Третий кассационный суд общей юрисдикции подтвердил право застройщиков составить в одностороннем порядке акт приема-передачи недвижимости и направить его дольщику. Речь может идти как о покупке квартиры, так и машиноместа.
Разъяснения прозвучали в ходе рассмотрения конкретного дела. Некий гражданин П. подал иск к застройщику, требуя разорвать договор, вернуть деньги и выплатить штраф. В суде он рассказал, что в конце октября 2020 года заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался в срок не позднее конца декабря 2021 года передать ему машино-место с определенными характеристиками. "Спустя 2 месяца объект так и не был передан в пользование, поэтому истец направил в адрес ответчика претензию с односторонним отказом от договора и потребовал возвратить уплаченные денежные средства", - приводят в суде позицию ответчика.
В свою очередь, застройщики потребовали признать неправомерным именно поведение гражданина. По их словам, он уклонялся от принятия объекта, поэтому они сами составили акт о приеме и выслали ему. То есть, буквально, всучили ему машино-место. Юридическим образом.
Кассационный суд поддержал застройщиков и отметил, что те вправе направить в адрес участника долевого строительства в одностороннем порядке акт приема-передачи, если последний уклоняется от приемки объекта строительства.
"Просрочка передачи объектов долевого строительства - это повсеместная проблема в данной сфере, - говорит вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов. - Застройщики часто не успевают построить и сдать обещанные объекты в установленный договором срок по различным причинам".
Но, по его словам, больше всего споров возникает в ситуациях, связанных непосредственно с приемкой объектов строительства. "Одни участники подписывают акт приема-передачи сразу же, несмотря на замечания к объекту строительства, просто составляя протокол осмотра или делая замечания к акту приема-передачи, - говорит он. - Другие, напротив, занимают принципиальную позицию, отказываются от подписания такого акта, поскольку объект строительства, по их мнению, не соответствует условиям договора, даже если замечания незначительные".
В свою очередь, старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства "Бюро адвокатов "Де-юре" Никита Кряжков заметил, что есть и такие участники, которые планируют извлечь из просрочки передачи объекта строительства максимальную выгоду, увеличивая сроки подписания акта приема-передачи всеми возможными способами.
"Ведь впоследствии с застройщика можно взыскать неустойку за просрочку передачи объекта, которая рассчитывается как раз до даты подписания акта приема-передачи, если не действует мораторий на взыскание неустойки", - говорит юрист. Он напоминает, что, например, с 21.03.2024 г. по 31.12.2024 г. неустойка за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства не начисляется в соответствии с постановлением Правительства РФ.
"Помимо неустойки за просрочку, такие участники долевого строительства стараются найти максимальное количество дефектов, которые только есть на объекте строительства, путем проведения внесудебной экспертизы для последующего обращения в суд, - продолжает Никита Кряжков. - В целях защиты от недобросовестного поведения участников долевого строительства законодатель наделил застройщика правом составлять односторонний акт приема-передачи объекта".
По его словам, на практике проблема односторонних актов со стороны застройщиков широко распространена. "Если участник долевого строительства не согласен с таким актом, он вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным одностороннего акта. При этом застройщик должен доказать, что истец действовал недобросовестно и уклонялся от приема объекта долевого строительства, - поясняет юрист. - В большинстве случаев, участникам долевого строительства удается признать односторонний акт застройщика недействительным, поскольку именно застройщик препятствовал приемке квартиры (например, невозможно было записаться на приемку квартиры, а участник долевого строительства своевременно направлял уведомление о готовности принять объект строительства)".
Однако в данном случае застройщики смогли доказать, что они все сделали правильно, а покупатель, наоборот, был неправ. Юрист подчеркивает: решение кассационного суда не означает, что участник долевого строительства не вправе уклониться от приема недвижимости, если ему что-то не нравится. Речь идет именно о недобросовестном уклонении.
Правовые подходы, что считать недобросовестным поведением дольщика, сейчас вырабатываются. Юрист напоминает, например, прошлогоднее определение Верховного суда России, в котором указано: нельзя признать добросовестным поведением истца, осуществляющего фактическое использование нежилого помещения по назначению, несмотря на отказ от подписания акта приема-передачи. В том деле покупатель фактически приняла помещение, осуществила в нем отделочные работы, что в совокупности с иными обстоятельствами свидетельствует об отсутствии оснований для непринятия объекта. Второй кассационный суд общей юрисдикции в своем определении весной этого года указал, что судам при разрешении споров о признании недействительными одностороннего акта застройщика следует установить, приступил ли истец, после получения уведомления о готовности объекта долевого строительства, к его принятию в установленный срок. Также надо выяснить, заявлялось ли истцом до составления ответчиком одностороннего акта, требование о составлении акта выявленных недостатков объекта, чинились ли ответчиком препятствия в осмотре и принятии объекта долевого строительства, либо составлении акта выявленных недостатков, и в чем они заключались.
