорили не единожды.

Денис Троценко
генеральный директор УК Commonwealth Partnership

«Длительное время разного рода ассоциации предлагали зафиксировать срок управления УК на два года с момента подписания договора управления или решения застройщика. В данном случае возникает единственная коллизия, и вот что отличает российский бизнес от, скажем, центральноазиатского: в Центральной Азии выбирают не квадратными метрами, а «головами». Другими словами, при голосовании учитывается не число квадратных метров, а число собственников. Тем самым центральноазиатский регион, собственно говоря, защитил себя от манипуляции квадратными метрами, находящимися в собственности застройщика. В целом инициатива о назначении управляющей компании на год носит абсолютно здравый и практический характер и точно позволит обеспечить более высокий качественный уровень обслуживания мест общего пользования, выстраивания взаимоотношений с собственниками, а также выработки «концепции управления объектом» — то есть методологии управления жилым комплексом в целом».

А вот привязка тарифа к технической документации, по мнению эксперта, решит проблему только наполовину, поскольку структура управления объектом и эксплуатация его инженерных систем с техдокументацией сшивается не целиком. «Финансовая модель объекта строится из набора параметров, таких как техническая документация и сложность инженерно-технического наполнения. Затем идет контур безопасности — внешний и внутренний, необходимые услуги, которые заложены девелопером в концепцию строительства, и так далее. Собственники, особенно в бизнес-классе, покупают не метры, а некую экосистему, которая и ложится в основу формирования тарифа. С другой стороны, возможно, было бы целесообразно разделить услуги на базовые, которые могут быть действительно привязаны и зафиксированы, и дополнительные, которые требуются жителям в соответствии с концепцией. В противном случае найти компромисс между собственником, девелопером и управляющей компанией не удастся никогда», — считает собеседник BFM.ru.

«В ходе многочисленных обсуждений мы пришли к выводу о необходимости формирования минимальной расчетной базы для тарифообразования и привязки ее к стандартам. Это позволит создать систему учета, контроля и формирования цифр и тарифов на дополнительные услуги. Иных, более эффективных способов выхода из сложившейся ситуации не существует», — резюмирует Денис Троценко.

Источник: BFM.ru

21 Июн 2024

Владислав Копица: «Если вы ищете очень дешевый дом, то попадаете к упырям»

Какова минимальная стоимость загородного дома, какой может быть альтернатива родовому гнезду, что и зачем показывает единственная в России интерактивная выставка загородного строительства, Циан.Журналу рассказал…
Читать далее...

21 Июн 2024

Помощь обездоленным: бывшим членам семей собственников сносимых помещений хотят…

Бывшим членам семьи собственников жилых помещений, изъятых для сноса или реконструкции, будут выдавать муниципальное жилье. Мера призвана поддержать малоимущих граждан, у которых доля в такой недвижимости была…
Читать далее...

21 Июн 2024

Как выросла себестоимость жилья в России и что в нее входит

В апреле 2024 года полная себестоимость строительства многоквартирных жилых домов в России составила 81,1 тыс. руб. за 1 кв. м. Это на 13,2% больше, чем в апреле прошлого года. За три года показатель увеличился на 63%. Такие данные…
Читать далее...

19 Июн 2024

Закон запретит продавать участки с размытыми границами

Граждане больше не смогут продавать земельные участки с неоформленными границами: Росреестр, обнаружив, что межевание не проведено, будет приостанавливать регистрацию. А у бездельников будут и вовсе отбирать дачные…
Читать далее...

19 Июн 2024

Минфин предлагает символически повысить налог на недвижимость. Но на самом деле…

Власти планируют не только отказаться от плоской шкалы НДФЛ, но и изменить налогообложение в сфере недвижимости. Последнее можно было бы приветствовать, однако предложенные Минфином корректировки являются…
Читать далее...

18 Июн 2024

Инвестиции в будущее – покупка квартиры для детей

По данным ВЦИОМ, почти две трети россиян считают, что родители должны помочь детям с решением жилищного вопроса, а 13% уверены, что родители должны купить детям жилье. Эксперты компании Rariteco, девелопера квартала…
Читать далее...

18 Июн 2024

Двойники, похитители и китайцы: новые мошеннические схемы с жильем в Сети

Сфера недвижимости остается одной из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем. Последние годы аферисты переходят в онлайн, изобретая новые методы обмана собственников и покупателей. Эксперты рассказали о…
Читать далее...

18 Июн 2024

Проект закона о «потребительском терроризме» в сфере долевого строительства:…

В Государственную Думу в конце мая был внесен законопроект, ограничивающий возможности для так называемого «потребительского терроризма» в отношении застройщиков при передаче жилья по договорам долевого участи в…
Читать далее...

18 Июн 2024

Налог на недвижимость дороже 300 млн рублей могут повысить

Минфин России предложил дать регионам право увеличивать налог на недвижимость дороже 300 млн руб. до 2,5%. Об этом заявил министр финансов Антон Силуанов. Имущественный налог платят каждый год собственники разных типов жилья…
Читать далее...

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Сложно выбрать? Не беда! Подберём для Вас новостройки по Вашим параметрам и бюджету!

БЕСПЛАТНАЯ ПОДБОРКА

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 88

Notice: Undefined index: selectdiv_viewed_cnt1 in /var/www/mega/data/www/freesochi.ru/include/footer.php on line 164