Представьте, что вы нашли отличную квартиру в новостройке. Купить ее только на свои деньги сложно, и нужна ипотека. Рассказываем, как оформить жилищный кредит.
ВНИМАНИЕ!
При оформлении ипотеки могут возникнуть трудности:
1. Условия для вторичного и первичного рынков различаются.
2. Подавать заявки нужно то в банки, то через застройщика.
3. Банки могут предлагать ставки сильно выше рыночных.
4. Сложный механизм перехода права собственности одновременно с передачей денег.
Чтобы успешно пройти весь путь оформления ипотеки, важно понимать, какие этапы вам предстоит преодолеть. Мы подробно расскажем о каждом из них, учитывая все детали, и поделимся информацией о полезных сервисах, которые помогут вам упростить процесс.
Условия ипотеки, в том числе размер кредита, который вам будет готов выдать банк, зависят от ряда факторов:
- вашей кредитной истории;
- ваших доходов, должности, постоянства рабочего места;
- наличия созаемщика или поручителя;
- степени готовности дома, где вы хотите купить квартиру;
- залоговой стоимости этой квартиры;
- рыночных условий.
Как правило, ипотеку можно получить, только если вы работаете на текущем месте не менее 3–6 месяцев. Чтобы узнать, соответствуете ли вы требованиям банка, вы можете отправить туда пробные заявки.
Размер ипотеки в том числе будет зависеть от оценки залогового имущества — квартиры, которую вы приобретаете. Необязательно дожидаться официального отчета оценщиков, можно воспользоваться нашим калькулятором недвижимости. Так вы получите приблизительную стоимость квартиры исходя из открытой информации — адреса, метража, типа ремонта и т. д.
Можно направить заявки в несколько банков. Желательно выбрать те, которые отличаются по размеру и подходам к кредитованию. Также стоит обратиться в банки, где вы уже брали кредиты, где у вас открыта зарплатная карта или где вы храните свои вклады.
В поступивших предложениях важно учитывать:
1. Процентную ставку, срок ипотеки и их соотношение. Если брать 10 млн рублей под 10% на 20 лет или ту же сумму под 8%, но на 25 лет, то итоговая сумма к возврату примерно одна — около 23 млн рублей. Внимательно все просчитайте и оцените свои силы относительно ежемесячного платежа.
2. Размер первоначального взноса и требования к нему. Как правило, нужно внести 20–30% стоимости жилья, и это должны быть не кредитные, а собственные деньги. Например, личные накопления, сумма от продажи предыдущего жилья или материнский капитал.
3. Расходы на дополнительные услуги. В первую очередь это касается страховки — сможете ли вы выбрать страховку самостоятельно или банк навязывает страховку партнеров. Также важно, какие страховки запросит банк: только имущества или также жизни и здоровья заемщика.
4. Условия досрочного погашения. Многие берут ипотеку с намерением платить чуть больше. Выясните, на каких условиях это будет происходить и будет ли у вас выбор, что сокращать за счет досрочного погашения: срок кредитования или размер взносов.
5. Требования к рефинансированию. Как правило, банки дают право на рефинансирование только спустя полгода после оформления ипотеки, но стоит уточнить этот момент отдельно.
Наличие созаемщика не обязательно, но это сильно повышает шансы на одобрение. Его доходы и кредитная история будут оцениваться на одном уровне с основным заемщиком. Поэтому, если у созаемщика плохая кредитная история, это может только снизить шансы на одобрение.
Если ипотека оформляется в браке, то второй супруг автоматически становится созаемщиком. Если вы хотите этого избежать, необходимо заключить брачный договор, в котором будет указано, что квартира, купленная в ипотеку, будет принадлежать только одному из супругов.
Поручитель — не то же самое, что и созаемщик. Созаемщик, по сути, обладает равными обязанностями с основным заемщиком, в том числе должен вовремя вносить ежемесячный платеж, если заемщик это почему-то не сделал. Поручитель же будет нести ответственность за погашение долга по ипотеке только после решения суда.
Условия ипотеки будут зависеть от того, покупаете вы квартиру в новостройке как первичный объект (у застройщика) или как вторичный — например, перекупаете у физического лица.
В частности, надо учитывать, что некоторые государственные программы доступны только для квартир от застройщика:
- Льготная ипотека на сумму до 6 млн рублей под 8%.
- Семейная ипотека под 6% на сумму 6–12 млн рублей (в зависимости от региона).
- Ипотека для IT-специалистов под 5% на сумму 18 млн для городов-миллионников и 9 млн для других городов.
Обратите внимание: если вы хотите воспользоваться льготной программой, то подавать заявку нужно через самого застройщика или его официального партнера.
Подавать заявки на ипотеку можно одновременно в несколько банков. Это возможно в том числе через специальные сервисы. Если банк дает одобрение, оно, скорее всего, будет актуально в течение трех месяцев.
ВАЖНО
В случае льготной ипотеки под 8% срок действия одобренной заявки может быть меньшим, т. к. программа официально завершается 1 июля.
Подтвержденной информации о том, что одобренные заявки будут действительны после этой даты, сейчас нет.
После того как вы выбрали банк и программу, надо направить туда заявку и пакет документов.
Скорее всего, потребуются:
1. Паспорт гражданина РФ.
2. СНИЛС или другой дополнительный документ, удостоверяющий личность.
3. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ или другой подтверждающий их документ.
4. Заверенная копия трудового договора, трудовой книжки и т. п.
5. Согласие супруга (супруги) на выдачу кредита.
6. Документы созаемщика или поручителя.
Полный список документов будет зависеть от конкретной ситуации и выбранного банка. Обычно при покупке квартиры в новостройке требуется меньше документов, чем при сделке с недвижимостью на вторичном рынке.
При оформлении ипотеки в новостройке банк скорее всего потребует от заемщика застраховать жизнь и здоровье. При отказе это сделать — может повысить процентную ставку.
После завершения строительства надо будет застраховать залоговую недвижимость — это ваша обязанность по закону (статья 31 № 102-ФЗ). Тогда же потребуется провести оценку квартиры.
Договор — это документ с окончательными условиями кредитования. Они не всегда совпадают с условиям ипотечной заявки, поэтому рекомендуем внимательно прочитать документ перед подписанием.
Подписание кредитного договора и подписание договора купли-продажи (а при покупке объекта в строящемся доме — ДДУ) происходит в один день. В этот момент обеим сторонам (покупателю и продавцу) нужно принести оригиналы всех документов, которые требовались ранее.
ВАЖНО
Ипотека — целевой кредит, поэтому на руки деньги вам не выдадут, а сразу направят их получателю.
Тогда же вам надо будет внести первоначальный взнос.
Вот как это происходит:
1. Покупатель и застройщик (или иной продавец) подписывают договор купли-продажи с использованием кредитных средств.
2. Покупатель вносит первоначальный взнос.
3. Подписывается кредитный договор между заемщиком и банком.
4. Через МФЦ стороны вносят изменения в Росреестр о переходе права собственности — это занимает до семи дней.
5. После изменения данных в реестре банк переводит оставшуюся часть денег застройщику.
После этого сделка завершается, вы становитесь владельцем квартиры и начинаете платить ипотеку. При этом договор купли-продажи может предусматривать и другой порядок внесения средств, читайте его внимательно.
Итак, чтобы оформить ипотеку для квартиры в новостройке, нужно:
1. Определить сумму, которая вам необходима для покупки квартиры.
2. Разослать предварительные заявки в банки.
3. При необходимости найти созаемщика или поручителя.
4. Выбрать квартиру исходя из той суммы, которую в среднем готовы одобрить вам банки.
5. Отправить заявку в выбранный вами банк по выбранной программе.
6. Получить предварительное одобрение.
7. Оформить страховку заемщика (жизнь и здоровье).
8. Провести сделку с подписанием договора купли-продажи и кредитного договора.
Более конкретные условия и действия будут прописаны в ваших договорах кредитования и купли-продажи — внимательно изучите их перед подписанием.
Источник: ЦИАН
Инвестиции в недвижимость на падающем рынке: не только жилье
Когда ипотечные ставки стартуют с 25%, спрос на жилье падает, а цены смотрят вниз, инвестиции в недвижимость, казалось бы, не имеют смысла. Тем не менее инвесторы на рынке еще остались, хотя и немного. И инвестируют они теперь в…
Вам — жилье! Что лучше оформить в 2025 году — дарственную или завещание
Передать жилье в собственность другого человека можно разными путями. Юрист Марина Захарова объяснила, когда и какой вариант предпочесть — договор дарения или завещания.
Первым делом нужно разграничить, между кем будет…
Выяснилось, почему в России не строятся коммерческие доходные дома
Несмотря на подскочивший спрос на длительную аренду жилья застройщики пока не торопятся с инвестициями в доходные дома. Высокая ключевая ставка ЦБ, из-за которой ставки по кредитам взлетели до небес, высокая конкуренция с…
Выяснилось, почему в России не строятся коммерческие доходные дома
Несмотря на подскочивший спрос на длительную аренду жилья застройщики пока не торопятся с инвестициями в доходные дома. Высокая ключевая ставка ЦБ, из-за которой ставки по кредитам взлетели до небес, высокая конкуренция с…
Эксперты спрогнозировали новый рекорд инвестиций в недвижимость России
Эксперты ожидают новый рекорд по объемам инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2024 года. В консалтинговой компании CORE.XP прогнозируют более 1 трлн руб., в IBC Real Estate — 900–950 млрд руб. Об этом заявили представители…
Риелторы предсказали падение цен на недвижимость на 30%
Девелоперы заявляют о беспрецедентном снижении спроса в последние два месяца на приобретение квартир - по разным оценкам, на 50-75%. Российские власти достаточно быстро среагировали на жалобы со стороны застройщиков. Так, 25…
Как правильно снести загородный дом
Многие из владельцев загородных домов рано или поздно сталкиваются с необходимостью снести ветхий дом, чтобы построить на его месте новый. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно снести загородный дом на своем…
Новостройки в России стали активнее покупать в рассрочку
При покупке квартир в новостройках россияне все чаще выбирают не ипотеку, а рассрочку. Доля таких сделок резко выросла, пишетForbesсо ссылкой на участников рынка недвижимости. В Московском регионе через рассрочку сейчас…
Законопроект о возможности приватизации ДОМ.РФ внесен в Госдуму
Правительство внесло в Госдуму законопроект, который устанавливает возможность приватизации единого института развития в жилищной сфере - АО "ДОМ.РФ" при сохранении контролирующей доли (50% + 1 акция) государства.
Документ…