"Необоснованным уклонением от подписания одностороннего акта также является отказ от подписания акта-приемки, если объект долевого строительства не имеет существенных недостатков, - поясняет Никита Кряжков. - Уклонением от приемки объекта строительства также будет признано неподписание акта приема передачи в связи с тем, что участник долевого строительства не согласен с площадью передаваемого объекта. Со стороны дольщика уклонение может также выражаться в бездействии со стороны участника долевого строительства, например, неявка для оформления документа о передаче объекта долевого строительства в назначенный день".
По словам юриста, в судебной практике выработан подход, что участник долевого строительства вправе не принимать объект строительства и не подписывать односторонний акт в случае, если объект строительства передается с существенными недостатками. "Существенными являются недостатки, не позволяющими использовать объект строительства по назначению. Категория существенности является оценочной категорией и в каждом отельном судебном споре разрешается по-разному", - говорит он.
Например, Восьмой кассационный суда общей юрисдикции в одном из своих определений соглашается с тем, что поскольку договором была предусмотрена передача объекта без чистовой отделки, то указанные недостатки не являются существенными, так как не могут повлиять на использование квартиры по назначению, а потому их наличие не лишало истца возможности принять квартиру. В результате уклонение гражданина от приемки объекта долевого строительства было расценено как злоупотребление правом.
"Также отмечу, что до 31.12.2024 г. действует особый порядок передачи объектов долевого строительства, - говорит Никита Кряжков. - Дольщики обязаны принимать объекты строительства и при существенных недостатках, но при этом они имеют право до подписания акта приема-передачи при участии специалиста составить акт осмотра, в котором будут зафиксированы недостатки. А сам застройщик вправе составить односторонний акт приема-передачи по истечении одного месяца со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства".
При этом, продолжает юрист, практика судов пока неоднородна, в законе не выработаны критерии признания недобросовестным поведения участника долевого строительства. Поэтому, по его мнению, необходимы точечные изменения в законодательстве о долевом строительстве и в правоприменении (на уровне разъяснений Верховного Суда РФ) относительно указанной категории дел.
Источник: Российская газета
Как узнать, кто прописан в квартире
Информация о зарегистрированных в жилом помещении отражается в отдельном документе — справке о регистрации. Такой документ может понадобиться в ряде случаев, например, для оформления льгот и субсидий. А также при…
Более 12 тыс. кв.м частных домов строится в РФ с использованием эскроу-счетов
Общая площадь строящихся с эскроу на ИЖС частных домов в первый месяц действия закона превысила 12 тыс. кв.м, сообщается на сайте правительства РФ.
"Первый месяц нового закона об эскроу для частных домов показал, что по…
Прокуратура хочет взыскать затраты на инфраструктуру для самостроя
Адлерский райсуд Сочи начинает слушание искового заявления прокурора Сочи Вячеслава Овечкина о взыскании расходов муниципального бюджета, возникших в результате самовольного строительства многоквартирного жилого дома…
Прокуратура хочет взыскать затраты на инфраструктуру для самостроя
Адлерский райсуд Сочи начинает слушание искового заявления прокурора Сочи Вячеслава Овечкина о взыскании расходов муниципального бюджета, возникших в результате самовольного строительства многоквартирного жилого дома…
Прокуратура хочет взыскать затраты на инфраструктуру для самостроя
Адлерский райсуд Сочи начинает слушание искового заявления прокурора Сочи Вячеслава Овечкина о взыскании расходов муниципального бюджета, возникших в результате самовольного строительства многоквартирного жилого дома…
Прокуратура хочет взыскать затраты на инфраструктуру для самостроя
Адлерский райсуд Сочи начинает слушание искового заявления прокурора Сочи Вячеслава Овечкина о взыскании расходов муниципального бюджета, возникших в результате самовольного строительства многоквартирного жилого дома…
Прокуратура хочет взыскать затраты на инфраструктуру для самостроя
Адлерский райсуд Сочи начинает слушание искового заявления прокурора Сочи Вячеслава Овечкина о взыскании расходов муниципального бюджета, возникших в результате самовольного строительства многоквартирного жилого дома…
ВТБ пересмотрел условия по рыночным ипотечным программам
ВТБ смягчил требования к первоначальному взносу по рыночным ипотечным кредитам. Зарплатные клиенты банка смогут оформить кредит, заплатив в качестве первого платежа 20% стоимости жилья. Для остальных заёмщиков минимальный…
Расходы управляющих компаний выросли. Как это отразится на жителях
С 2025 года компании, применяющие упрощенную систему налогообложения и имеющие ежегодный доход свыше 60 млн руб., обязаны платить налог на добавленную стоимость (НДС). Нововведение касается и компаний, которые управляют жилой…