Рассказываем, почему новый пакет санкций может ослабить спрос россиян на заграничное жилье, увеличить популярность элитных квартир и осложнить продажу офисов иностранным покупателям
Более 30 лет доллары, а затем и евро в России продавались и покупались на бирже в ходе открытых торгов. 12 июня 2024 года США ввели санкции против Мосбиржи — главной российской площадки по торговле валютой. На следующий день Мосбиржа заявила о прекращении торгов в долларах и евро.
«Для определения официальных курсов доллара США и евро к рублю Банк России будет использовать банковскую отчетность и сведения, поступающие от цифровых платформ внебиржевых торгов», — прокомментировал ситуацию Центробанк, подчеркнув, что компании и граждане по-прежнему смогут покупать и продавать эти валюты через российские банки.
«РБК-Недвижимость» расспросила участников рынка недвижимости о том, какое влияние новые санкции могут оказать на этот сектор.
Активизация спроса
Валютные ценники на рынке недвижимости давно ушли в прошлое, но определенное влияние прекращение торгов оказать может, считают опрошенные редакцией эксперты. «Беспрепятственная, справедливая конвертация валют и их движение по счетам долгое время были одним из факторов, который позволял заключать большое количество сделок с недвижимостью. В ближайшие недели спрос на элитное жилье в Москве, вероятно, несколько снизится — на рынок будут одновременно давить сезонный летний и валютный факторы», — говорит CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин. По его прогнозам, активность к прошлому лету может снизиться на 15–20%. «Начиная с осени, по мере прояснения новых валютных реалий, должен начаться активный перевод валютных сбережений в покупку элитных квартир. Мы можем увидеть рекордные для последних двух лет объемы сделок на рынке высокобюджетных новостроек, а также всплеск интереса к качественной вторичной недвижимости в центре», — считает эксперт.
Подобные санкции для рынка означают, что доллар в России перестает быть защитным активом для накоплений, добавляет Халин. Это может способствовать росту спроса на недвижимость с целью сбережения средств. «Состоятельные россияне в качестве накопительного актива будут использовать элитную недвижимость, как минимум этот инструмент позволит иметь гарантированную сохранность вложений», — считает он.
Такую возможность не исключает и директор аналитического департамента Nikoliers Людмила Герлиц, отмечая при этом, что число инвесторов, которые захотят сохранить капитал в недвижимости, не так велико. Хотя по данным ЦБ на первый квартал 2024 года насчитывалось 41 млн брокерских счетов, «из них только 0,39% (53 827 клиентов, 0,036% населения России) имеют на счете от 6 млн до 100 млн руб. (эквивалент для покупки инвестиционной квартиры). То есть фактически, обсуждая возможную переориентацию инвестиционного профиля, мы говорим о переключении 53 тыс. человек», — рассказала Герлиц. Эксперт подчеркивает, что эта аудитория в основном обладает высокой психологической устойчивостью, что сводит к минимуму возможности эмоциональной покупки.
Переход на рублевое ценообразование
Следствием санкций может стать полный переход элитного сегмента на рублевое ценообразование, прогнозирует Дмитрий Халин.
«Рынок высокобюджетного жилья уже достаточно давно, с 2008 года, постепенно переходит на рублевое ценообразование, но полностью так и не перешел. Санкции против Мосбиржи могут полностью перевести рынок на цены в рублях, поскольку курс ЦБ может оказаться слабо предсказуемым», — считает Дмитрий Халин.
Сделки в иностранной валюте, в том числе с недвижимостью, в России запрещены. Но в элитном сегменте сохраняется определенная привязка к валютным курсам. Так, в 2022 году, на фоне ослабления рубля, участники рынка отмечали, что продавцы все чаще привязывали стоимость объектов к курсам доллара и евро. В этом случае объект номинировался в рублях, но его стоимость до сделки регулярно пересчитывалась по текущему курсу.
«Переход в рубли снизит зависимость поведения покупателей и продавцов от скачков курсов валют, а значит, периоды турбулентности в валютном секторе не будут оказывать столь заметного влияния на рынок», — говорит Халин.
Массовый сегмент рынка волнуют другие факторы
Санкции против Мосбиржи прямо не повлияют на рынок массового жилья в России, отмечают опрошенные эксперты. «Мы не видим серьезных последствий от введений санкций против Московской биржи для российского рынка жилой недвижимости. На сегодняшний день большее влияние на рынок оказывают снижение доступности ипотеки, высокая ключевая ставка и рост доходов и сбережений населения», — отметил руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов, добавляя, что не стоит сбрасывать со счетов накопительный эффект от санкций.
«В условиях продолжающегося санкционного давления влияние на экономику страны будет ежегодно возрастать, что также окажет негативный эффект на отрасль», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Для рынка коммерческой недвижимости в России санкции могут создать дополнительные сложности в расчетах с иностранными компаниями, покидающими Россию и продающими свои активы, отметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков. Хотя это и увеличит расходы на сделки, влияние, по его словам, не будет критичным по сравнению с уже существующими проблемами.
Спрос на зарубежную недвижимость упадет
Санкции против Мосбиржи усложнят для россиян покупку зарубежных активов, единогласно утверждают аналитики. «Спрос на зарубежные объекты в связи с санкциями может упасть на 15%. Многие банки столкнутся с переводом денежных средств в валюте. К тому же, если не будет установлен четкий курс валют, многие покупатели воздержатся от покупок за границей. Большая часть населения будет склонна держать валютные накопления в наличных или банковских продуктах на территории страны», — считает бизнес-директор, партнер Kalinka Middle East Александр Шибаев.
Увеличение издержек на приобретение валюты может повлиять на спрос российских покупателей, заставив их занять выжидательную позицию, отмечает и Алексей Новиков из NF Group. Однако, по его словам, это повышение затрат не будет кардинальным.
«Даже если все российские банки будут отрезаны от доллара и евро, то покупатели зарубежных активов смогут пользоваться платежами в дирхамах или лирах, — обращает внимание финансовый эксперт, основатель агентства недвижимости «Тренд Хаус» Ксения Аверс. — Одним из главных направлений для покупки недвижимости у россиян остается ОАЭ, потому что сегодня они лидируют по доходности и безопасности сделок». Эксперт напоминает также, что президент Владимир Путин уже говорил о том, что в ближайшее время будет рассмотрено смягчение правил оборота криптовалюты. «Возможно, будут разработаны поправки, которые также помогут заключать зарубежные сделки российским покупателям», — заключает Ксения Аверс.
Источник: РБК-Недвижимость
